律師提示：中介公司面臨的法律風(fēng)險，不僅僅包括上述案例表現(xiàn)的來自賣方的風(fēng)險，還有來自買方的風(fēng)險、操作不規(guī)范引起的風(fēng)險、承諾不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險、資金監(jiān)管不當(dāng)引起的風(fēng)險、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)對外合作的風(fēng)險、經(jīng)紀(jì)人道德風(fēng)險、客戶道德風(fēng)險等等，因此，中介公司必須建立健全風(fēng)險識別系統(tǒng)，提高風(fēng)險識別能力，制定風(fēng)險防范措施，規(guī)范進(jìn)行操作，盡量避免風(fēng)險的發(fā)生。

上海市建緯律師事務(wù)所昆明分所

李俊華、袁仲斌律師

在二手房交易中不僅是買賣雙方，房屋中介機(jī)構(gòu)也同樣要面臨和承擔(dān)交易中的風(fēng)險。那么，如何規(guī)避風(fēng)險、如何使一筆交易最終有一個三方共贏、皆大歡喜的結(jié)果呢？為此，律師用兩個真實案例提醒房屋中介機(jī)構(gòu)：必須建立健全風(fēng)險識別系統(tǒng)，提高風(fēng)險識別能力，制定風(fēng)險防范措施，規(guī)范進(jìn)行操作，才能盡量避免風(fēng)險的發(fā)生。案例一：

[案情介紹]：2002年，何某在某市西區(qū)購買了一套高檔住房，經(jīng)過精心裝修并配置了高檔家具。2004年因工作調(diào)動，何某欲出售該房，于是，何某與甲中介公司簽訂了獨家代理合同，約定為方便中介公司帶購房者看房，何某將該房的鑰匙交給中介公司保管。因該房屋裝修及家具配置原因何某報價較高，兩個月后，該房仍未達(dá)成交易，卻發(fā)生了屋內(nèi)價值20000元的進(jìn)口沙發(fā)被損壞的事件，且房屋門鎖沒有損壞的跡象。后何某將甲中介公司告上法庭，法院最終判決甲中介公司向何某承擔(dān)相應(yīng)的損失。

[律師說法]：本案反映的問題在房屋買賣二手市場或房屋租賃市場上普遍存在。一般情況下，委托人（業(yè)主）由于種種原因，都愿意在簽訂代理合同時將擬出售或出租房屋的鑰匙交給中介公司保管、使用，而不少中介公司為了帶客戶看房時的方便，甚至?xí)鲃右蠡蛘咧苯釉诖砗贤屑s定將房屋的鑰匙交予其保管。但中介公司往往不清楚采取這種做法就要承擔(dān)房屋的保管風(fēng)險。

根據(jù)我國《合同法》的有關(guān)規(guī)定，除非當(dāng)事人另有約定，保管合同至保管物交付時成立。保管期間，保管人應(yīng)當(dāng)妥善保管保管物，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。只有保管是無償?shù)�，并且保管人證明自己沒有重大過失的，才不承擔(dān)賠償責(zé)任�？梢�，中介公司一旦接受了委托人（業(yè)主）所交付的房屋鑰匙，就開始承擔(dān)該房屋的保管責(zé)任。本案中，法院正是基于此判決中介公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

因此，中介公司在簽訂代理合同時，不能只簡單考慮工作方便，還應(yīng)當(dāng)在接受房屋的鑰匙之前，就是否履行對房屋的保管義務(wù)、發(fā)生房屋損壞及其房屋內(nèi)財產(chǎn)失竊、損壞如何處理等問題與委托人進(jìn)行特別約定；在接受房屋的鑰匙的同時，應(yīng)當(dāng)對房屋室內(nèi)物品進(jìn)行登記造冊，做好交接工作；在帶客戶看房時要愛護(hù)房屋設(shè)施，保管好房屋室內(nèi)物品，像保管自己的物品那么保管好客戶的物品。案例二：急于成交中介公司上了賣方的當(dāng)

[案情介紹]：任某因在外資企業(yè)工作太忙，委托乙中介公司為其在高新開發(fā)區(qū)附近購買一套二手房；王某以兒子考上大學(xué)一時拿不出兒子的入學(xué)費為由，決定將自己的房屋賣掉，該房正好在高新區(qū)附近，小區(qū)環(huán)境幽雅，房屋朝向好，非常符合任某的要求。王某向乙中介公司出具了該房屋的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，產(chǎn)權(quán)證辦理的日期為三個星期前，王某聲稱該房屋沒有任何抵押，沒有被法院查封，因為當(dāng)時已經(jīng)下班，乙中介公司不能馬上到產(chǎn)權(quán)部門核查該房屋的有關(guān)情況，公司遂代任某將25000元定金支付給了王某。雙方約定待王某將兒子送到學(xué)校返回后（第三天）即辦理一切手續(xù)，第二天一早，乙中介公司到產(chǎn)權(quán)登記部門查詢該房情況時發(fā)現(xiàn)該房已經(jīng)抵押給某銀行，且因王某欠債50萬元，該房屋已經(jīng)被法院在前一天查封了。乙中介公司急忙聯(lián)系王某，王某已杳無音信。最后，乙中介公司只得自己向任某賠償25000元定金。

[律師說法]：本案是中介公司從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中房屋產(chǎn)權(quán)風(fēng)險的典型案例。所謂產(chǎn)權(quán)風(fēng)險，是指買賣雙方簽訂買賣合同或交付定金后才發(fā)現(xiàn)，由于擬交易房屋的種種問題導(dǎo)致房屋無法交易，或無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。二手房產(chǎn)權(quán)風(fēng)險主要體現(xiàn)在房屋是否即將被拆遷、是否已經(jīng)被抵押、產(chǎn)權(quán)共有人是否不同意出售、是否已被出賣等等。在房屋買賣中，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵是第一要務(wù)。產(chǎn)權(quán)證一般無法清晰、完整顯示產(chǎn)權(quán)現(xiàn)有狀態(tài)，因此，為使交易順利進(jìn)行，中介公司及其經(jīng)紀(jì)人在為客戶提供服務(wù)過程前應(yīng)當(dāng)?shù)椒课莓a(chǎn)權(quán)登記部門查詢擬交易房屋的權(quán)屬情況，包括是否抵押、是否受司法限制等，并如實向買方告知情況。本案中，中介公司雖然查看了產(chǎn)權(quán)證，但查詢結(jié)果卻與王某的陳述大相徑庭，中介公司在沒查清房屋產(chǎn)權(quán)的情況下，替任某交納定金，最終只能自己承擔(dān)損失。

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