建設部于近期公布了《建設部2006年工作要點》，其中特別指出要通過落實“購房實名制”等制度來遏制炒房現象。作為西部中心城市之一，昆明購房實名制在商家預售房階段其實已經“蔚然成風”。那么,具體部門是如何進行操作的呢?
“實名制”勒住炒房者的脖子
所謂購房實名制，就是“預售購房合同、預售登記以及最后的產權證必須是同一個姓名”。其主要目的是，遏制房屋預售階段的違規(guī)促銷、囤積房源、哄抬房價等違法違規(guī)行為。
“昆明市房管局房產交易中心（以下簡稱房產交易中心）早在200４年1月1日便已率先推行購房實名制網上備案，對所有在售及新開樓盤交易行為（情況）實行聯機備案，在一定程度上有效杜絕了炒房投機行為�！崩ッ魇蟹慨a交易中心負責人告訴記者，“由于該措施的推行期早于建設部規(guī)定的時限，又與建設部的要求不謀而合。因此，房產交易中心在推行實名制購房制度時，其投入較之其他城市而言是最小的，但取得的效果卻很明顯。從目前形勢來看，該制度運行健康、良好�！�
有業(yè)內人士認為，“購房實名制”主要是在商品房預售階段發(fā)揮作用。昆明有個別房地產開發(fā)商或銷售商在預售房階段，使用假姓名、假身份證囤積房源、哄抬房價。自從實行購房合同備案以來，大家隨時可以了解交易信息，用虛假姓名來虛構樓盤供不應求的假象的手段很難再現。
“以前，有的炒房者先購得多套商品房,然后在銷售后期又轉給別人，從中獲利，但是實行購房實名制以后，他就過不了最后產權登記這一關了，因為名字前后不一致，只能視為轉讓。而如今買房都有嚴格限制，在沒有取得產權證之前，期房不得轉讓，即使您是外省市或云南州市購房者，來昆購房同樣要遵守該程序�！崩ッ魇蟹慨a交易中心負責人告訴記者。
該負責人同時解釋道：“購房實名制并不意味著每個人只能買一套房。但是國家對個人購房后轉手交易，尤其是個人購房不足２年即轉手交易的行為，按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，也同樣遏制了投機炒房的行為。”
記者還了解到，現在，市民去銀行辦貸款或申請信用卡時，銀行都會查詢客戶的個人信用報告，以確定客戶的信用狀況是否合格。在第一套房貸款還沒還清之前，貸款買第二套房，銀行并不歡迎，如果購房者負擔著多套房子的貸款，銀行給予的貸款額有可能會“縮減”。
“電子眼”監(jiān)控所有房產交易
在房產交易中心，記者目睹了一套全新的房產交易監(jiān)測系統——昆明市房地產預警預報系統的運作過程，據了解，該技術是用來進一步完善網上備案系統的，而全國啟用該項技術的城市目前并不多。
“鼠標在屏幕上輕輕一點，本月哪些樓盤已經成交，成交了多少套房、成交額多少以及成交面積多大等等詳細數據躍然眼前。”房產交易中心相關負責人向記者介紹，購房者從與開發(fā)商簽訂合同開始，所有數據均在昆明市房管局房產交易中心的數據庫做了備份，政府部門即可實時監(jiān)控昆明樓盤動態(tài)信息。如此一來，有關部門就可以查詢到購房人以往的購房數量及交易歷史，一些非正常的倒號和投機炒房等行為也就很容易浮出水面。
“現在，昆明所有的樓盤都實行了網上備案并啟用了監(jiān)測系統，如果該系統在昆明運行完善、成熟，將隨后在全省全面鋪開�！痹撠撠熑搜a充道。據了解，該監(jiān)測系統自去年10月起啟動，實時、全面監(jiān)測昆明各樓盤的成交情況，猶如昆明樓市精確的“電子眼”，同時，房產交易中心也就此每月對昆明房地產交易市場作一次相應的監(jiān)測統計報告。
“購房實名制”實施以來，政府部門對市場的檢測力度加大了，信息交流更為暢通，對監(jiān)管市場，規(guī)范市場運作起到的作用可見一斑。
讓炒房者無機可乘
“購房實名制”在昆明雖然不是一項新政，但今年它已經成為了落實《建設部2006年工作要點》之一，所以業(yè)界也特別關注。但是對于該政策的執(zhí)行力度、效果以及影響，業(yè)內人士有著不同的看法。
田野咨詢機構總經理文劍武認為：“不排除某些開發(fā)商利用內部認購等方式替換預售合同。所以，長遠之計是完善商品房預售制度，提高預售的門檻。哪些房子可以預售，開發(fā)商預售的條件是哪些等等措施還需要完善，不能輕易讓炒房者有有利可圖的機會。
實名制為征收物業(yè)稅做鋪墊
實名制購房是在健全、完善一種購房制度，是法制社會建設過程中不可或缺的環(huán)節(jié)之一。記者詢問了多家律師機構后發(fā)現，大多數律師事務所甚少或沒有接到相關的投訴案件，這從另一側面也印證出該制度在昆明房地產市場上效力顯著。
云南華緯律師事務所律師武俠認為，客觀來講，昆明樓市炒房現象是存在的，且大多為實名炒房，但房貸政策、稅收政策等的調整也有助于預防和控制此類炒房行為的發(fā)生。另外，它的更大的意義還在于為以后征收物業(yè)稅做好鋪墊，扎實做好房屋交易環(huán)節(jié)上的監(jiān)控、規(guī)范工作。
律師提醒：不要輕易出借自己的證
對于實名制購房制度中尚待完善之處，云南建廣律師事務所的吳黎明律師認為，拿別人的證件購買N套住房，如果實際購房人已取得證件出借方的同意，確實不是實名制能夠控制的，但兩方都存在很大的法律風險，對證件出借方今后購房也有一定影響，這要靠提高廣大公民的權利意識以及風險防范意識來解決。管理的重點應是防止炒房人用假證件、非法取得的證件以及偽造假簽名等騙購商品房的行為，嚴格身份證件真?zhèn)魏痛硎掷m(xù)的審查程序，加強公證環(huán)節(jié)的實質審查責任。
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