昆明市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法

第一章總則

第一條為了加強(qiáng)昆明市城鎮(zhèn)國(guó)有土地管理，在改革開放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中更好地合理開發(fā)利用土地資源，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《云南省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》，以及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合昆明市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱城鎮(zhèn)國(guó)有土地，是指昆明市行政轄區(qū)內(nèi)所有（鐵路和軍事設(shè)施除外）屬于全民所有的土地。

第三條昆明市城鎮(zhèn)國(guó)有土地實(shí)行有償、有限期使用制度。土地使用權(quán)可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

第四條中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可按照本辦法規(guī)定在昆明市取得土地使用權(quán)，并按合同規(guī)定進(jìn)行土地的開發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。

第五條土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押期間，土地所有權(quán)仍屬國(guó)家所有。

土地使用權(quán)出讓，其出讓地塊范圍內(nèi)的地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施不包括在內(nèi)。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，地上附著物的所有權(quán)依法隨之轉(zhuǎn)移。

第六條市、縣區(qū)人民政府土地管理部門依法管理本轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓工作，并依法對(duì)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止等活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第二章土地使用權(quán)出讓

第七條土地使用權(quán)出讓，是指市、縣人民政府依照國(guó)家法律和本辦法規(guī)定，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向市、縣區(qū)人民政府支付土地使用權(quán)出讓金及其它規(guī)定應(yīng)交的費(fèi)用的行為。

第八條市、縣區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)編制土地使用的年度出讓計(jì)劃，出讓計(jì)劃由市、縣區(qū)土地管理部門會(huì)同計(jì)劃、規(guī)劃、城市建設(shè)主管部門制定，納入國(guó)家建設(shè)年度用地計(jì)劃，經(jīng)市、縣區(qū)人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第九條在本市范圍內(nèi)，土地使用權(quán)出讓的最高年限，適用國(guó)家下列規(guī)定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業(yè)用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十的。

第十條土地使用權(quán)出讓，按照國(guó)家和省的審批權(quán)限規(guī)定，由市、縣區(qū)人民政府分級(jí)管理、統(tǒng)一審批，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)出讓，由市土地管理部門負(fù)責(zé)受理，報(bào)市及市級(jí)以上人民政府審批；城市規(guī)劃區(qū)以外，由縣區(qū)土地管理部門負(fù)責(zé)受理，一幅地塊或一個(gè)宗地的面積，耕地３畝及其以下，其他土地１０畝及其以下的，由土地所在地的縣區(qū)人民政府審批；耕地超過３畝，其它土地超過１０畝的，由土地所在地的縣區(qū)土地管理部門受理后，按規(guī)定的審批權(quán)限報(bào)批。

土地使用者屬外商獨(dú)資、中外合資、中外合作的企業(yè)或個(gè)人，所用土地屬于昆明市城市總體規(guī)劃區(qū)范圍以內(nèi)，由市土地管理部門負(fù)責(zé)受理，報(bào)市及市級(jí)以上人民政府審批；所有土地屬于昆明市城市總體規(guī)劃區(qū)以外，由土地所在地縣區(qū)土地管理部門負(fù)責(zé)受理，經(jīng)市土地管理部門審核，報(bào)市或市級(jí)以上人民政府審批。

第十一條經(jīng)國(guó)家及省人民政府批準(zhǔn)的開發(fā)區(qū)、市人民政府批準(zhǔn)的開發(fā)片區(qū)，在土地使用權(quán)出讓前，須預(yù)報(bào)土地使用權(quán)出讓方案，出讓方案應(yīng)包括出讓數(shù)量、規(guī)劃用途、出讓年限、出讓底價(jià)、出讓方式等，出讓方案由土地管理部門會(huì)同計(jì)劃等有關(guān)部門擬訂，報(bào)市及市以上人民政府審批后，土地管理部門組織實(shí)施。

第十二條每幅地塊或一個(gè)宗地的土地使用權(quán)出讓，須在開發(fā)或建設(shè)項(xiàng)目落實(shí)、規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后進(jìn)行，每幅地塊或一個(gè)宗地的具體出讓方案，由市、縣區(qū)土地管理部門按照本辦法第十條的規(guī)定負(fù)責(zé)擬定，并連同項(xiàng)目批準(zhǔn)文件及有關(guān)圖紙資料，按審批權(quán)限規(guī)定報(bào)有審批權(quán)的人民政府審批。

第十三條地塊或宗地使用權(quán)出讓方案經(jīng)批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

經(jīng)市及市級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的土地使用權(quán)出讓，其土地使用權(quán)出讓合同，由市土地管理部門與土地使用者簽訂；經(jīng)縣區(qū)人民政府批準(zhǔn)的土地使用權(quán)出讓，其土地使用權(quán)出讓合同，由土地所在地的縣區(qū)土地管理部門與土地使用者簽訂。

土地使用權(quán)出讓合同需附由土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃管理部門確認(rèn)和提供的土地使用條件，土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)使用市和市級(jí)以上土地管理部門按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定印制的文本。

違反本條各款簽訂的土地使用權(quán)出讓合同無效。

第十四條土地使用權(quán)出讓方式為：

協(xié)議出讓；招標(biāo)出讓；拍賣出讓。

協(xié)議出讓土地使用權(quán)時(shí)，出讓金原則上不得低于市人民政府的規(guī)定。

第十五條土地使用權(quán)采取招標(biāo)、拍賣方式出讓的，由土地管理部門按照招標(biāo)、拍賣慣例，提前發(fā)布公告，應(yīng)標(biāo)者、競(jìng)投者應(yīng)當(dāng)按照公告的要求，辦理應(yīng)標(biāo)、參與競(jìng)投的有關(guān)手續(xù)并交付保證金。

第十六條中標(biāo)者、競(jìng)投中者須在決標(biāo)、拍賣現(xiàn)場(chǎng)與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并支付土地使用權(quán)成交價(jià)總額２０％的定金。

保證金和定金可以充抵成交地價(jià)款。

未中標(biāo)者、競(jìng)投未中者交付的保證金，在決標(biāo)、拍賣后十日內(nèi)如數(shù)退還。

第十七條土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，土地使用者應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限支付土地使用權(quán)出讓金。

土地使用者未按合同的約定期限付清土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。土地管理部門未按合同約定期限提供土地使用權(quán)時(shí)，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可請(qǐng)求違約賠償。

第十八條土地使用者在簽訂土地使用權(quán)出讓合同并付清出讓金后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)到土地管理部門辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證書，取得土地使用權(quán)。

第十九條土地使用者取得土地使用權(quán)后，應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限開發(fā)或建設(shè)。超過合同約定日期滿一年未開發(fā)或建設(shè)的，由土地管理部門按不超過出讓金２０％的比例，向土地使用者征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未開發(fā)或建設(shè)的，由原批準(zhǔn)的市、縣區(qū)人民政府無償收回土地使用權(quán)。因不可抗力或不屬于土地使用者本身的原因而延遲開發(fā)或建設(shè)的，須向土地管理部門報(bào)告并獲得批準(zhǔn)。

第二十條土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的用途使用土地，若需改變用途的，須取得原批準(zhǔn)的城市規(guī)劃管理部門和土地管理部門的同意，并與土地管理部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或補(bǔ)充協(xié)議，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，更換土地使用證書。

第二十一條土地使用權(quán)出讓的具體辦事程序，由土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃管理部門制訂，并予以公布。

第三章土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

第二十二條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者在土地使用權(quán)出讓期間，將土地使用權(quán)以出售、交換、贈(zèng)與等形式實(shí)行再轉(zhuǎn)移的行為。與他人合資、合作建房或聯(lián)辦企業(yè)，視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，合資、合作建房或聯(lián)辦企業(yè)的當(dāng)事人，原則上應(yīng)按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)，或是按有批準(zhǔn)權(quán)的市、縣區(qū)人民政府批準(zhǔn)的其他方。

第二十三條有下列情形之一的，其土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓：式辦理相關(guān)手續(xù)。

（一）土地使用者未付清土地使用權(quán)出讓金的；

（二）未領(lǐng)取國(guó)有土地使用證書的；

（三）未按土地使用權(quán)出讓合同的約定開發(fā)并形成用地條件的；

（四）土地使用權(quán)有爭(zhēng)議的；

（五）地上有房屋的土地，土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書不齊備或房產(chǎn)有爭(zhēng)議的；

（六）土地使用權(quán)出讓合同中約定不得轉(zhuǎn)讓的；

（七）國(guó)家和省、市人民政府另有規(guī)定的。

第二十四條屬商品房開發(fā)需預(yù)售房屋的，按《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，土地使用權(quán)出讓合同中載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第二十六條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向稅務(wù)部門和土地管理部門申報(bào)轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格，并按規(guī)定繳納土地增值稅。

第二十七條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的期限，為土地使用權(quán)出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經(jīng)使用的年限。

第二十八條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，若需改變土地使用權(quán)出讓合同約定的用途，須向城市規(guī)劃管理部門和土地管理部門申請(qǐng)，未經(jīng)批準(zhǔn)的不得改變。

第二十九條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同經(jīng)簽字生效后，雙方當(dāng)事人須持國(guó)有土地使用證、轉(zhuǎn)讓合同及其他有關(guān)資料，到原發(fā)證的土地管理部門審核、登記，更換土地使用權(quán)證書。因轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)而同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的（劃撥土地使用權(quán)除外），按《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款執(zhí)行。

第三十條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)的，市、縣區(qū)人民政府有權(quán)優(yōu)先按照轉(zhuǎn)讓雙方的成交價(jià)格購(gòu)買該地塊的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。

第三十一條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣區(qū)人民政府可以采取必要的調(diào)控措施。

第四章土地使用權(quán)出租

第三十二條土地使用權(quán)出租，是指在土地使用權(quán)出讓期內(nèi)，土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十三條未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的土地，其土地使用權(quán)不得出租。

第三十四條土地使用權(quán)出租時(shí)，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。租賃合同不得違背土地使用權(quán)出讓合同。土地使用權(quán)租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，出租人、承租人雙方應(yīng)持國(guó)有土地使用證、土地使用權(quán)出讓合同、租賃合同等有效文件，向原批準(zhǔn)用地的土地管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)出租登記備案手續(xù)。

第三十五條土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。承租人確需改變土地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容的，必須征得出租人同意，并按規(guī)定的審批權(quán)限經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，辦理土地登記手續(xù)。

第五章土地使用權(quán)抵押

第三十六條以出讓方式取得的土地使用權(quán)，在出讓期限內(nèi)可以抵押。

第三十七條土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押；地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。

第三十八條土地使用權(quán)抵押時(shí)，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同。

抵押合同不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

第三十九條土地使用權(quán)抵押合同簽訂之日起十五日內(nèi)，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)持土地使用證、土地使用權(quán)出讓合同和抵押合同到原批準(zhǔn)用地的土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用權(quán)抵押證明書》后，抵押方為有效。

第四十條抵押人到期不能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照國(guó)家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財(cái)產(chǎn)，并依法享有優(yōu)先受償權(quán)。

第四十一條因處分抵押而取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)到原辦理抵押登記的土地管理部門，辦理土地使用權(quán)的過戶登記手續(xù)，換領(lǐng)土地使用證。

第四十二條抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而滅失的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在抵押合同終結(jié)之日起三十日內(nèi)，到原辦理抵押登記的土地管理部門，辦理抵押注銷登記。

第六章土地使用權(quán)終止

第四十三條土地使用權(quán)終止，是指因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、土地滅失等原因而終止土地使用權(quán)的行為。

第四十四條土地使用權(quán)出讓期屆滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無償收回，土地使用者應(yīng)當(dāng)在期滿之日起十五日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理土地使用權(quán)注銷登記。

第四十五條土地使用權(quán)出讓期屆滿，原土地使用者需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)期滿前一年提出書面申請(qǐng)，重新辦理續(xù)用審批手續(xù)。

第四十六條土地使用權(quán)出讓期間，政府可根據(jù)本地區(qū)社會(huì)公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)利用土地的實(shí)際情況，給予相應(yīng)補(bǔ)償。

需提前收回土地使用權(quán)時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)以公告方式提前告知土地使用者。

第七章劃撥土地使用權(quán)

第四十七條劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者經(jīng)政府批準(zhǔn)，繳納過土地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的土地使用權(quán)或者是經(jīng)政府同意，以無償方式取得的土地使用權(quán)。

第四十八條以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租時(shí)，須經(jīng)市、縣區(qū)人民政府批準(zhǔn)，補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，或者是采用經(jīng)市、縣區(qū)人民政府批準(zhǔn)的其他方式補(bǔ)辦手續(xù)后，方可轉(zhuǎn)讓、出租。

第四十九條以劃撥方式取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押時(shí)，按照《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第四章的有關(guān)規(guī)定辦理。

第五十條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷或其他原因而停止使用土地的，由市、縣區(qū)人民政府無償收回其土地使用權(quán)。

第五十一條對(duì)于劃撥的土地使用權(quán)，市、縣區(qū)人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求，可以無償收回，并可予以出讓；對(duì)于土地使用者的地上建筑物、其他附著物，根據(jù)實(shí)際情況給予補(bǔ)償。

第五十二條劃撥土地使用權(quán)的管理辦法，另行制定。

第八章附則

第五十三條依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和本辦法規(guī)定取得土地使用權(quán)的個(gè)人，其土地使用權(quán)可以繼承，但繼承時(shí)繼承者必須到土地管理部門辦理變更登記。

第五十四條依照本辦法收取的土地使用權(quán)出讓金，作為專項(xiàng)基金主要用于城市建設(shè)和土地開發(fā)利用。

第五十五條對(duì)未經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，按《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律、法規(guī)的規(guī)定處以罰款并限期補(bǔ)辦手續(xù)；情節(jié)嚴(yán)重的，依法沒收其非法收入，拆除或沒收地上建筑物和其他附著物，并處以罰款。

第五十六條本辦法由昆明市土地管理局負(fù)責(zé)解釋。

第五十七條本辦法自發(fā)布之日起施行，１９９２年８月１８日發(fā)布的《昆明市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》同時(shí)終止。

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