大手筆“借”買(mǎi)家錢(qián)“起樓”
近兩年，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不斷收緊，盡管樓市風(fēng)光，房地產(chǎn)市場(chǎng)貨如輪轉(zhuǎn)，資金回籠相當(dāng)順暢，但仍然滿(mǎn)足不了部分開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)資金的要求。于是，一邊是政府三令五申，另一邊是部分已經(jīng)“洗濕頭”的樓盤(pán)不惜違規(guī)操作，“巧”生各種辦法“募集民間資金”。這些“集資”樓盤(pán)如果能順利封頂開(kāi)售還不錯(cuò)，如果不行，買(mǎi)方則要承受巨大的資金風(fēng)險(xiǎn)。
1.大筆“誠(chéng)意金”變身流動(dòng)資金
誰(shuí)也記不得從什么時(shí)候起，在與開(kāi)發(fā)商簽訂“認(rèn)購(gòu)書(shū)”之前的“落訂”或“落定”已改為“誠(chéng)意金”，金額也從當(dāng)初的1000元左右增至現(xiàn)時(shí)“例牌”的1萬(wàn)元，還有樓盤(pán)收取的金額高達(dá)3萬(wàn)元。
盡管政府有關(guān)部門(mén)早已明令禁止在取得預(yù)售許可證前進(jìn)行“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”，并且加強(qiáng)了市場(chǎng)巡查，但還是有開(kāi)發(fā)商換了個(gè)叫法，美名曰“預(yù)定優(yōu)惠折扣”或“意向金”，即承諾正式開(kāi)售時(shí)給予一些折扣優(yōu)惠而提前收取購(gòu)樓者的預(yù)定款項(xiàng)。
記者曾就此進(jìn)行過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少樓盤(pán)早早開(kāi)張售樓部，在未領(lǐng)取預(yù)售許可證前對(duì)外不作宣傳，但只要有人“送上門(mén)”，此類(lèi)“意向金”、“折扣優(yōu)惠金”照收不誤。
去年，珠江新城某樓盤(pán)提前半年多接受買(mǎi)家每位1萬(wàn)元的“落訂”。樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后，因認(rèn)購(gòu)者過(guò)多，部分未能選中“心水房”的買(mǎi)家從開(kāi)發(fā)商手中收到的不是退款，而是另外一個(gè)在建新盤(pán)的“認(rèn)購(gòu)意向書(shū)”，結(jié)果引起一場(chǎng)糾紛。行內(nèi)人士分析，這是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商花光了買(mǎi)家的“誠(chéng)意金”，短期內(nèi)又籌集不到資金退款所致。
有操盤(pán)手透露，該類(lèi)違規(guī)操作的開(kāi)發(fā)商，有的是出于銷(xiāo)售前的“蓄客”需要，但更多的是借機(jī)吸納流動(dòng)資金。
還有人算了筆賬，按目前的市場(chǎng)供求狀況，一個(gè)有300套住宅房源的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商若提前三個(gè)月“蓄客”，這筆預(yù)收款足可以應(yīng)付工程隊(duì)建筑工人的工資。
2.早收“大訂”渡資金難關(guān)
在一些資金緊張的開(kāi)發(fā)商眼中，一二萬(wàn)元的“誠(chéng)意金”或“意向金”只是“小兒科”，“開(kāi)明車(chē)馬”的10萬(wàn)元“大訂”已成為其解決流動(dòng)資金的低成本“融資渠道”。
最典型的是位于海珠區(qū)新港中路的某花園。自去年7月開(kāi)始，該開(kāi)發(fā)商以“比正式開(kāi)盤(pán)價(jià)低1000多元/平方米”為誘餌，向買(mǎi)家收取高達(dá)10萬(wàn)元的“認(rèn)購(gòu)登記”金。此時(shí)，樓盤(pán)僅完成基礎(chǔ)工程，時(shí)間距12月底符合預(yù)售條件還有5個(gè)月。
據(jù)估算，開(kāi)發(fā)商在被批準(zhǔn)預(yù)售前“落袋”的錢(qián)約達(dá)3000萬(wàn)元。按現(xiàn)時(shí)的建筑費(fèi)用，這筆資金足夠1.5萬(wàn)平方米高層建筑面積的土建費(fèi)用。
然而就在樓盤(pán)取得預(yù)售許可正式開(kāi)售之日，近百名已交了“意向金”的買(mǎi)家與開(kāi)發(fā)商發(fā)生激烈爭(zhēng)執(zhí)，購(gòu)樓者要求把此前所交的10萬(wàn)元“意向金”作為三成首期房款的一部分，而開(kāi)發(fā)商卻堅(jiān)持除這10萬(wàn)元外，要購(gòu)樓者還必須另外交三成首期房款，否則視為自動(dòng)放棄購(gòu)房。
由于供少求多，這場(chǎng)爭(zhēng)執(zhí)最終以大多數(shù)買(mǎi)家妥協(xié)而暫收?qǐng)觥Ｒ晃簧钪O開(kāi)發(fā)的業(yè)內(nèi)人士分析，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商已將這筆“意向金”花光，因而無(wú)法作為首期樓款的一部分。
其實(shí)，這家開(kāi)發(fā)商此前已以此法“成功”操作了同在海珠區(qū)的另一樓盤(pán)。該盤(pán)也是以比開(kāi)盤(pán)價(jià)低約1000元/平方米為條件，吸納了每位買(mǎi)家10萬(wàn)元的“誠(chéng)意金”。由于有了資金來(lái)源，處半停工狀態(tài)的樓盤(pán)最終得以封頂開(kāi)售。
3.靠“集資”翻生問(wèn)題盤(pán)
正是利用部分購(gòu)樓者唯恐在老城區(qū)內(nèi)買(mǎi)不到“心水樓”的心理，更有開(kāi)發(fā)商趁機(jī)以“集資”方式翻生爛尾樓或是歷史問(wèn)題樓盤(pán)。
也是同在海珠區(qū)，現(xiàn)時(shí)尚在出售尾貨的某爛尾“翻生”樓盤(pán)，銷(xiāo)售人員明明白白地告知所有準(zhǔn)買(mǎi)家，由于歷史原因，現(xiàn)在賣(mài)的是已抵押房、被法院查封房與建筑商手中的工程款置換房，要買(mǎi)樓，必須先交一半的房款，買(mǎi)賣(mài)雙方需半年后才做交易鑒證。
荔灣區(qū)也有這樣一個(gè)現(xiàn)樓樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)年由于銷(xiāo)售不佳，無(wú)力償還貸款，被法院查封了200多套房產(chǎn)。去年，開(kāi)發(fā)商與銀行商定，違規(guī)將“先解封后賣(mài)樓”的程序倒轉(zhuǎn)為“賣(mài)出一套解封一套”，購(gòu)樓者需先交一半樓款，開(kāi)發(fā)商拿到錢(qián)后即到有關(guān)部門(mén)辦理解封手續(xù)。由于該類(lèi)問(wèn)題樓盤(pán)樓價(jià)相對(duì)較低，雖然明知有風(fēng)險(xiǎn)，還是吸引了一些購(gòu)樓者，樓盤(pán)居然還賣(mài)得不錯(cuò)。
明眼人說(shuō)，開(kāi)發(fā)商為減少“翻生”的資金壓力，拿購(gòu)樓者的房款去“解封”與辦理相關(guān)手續(xù)，待符合預(yù)售條件后，才與買(mǎi)家辦理交易鑒證，實(shí)際上是靠買(mǎi)家的“集資”款“翻生”，玩的是“四兩撥千斤”。
4.預(yù)收契稅好過(guò)“無(wú)息貸款”
2006年剛開(kāi)始，廣州市國(guó)土房管局就在網(wǎng)上公布逾期不領(lǐng)取房產(chǎn)證的13家開(kāi)發(fā)商黑名單，共涉及862宗個(gè)案。記者了解到，去年8月起，廣州市房地產(chǎn)交易中心對(duì)逾期2個(gè)月領(lǐng)證的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行公示，數(shù)據(jù)顯示2005年1月至10月共有46家開(kāi)發(fā)商合計(jì)5528宗房產(chǎn)證逾期領(lǐng)取。而在2003年，開(kāi)發(fā)商逾期未領(lǐng)的房產(chǎn)證更是多達(dá)2.2萬(wàn)個(gè)。
小業(yè)主急于拿到手，但已辦好的房產(chǎn)證為什么無(wú)人認(rèn)領(lǐng)甚至積壓？因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商沒(méi)有及時(shí)繳交早已代收了的契稅。其實(shí)，廣州市原來(lái)規(guī)定購(gòu)房時(shí)買(mǎi)家只需先付一半契稅(普通商品住宅為房?jī)r(jià)的0.75％)，待辦房產(chǎn)證前再交另一半。至2004年，廣州市對(duì)由開(kāi)發(fā)商代交的契稅繳交又有了新規(guī)定，所有契稅在辦房產(chǎn)證前才繳交。但很多開(kāi)發(fā)商利用買(mǎi)家不知情或是強(qiáng)行要求其在簽訂預(yù)售合同時(shí)就一次性全部交齊1.5%（普通商品住宅）的契稅，但發(fā)票要到辦了房產(chǎn)證時(shí)才給。
此外，絕大部分樓盤(pán)在與購(gòu)樓者簽定的購(gòu)房合同中，對(duì)辦證的時(shí)間基本都約定為收樓后的一年半或二年。按購(gòu)樓者與開(kāi)發(fā)商簽定預(yù)售合同至收樓的時(shí)間為半年，加上此后一年半至二年時(shí)間，這筆占購(gòu)房款達(dá)1.5%的契稅，竟在開(kāi)發(fā)商手里“放”了起碼二年時(shí)間，相當(dāng)于一筆數(shù)額巨大的“無(wú)息貸款”。
5.收費(fèi)“加料”積少成多
張先生在海珠區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，總價(jià)約37萬(wàn)元。簽約時(shí)，除了支付購(gòu)房款，他還向該開(kāi)發(fā)商按房?jī)r(jià)的3.75%預(yù)交了相關(guān)交易稅費(fèi)，包括契稅3%、測(cè)繪費(fèi)、證明費(fèi)在內(nèi)的權(quán)證綜合費(fèi)等。
可是收樓后過(guò)了辦證期限兩年多，李先生還沒(méi)有等到房產(chǎn)證。于是他將該開(kāi)發(fā)商告上法庭，追究開(kāi)發(fā)商延遲辦證的責(zé)任，并要求開(kāi)發(fā)商退回除政府部門(mén)規(guī)定的收費(fèi)外收取的不合理費(fèi)用。經(jīng)審理，海珠區(qū)法院下達(dá)一審判決，除了判決該開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)延遲辦證的違約責(zé)任，還判決該開(kāi)發(fā)商應(yīng)退回多收費(fèi)用2506元。
事實(shí)上，目前廣州仍有部分開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)借機(jī)多收費(fèi)，有的叫“權(quán)證綜合費(fèi)”，有的叫“綜合權(quán)證費(fèi)”，還有的叫“綜合辦證費(fèi)”等等，少的500元，多則上千元。而來(lái)自廣州房管部門(mén)的信息表明，除契稅、印花稅等稅費(fèi)外，在辦證過(guò)程中他們收取的費(fèi)用實(shí)際少的才90元，多的也不過(guò)200元。
業(yè)內(nèi)人士透露，不少開(kāi)發(fā)商其實(shí)是在“權(quán)證綜合費(fèi)”中自行加入了產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)這一項(xiàng)，但實(shí)際上開(kāi)發(fā)商代辦房產(chǎn)證往往是集體辦理，成本不高，收取每戶(hù)數(shù)百元的代辦費(fèi)，數(shù)額明顯偏高。
少數(shù)開(kāi)發(fā)商借“權(quán)證綜合費(fèi)”之名亂收費(fèi)，在廣州已有多年的歷史。有小業(yè)主表示，明知這不合理，但考慮到維權(quán)成本也就算了。而對(duì)開(kāi)發(fā)商懲罰力度不夠也讓這違規(guī)做法有了“生存空間”，因?yàn)榧词贡徊樘幜�，開(kāi)發(fā)商也只須退出多收費(fèi)用，自身不用承擔(dān)任何損失和風(fēng)險(xiǎn)。
6.霸王條款生吞“定金”
春節(jié)前夕，汪先生相中廣州市老城區(qū)某樓盤(pán)的一套房子，當(dāng)即簽定認(rèn)購(gòu)意向書(shū)，并交納1萬(wàn)元定金。買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)時(shí)約定，春節(jié)過(guò)后年初八，買(mǎi)家將到售樓部簽定預(yù)售合同。
黃金周之后第一天，汪先生如約來(lái)到售樓部。售樓經(jīng)理要求汪先生先交三成首期款后才能看合同文本，并且當(dāng)天交，否則這套房子“另有人落訂”。
一番舌戰(zhàn)之后，售樓經(jīng)理讓了步，允許汪先生先看合同后交錢(qián)，但錢(qián)必須當(dāng)天交。“這不是明擺著店大欺客嗎？上班第一天如何籌集到三成樓款”？汪先生事后對(duì)記者說(shuō)，他還希望修改合同條款中的二年辦證時(shí)間、并對(duì)附件中開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)管理公司有意見(jiàn)。
鑒于開(kāi)發(fā)商不愿對(duì)首期交款時(shí)間及合同條款作修改，汪先生要求退定，開(kāi)發(fā)商以汪先生悔約為由拒絕了他的要求。目前，此糾紛仍在協(xié)商解決中。一位律師稱(chēng)，作為履約定金，雙方因合同條款有爭(zhēng)議而不能達(dá)成一致，該類(lèi)定金應(yīng)予以退回。
但是，一位曾在多個(gè)樓盤(pán)工作過(guò)的銷(xiāo)售人員私下透露，由于開(kāi)發(fā)商往往在合同中強(qiáng)行選取或是在附件中增加對(duì)己方有利的條款，盡量減少自己應(yīng)負(fù)的責(zé)任，所以消費(fèi)者根本沒(méi)有選擇的自由。而且合同文件在正式簽定時(shí)不予公開(kāi)，因此與購(gòu)樓者極易產(chǎn)生爭(zhēng)議，最終結(jié)果是大多數(shù)購(gòu)樓者妥協(xié)，也有部分購(gòu)樓者選擇退樓，但退回定金的要求很多都是“涼過(guò)凍水”，該類(lèi)“定金”每每成為開(kāi)發(fā)商的一筆額外收入
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