當(dāng)個人需按揭貸款購房時，或單位需進(jìn)行大宗房產(chǎn)買賣時，評估，都是必不可少的環(huán)節(jié)。同時，REITs正蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)投融資在火熱進(jìn)行中，這一切也都少不了專業(yè)的房地產(chǎn)評估。在產(chǎn)品升級換代與房產(chǎn)交易日益頻繁的今天，你意欲購買或轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)到底價值幾何？
被稱為衡量“房產(chǎn)價值天平”的房地產(chǎn)評估業(yè)正在進(jìn)入置業(yè)者的視線。12月1日即將實施的《房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)將對行業(yè)進(jìn)行規(guī)范，并有專業(yè)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)評估行業(yè)將走向更規(guī)范、更大眾化的發(fā)展之路。
行業(yè)不規(guī)范消費(fèi)者利益嚴(yán)重受損
房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)走過了12年的歷程。據(jù)中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長宋春華介紹，自1993年首次建立房地產(chǎn)估價資格師以后，評估行業(yè)的運(yùn)用越來越廣泛，至今全國已經(jīng)有3萬多名評估師，5000多名家評估機(jī)構(gòu)，而今北京就有3000多名評估師，100多家評估機(jī)構(gòu)，各機(jī)構(gòu)間的競爭十分激烈。而此次《辦法》取消了評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的地域限制，競爭還會加劇
宋春華表示，估價師最核心的工作就是用專業(yè)的技能提供客觀、公正的意見，估價報告是確定抵押貸款額度以及房屋拆遷補(bǔ)償金額非常重要的參考依據(jù)。而目前該行業(yè)中出現(xiàn)了一些不規(guī)范行為，主要表現(xiàn)在三個方面。
第一，評估機(jī)構(gòu)的市場競爭環(huán)境不公平。據(jù)行業(yè)中人士介紹，包括銀行在內(nèi)的很多機(jī)構(gòu)在選擇評估公司時，進(jìn)行公開招投標(biāo)的較少，很多機(jī)構(gòu)都有自己認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)名單，而要擠進(jìn)這些名單，有的估價機(jī)構(gòu)便用高回扣來攬得生意，由于評估費(fèi)用都是客戶負(fù)擔(dān)，所以利益受損的還是客戶；在二手房按揭評估中，評估機(jī)構(gòu)如果與房產(chǎn)中介公司合作，往往會給中介公司回扣。
第二，競爭手法不健康。一位業(yè)內(nèi)人士表示，在房地產(chǎn)評估行業(yè)中，更普遍的是房產(chǎn)按揭評估，而打價格戰(zhàn)是很多評估公司常用的競爭手段，誰能承受更低的價格誰就能做成單子。比如，根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》等規(guī)定，凡價值50萬元以下的二手住宅評估，評估費(fèi)均為1500元。但在實際情況中，平均評估費(fèi)為500元/套，有的甚至低至300元/套。而由于房產(chǎn)按揭貸款的風(fēng)險較低，所以銀行等金融機(jī)構(gòu)對評估報告的質(zhì)量把關(guān)不是非常嚴(yán)，也是導(dǎo)致評估費(fèi)用競爭甚于報告質(zhì)量競爭的原因之一。
第三，受利益牽制，評估師不能秉持客觀公正的原則。據(jù)第一太平戴維斯(北京)公司助理董事胡建明介紹，除了按揭貸款評估外，在拆遷補(bǔ)償評估等大單生意中，各評估公司的競爭也達(dá)到白熱化程度。由于評估報告在很大程度上決定著征用拆遷機(jī)構(gòu)要付出的補(bǔ)償金，于是為攬得生意，有的評估公司故意壓低標(biāo)的評估價格。這于征用拆遷單位有利，可以少付補(bǔ)償金，評估公司也可以順利獲得評估費(fèi)用，而被征地的對象則成為受害者。
《辦法》為評估機(jī)構(gòu)分級規(guī)范行業(yè)發(fā)展
為規(guī)范行業(yè)的發(fā)展，日前建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)管理辦法》，并將于12月1日實施。該《辦法》明確規(guī)定：估價機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價活動不受區(qū)域限制，但對不同級別估價機(jī)構(gòu)從事的估價范圍做出了限制(詳見表1)。而此前這兩方面的規(guī)定比較模糊。
同時，《辦法》還規(guī)定，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)的有效期為3年，對新設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級應(yīng)當(dāng)核定為三級資質(zhì)，設(shè)1年的暫定期。暫定期內(nèi)三級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。估價機(jī)構(gòu)不得超越資質(zhì)等級業(yè)務(wù)范圍承接房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。否則報告無效，并處以1萬元以上3萬元以下的罰款。房地產(chǎn)估價師不得以個人名義承攬估價業(yè)務(wù)，分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)名義承攬估價業(yè)務(wù)。此外，《辦法》鼓勵房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)加入房地產(chǎn)估價行業(yè)組織。
據(jù)悉，除了本《辦法》之外，今年還將是該行業(yè)成立以來新政實施最多的一年，接下來還將出臺更多的相關(guān)法律法規(guī)，包括《關(guān)于商業(yè)銀行管理抵押的通知》《估價師注冊管理辦法》《估價師考試管理辦法》《估價師繼續(xù)交易管理辦法》《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估辦法》等，這些法律法規(guī)的出臺將更好地規(guī)范市場，同時促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展。
胡建明表示，需要進(jìn)行評估的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以進(jìn)行公開招投標(biāo)的方式來選聘評估公司，這樣才有利于公平競爭和市場的規(guī)范發(fā)展。
大宗交易凸顯房產(chǎn)評估價值
據(jù)《樓市》記者了解，自1993年房地產(chǎn)估價行業(yè)起步以來，雖公眾的關(guān)注度不高，但其在房地產(chǎn)行業(yè)中的運(yùn)用已十分廣泛，尤其在最近于房地產(chǎn)界賺足眼球的REITs身上,因為REITs在選擇物業(yè)時，必然要對其進(jìn)行專業(yè)的評估。同時，各金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)的評估也成為房地產(chǎn)評估業(yè)的一個新興業(yè)務(wù)領(lǐng)域。房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展將隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而起飛
據(jù)董事胡建明介紹，目前房地產(chǎn)評估在行業(yè)的運(yùn)用大概包括五類：第一類，與銀行金融業(yè)相關(guān)的，有抵押貸款、公司上市、上市公司的收購和兼并、房地產(chǎn)投融資、REITs以及不良資產(chǎn)的評估等；第二類，與司法相關(guān)的，有司法拍賣、財產(chǎn)分割、公司清算、租務(wù)糾紛、訴訟等評估；第三類，與政府機(jī)關(guān)相關(guān)的，有土地拍賣、房產(chǎn)規(guī)劃、拆遷補(bǔ)償評估等；第四類，與公司企業(yè)相關(guān)的，有企業(yè)賬務(wù)、企業(yè)收購、企業(yè)合并和買賣、企業(yè)稅務(wù)等評估；第五類，與個人相關(guān)的，有資產(chǎn)公證、稅務(wù)以及移民投資等。
他表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，專業(yè)評估的作用將會更加重要。在抵押貸款中，專業(yè)評估是幫助銀行等金融機(jī)構(gòu)把控風(fēng)險的重要環(huán)節(jié)；同時，在大宗交易中，買賣雙方都需要對物業(yè)進(jìn)行綜合因素的測評，而專業(yè)的評估公司不僅能對物業(yè)本身的各個要素進(jìn)行評估，更重要的是他們占有大量市場和政策信息，對未來市場變化的預(yù)期比較準(zhǔn)確。在此意義上，評估報告不只是對物業(yè)現(xiàn)狀的一個測評，更是對委托方的一種指導(dǎo)。REITs等房地產(chǎn)基金的迅速發(fā)展，更凸顯出房地產(chǎn)評估的重要性。10月17日，2005年國際房地產(chǎn)評估論壇在西安舉辦，與會專家也一致認(rèn)為，隨著市場的發(fā)展，房地產(chǎn)評估的重要性將會更加凸顯。
個人房產(chǎn)交易評估作用日益彰
張先生曾在一家房產(chǎn)中介公司工作，他向記者透露，中介公司很大一部分利潤來源于現(xiàn)金收購房產(chǎn)再進(jìn)行倒賣。他表示，二手房的買賣主要是買賣雙方通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，價格透明度不高。很多中介公司利用和客戶的信息不對稱優(yōu)勢，低價買進(jìn)房產(chǎn)進(jìn)行倒賣，賺取差價。而有的中介公司本身設(shè)有評估部門，其估價報告看似專業(yè)，實則完全站在本公司的立場上，沒有專業(yè)知識的消費(fèi)者難免吃虧上當(dāng)。
胡建明表示，在大宗買賣中，除了評估機(jī)構(gòu)的評估報告，買賣雙方也都有專業(yè)的團(tuán)隊，最終成交價格取決于雙方的談判。而在個人購房貸款中，由于很多人不具備房地產(chǎn)市場的專業(yè)知識，評估應(yīng)當(dāng)發(fā)揮重要作用。但是，從目前內(nèi)地房產(chǎn)按揭評估的操作程序來看，其對于購房者的參考意義并不大，主要作用還是為銀行把控風(fēng)險。據(jù)北京益量行房地產(chǎn)評估有限公司董事長李建良介紹，目前個人按揭貸款購買二手房，都是雙方談好價格，簽訂購房合同之后向銀行申請按揭貸款，銀行在審批貸款時需要評估機(jī)構(gòu)對該套房產(chǎn)的評估報告。而無論房產(chǎn)的評估價格是多少，購房者都只能按照已商定的價格購房。
胡建明表示，個人在房產(chǎn)買賣中，如果希望得到評估機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)，并保證評估的專業(yè)和公證，可以借鑒香港的做法。其具體程序為：購房者看中房產(chǎn)之后去銀行咨詢貸款的相關(guān)情況，銀行會讓其指定的評估機(jī)構(gòu)對該套房產(chǎn)進(jìn)行初評，然后告訴購房者初評價格，以及銀行是否打算“接單”。這樣，購房者在最終決定是否購買之前就已經(jīng)知道評估價格，以作參考。隨著房地產(chǎn)和評估行業(yè)的同時發(fā)展壯大，房地產(chǎn)評估的運(yùn)用將會更加廣泛，對市場的指導(dǎo)意義也更加明顯。
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