當(dāng)前，房地產(chǎn)運行中的商品房空置問題突出，2005年12月末，其規(guī)模和增速分別為1.43億平方米和15.7%，但這一矛盾的解決，受到房地產(chǎn)價格、結(jié)構(gòu)和體制，以及部分行業(yè)產(chǎn)能過剩等因素的制約。

一、房價因素

商品房空置問題解決的首要制約因素，是與其非常規(guī)地相并存的房價增長仍然偏快矛盾。

第一，房價增長仍然偏快

主要由于政策性以及春節(jié)房屋銷售淡季等因素，房價的增速進一步趨緩，特別是2006年1月上海房屋和新建商品房的價格比上年同期分別下降0.4%和3.1%。

但房價增速仍然偏高。2005年11月，70個大中城市房屋和新建商品房的價格比上年同期分別增長6.8%和8.3%，增幅比2005年9月分別高1.3和2.1個百分點，比2004年第1季度35個大中城市房屋和住宅的價格分別僅低0.9和高0.7個百分點，比2005年11月原材料、燃料、動力購進價格分別高1.4和2.9個百分點，比2005年11月工業(yè)品出廠價格分別高3.6和5.1個百分點；2006年1月，房屋和新建商品房的價格比上年同期分別增長5.5%和6.9%，增幅雖然比上月略有回落，但較2005年9月分別持平和高0.7個百分點，比2006年1月工業(yè)品出廠價分別高2.4和3.8個百分點，特別是大連、呼和浩特、深圳、成都和青島的房價比上年同期分別增長16.1%、12.5%、9.3%、8.5%和8.0%，新建商品房價格比上年同期分別增長18.9%、14.7%、10.0%、9.1%和8.4%，此外對全國房價具有重要影響的北京新建商品房價格比上年同期增長8.4%，增幅比2005年第1季度和8月分別高1.9和2.2個百分點。

房價增速仍然偏快的原因主要有以下幾方面。

（1）商品房銷售面積大于房屋竣工面積格局仍然沒有轉(zhuǎn)變。去年以來，商品房銷售面積始終大于房屋竣工面積，其增速也總體較高。2005年1-11月，商品房銷售面積4.3億平方米，比同期房屋竣工面積多1.5億平方米，或相當(dāng)于同期竣工面積的1.6倍，比去年1季度和上半年分別擴大0.4和0.5倍；比上年同期增長20.8%，增幅比同期房屋竣工面積高2.2個百分點。商品房的銷大于供格局，是拉動其價格較快增長的主要市場動因。

（2）消費者預(yù)期趨穩(wěn)。去年房價的增速波動下降的重要因素，是消費者預(yù)期降低。近來除了房價增速的下降情況，部分人認為它已進入拐點，由此促使消費者預(yù)期逐步平穩(wěn)甚至趨升，并對房價產(chǎn)生同向作用。

（3）部分過剩行業(yè)產(chǎn)品價格明顯下降的作用。部分行業(yè)特別是鋼鐵等產(chǎn)品價格明顯下降，客觀上要求與鋼鐵高度相關(guān)，并作為國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)價格，避免增速大幅下降和保持穩(wěn)定。

第二，房價因素制約商品房空置問題的解決

房價因素對供給和需求具有刺激和抑制的不同作用，因而制約商品房空置問題的解決。其表現(xiàn)主要是兩個方面，即抑制房屋正常需求和驅(qū)動房地產(chǎn)投資增加。

（1）抑制房屋正常需求�，F(xiàn)在房屋投資性和投機性的需求已得到明顯控制，但商品房之所以仍銷大于供，主要還在于上述兩種需求的部分存在，并不是房屋的正常需求超過了其供給。而房價增速仍然偏快，必然脫離和抑制由居民收入和城市化水平?jīng)Q定的房屋正常需求，影響房地產(chǎn)市場在正常需求適度增長基礎(chǔ)上與供給的大體平衡。2005年，城鎮(zhèn)居民人均可支配實際收入和農(nóng)民人均純收入分別比上年增長9.6%和6.2%，增幅比上年雖分別有所提高和降低，但均與房價比例差距很大。去年城鎮(zhèn)人口增長3.6%，增幅比1998-2004年平均每年增長低1.1個百分點；2005年1-3季度，農(nóng)村常居住戶中外出務(wù)工勞動力比上年同期增長8.5%，但穩(wěn)定轉(zhuǎn)移到城市和具有房屋購買力的比重極低。

（2）驅(qū)動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長。主要在政策作用下，2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年同期增長降到20%以下，即為19.8%，但由于房價的刺激因素，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資1.58萬億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的17.8%，仍存在規(guī)模偏大的問題。同時，在影響房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的國內(nèi)貸款上，雖然繼續(xù)房地產(chǎn)較高的資本金比例等從緊政策，但2005年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中國內(nèi)貸款比上年同期增長16.5%，增幅比上年同期高10.7個百分點，加上主要由個人房貸轉(zhuǎn)化而來的定金及預(yù)收款，其規(guī)模在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中的比重仍達56.2%；2005年末，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款持續(xù)2005年7月以來的上升趨勢，達9141億元，比上年增長17.0%；特別是由于部分行業(yè)產(chǎn)能過剩等情況，出現(xiàn)房地產(chǎn)貸款的松動聲音。在與房地產(chǎn)開發(fā)投資相聯(lián)系的土地購置上，除開發(fā)商手中的數(shù)量很大外，2005年1-11月房地產(chǎn)本年購置土地面積為3.1億平方米，規(guī)模相當(dāng)于同期完成土地開發(fā)面積的2.2倍；比上年同期增長4.0%，增幅比2005年1-2月和1-10月分別高10.8和2.4個百分點。

二、結(jié)構(gòu)性因素

與房價相比，商品房空置問題解決更深刻和更長期性的制約因素，是住房結(jié)構(gòu)扭曲。

第一，住房結(jié)構(gòu)扭曲嚴重

住房結(jié)構(gòu)扭曲的表現(xiàn)主要有兩點。

一是從經(jīng)濟適用房與其它類型住房投資關(guān)系上，2005年1-11月，經(jīng)濟適用房投資下降8.8%，降幅比調(diào)控前的2002年高7.0個百分點，或為2002年的近5倍，比2003年5.6%的增長差距更大，比調(diào)控力度加大的2004年高6.3個百分點；在住宅投資中的比重僅5.3%，比2002-2004年分別低6.0、3.9和2.2個百分點。

二是部分普通甚至經(jīng)濟適用房高檔化和高檔住宅價格增速繼續(xù)高企。少數(shù)和部分區(qū)段經(jīng)濟適用房的空置，主要是其喪失了面積小和價格低的經(jīng)濟適用性質(zhì)，而趨同于普通住宅甚至高檔住宅。普通住宅一方面價格增長過快，如2006年1月比上年同期增長6.4%，增幅比同期經(jīng)濟適用房高2.7個百分點；另一方面面積趨大，如去年絕大多數(shù)地方將普通住宅交易稅收優(yōu)惠標準確定在140平方米以下。高檔住宅價格水平在很高的基礎(chǔ)上，仍快速增長，如2006年1月比上年同期增長8.0%，增幅比同期經(jīng)濟適用房和普通住宅分別高4.3和1.6個百分點。

住房結(jié)構(gòu)扭曲的原因主要有兩個。

（1）政策調(diào)控對象主要是總量而不是結(jié)構(gòu)問題。近年來，雖然實行了一系列房地產(chǎn)政策，但調(diào)節(jié)的對象主要是供需總量及其關(guān)系問題，而不是結(jié)構(gòu)矛盾，如提高房地產(chǎn)銀行貸款資本金比例，重點調(diào)節(jié)的是整個房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，而不是各種類型住房的投資比例；財政政策中主要運用的房地產(chǎn)稅收手段及其變化，也主要體現(xiàn)于住宅的交易環(huán)節(jié)，而缺乏財政收支和對不同類型住宅投資比重的調(diào)節(jié)措施。土地供給調(diào)整具有較明顯的結(jié)構(gòu)特點，如增加經(jīng)濟適用等住房和控制高檔住宅的土地供給，但除政策實施時間的不足，還受到以下市場和地方行政性兩方面力量的制約。因而出現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控與住房結(jié)構(gòu)政策不統(tǒng)一甚至相矛盾的結(jié)果。

（2）市場和行政性的動力同樣缺乏。與其它方面市場和行政性作用不一致甚至相背不同，經(jīng)濟適用等住房因價格和利潤較低，如2006年1月，經(jīng)濟適用房價格比上年同期增長3.7%，增幅比去年11月低1.1個百分點，比2006年同期普通和高檔住宅分別低2.7和4.3個百分點，因而不僅缺乏市場驅(qū)動力，也與部分地方政府片面追求產(chǎn)值和利稅目標存在矛盾。同時，主要由于管理不規(guī)范，以及高價位伴生的部分普通住房需求轉(zhuǎn)入，造成經(jīng)濟適用房的消費對象擴大和混亂，加上其政策保障性等連帶的部分浪費和低效問題，招致經(jīng)濟適用房在部分地方少建甚至停建，以及對經(jīng)濟適用房建設(shè)必要性的懷疑。而普通特別是高檔住宅由于利潤遠高于經(jīng)濟適用房，具有市場和行政性雙重動力，包括對銀行資金和土地等資源的極大吸引力。

第二，住房結(jié)構(gòu)扭曲制約商品房空置問題的解決

前兩年，居民收入增長和城市化進程雖然較快，但水平仍然較低和很不平衡。在居民收入上，2005年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別只有10493萬和3255元。2005年，農(nóng)村人均純收入只相當(dāng)于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的31.0%；2005年前3季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入最低的青海只占最高的上海的41.6%，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入最低的貴州只占最高的上海的17.4%；2004年，中等偏上收入以下戶占80.2%，最低和低收入戶占20.1%，而高收入戶和最高收入戶只占19.8%。在城市化方面，2004年城鎮(zhèn)人口比上年增長3.6%，增幅比1998-2004年平均每年增長低1.1個百分點；2005年農(nóng)村常住戶中外出務(wù)工勞動力增長加快，但也僅為8.5%。

因而符合廣大居民收入和城鎮(zhèn)化水平的經(jīng)濟適用和中小套型、中低價位住房開發(fā)建設(shè)不足，而高檔較高價位住宅開發(fā)建設(shè)過度，必然造成住宅的供應(yīng)和需求結(jié)構(gòu)的脫節(jié)，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性的商品房空置面積增長。

三、體制因素

缺乏規(guī)范嚴格的市場進退和立項標準，是商品房空置問題解決的體制性制約因素。

第一，缺乏規(guī)范嚴格的市場進退和立項機制

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有制改革比較充分，如2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，國有企業(yè)比重僅占12%左右；2005年1-11月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資中，國有投資僅占6.8%。房地產(chǎn)開發(fā)的資金和土地市場準入條件也逐步提高，如近年來提高其貸款資本金比例和強化土地購置約束。但關(guān)鍵是缺乏規(guī)范嚴格的市場進退和立項標準，包括缺乏其它企業(yè)進入房地產(chǎn)市場的環(huán)境、能耗和安全、質(zhì)量、技術(shù)、規(guī)模等標準，以及退出房地產(chǎn)市場競爭淘汰機制和必要的法律規(guī)范；缺乏房地產(chǎn)市場內(nèi)部新項目立項的控制和違規(guī)項目的停運機制等。

第二，體制性因素制約商品房空置問題的解決

市場進退和立項標準和機制的缺乏，主要從以下三方面制約商品房空置問題的解決。

（1）導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量及與之相聯(lián)系的投資額的增加。前幾年，在房地產(chǎn)市場價格及利潤的驅(qū)動下，同時由于市場準入標準缺乏，大量企業(yè)涌入房地產(chǎn)市場。2004年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過5萬多家，分別相當(dāng)1997年和2003年的2.4倍和1.4倍以上；比上年增長約35%，增幅比上年高21.2個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量增加，必然造成其投資的擴大。

（2）驅(qū)使開發(fā)項目無序上馬。由于缺乏立項標準，使開發(fā)建設(shè)項目混亂無序，土地購置面積和房屋施工面積擴張。2005年1-11月，房地產(chǎn)本年購置土地和房屋施工的面積分別達3.1億平方米和14.9億平方米，分別為商品房竣工面積近1.1倍和5.3倍。

（3）造成房屋低質(zhì)化問題。由于缺乏規(guī)范嚴格市場進入和立項制度，一些規(guī)模小、技術(shù)低、能耗高的企業(yè)和項目進入房地產(chǎn)企業(yè)和開始啟動，不僅浪費資源，而且由于開發(fā)的房屋環(huán)境、安全、質(zhì)量標準很低，成為無效和低效供給，加劇商品房空置問題。

四、部分行業(yè)產(chǎn)能過剩的壓力

鋼鐵過剩和水泥潛在過剩等，是商品房空置問題解決的重要外部制約因素。

第一，與房地產(chǎn)高度關(guān)聯(lián)的鋼鐵過剩和水泥等潛在過剩

在與房地產(chǎn)高度關(guān)聯(lián)的鋼鐵產(chǎn)能過剩方面，2005年底，我國鋼鐵生產(chǎn)能力已達4.7億噸，大于市場需求1.2億噸，相當(dāng)于同期鋼生產(chǎn)能力的1/4以上，加上在建能力0.7億噸和擬建能力的0.8億噸，鋼鐵生產(chǎn)能力達6.2億噸左右，占到2004年全世界鋼產(chǎn)量的6成以上；2005年，我國粗鋼和鋼材產(chǎn)量分別達3.5億噸和4.0億噸，比上年同期分別增長24.6%和24.1%，增幅比上年分別高1.4和0.6個百分點，比2005年1季度分別高0.8和1.7個百分點；2005年前3季度，鋼材和盤條期末庫存比年初分別增加42.9%和52.4%，2005年1-11月，黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)產(chǎn)成品庫存突破千億元，達1012.0億元，占同期工業(yè)企業(yè)主要行業(yè)產(chǎn)品庫存的8.0%，比上年增長36.3%，增幅比總計高18.5個百分點。反映在價格和利潤上，2005年12月，黑色金屬購進價格比上年同期僅增長0.3%，增幅比上年同期和2005年11月分別低16.8和2.0個百分點，比原材料、燃料、動力購進價格低4.7個百分點，比有色金屬和燃料動力購進價格分別低20.9和11.5個百分點；2005年1-3季度，黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)利潤總額僅比上年同期增長3.9%，增幅比總計低16.2個百分點。

在與房地產(chǎn)高度關(guān)聯(lián)的水泥產(chǎn)能潛在過剩方面，去年我國產(chǎn)量已超過10億噸，達10.6億噸，相當(dāng)于2002年的1.4倍；比上年增長10.0%，增幅比去年1季度高8.8個百分點；2005年1-3季度水泥期末庫存比年初增加19.5%。2005年1-11月，非金屬礦物制品業(yè)利潤總額下降4.2%。

第二，部分行業(yè)產(chǎn)能過剩影響商品房空置面積矛盾的解決

鋼鐵產(chǎn)能過剩和水泥、電力產(chǎn)能潛在過剩，除了其它方面的解決措施，客觀上要求擴大其產(chǎn)品市場需求，特別是對作為其它主要和重要市場的房地產(chǎn)需求。從而影響商品房空置面積問題的解決，包括影響供給的合理收縮，以及鋼鐵和水泥進貨量的適度減少。

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