觀點(diǎn)網(wǎng) 近日，深圳市住房和建設(shè)局公布深圳市2023年四季度計(jì)劃預(yù)售商品房情況。

數(shù)據(jù)顯示，截至10月9日，深圳市第四季度計(jì)劃預(yù)售的商品房項(xiàng)目總數(shù)34個(gè)，環(huán)比持平；預(yù)計(jì)供應(yīng)房源面積168.66萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)房源1.64萬(wàn)套，環(huán)比分別下滑2.78%、3.44%。其中，新房住宅預(yù)計(jì)預(yù)售144萬(wàn)平方米，涉及房源1.39萬(wàn)套。

過(guò)去的9月份，在傳統(tǒng)旺季“金九”及政策出臺(tái)頻率加大的雙重背景下，房企入市的熱情明顯被調(diào)動(dòng)起來(lái)，新增預(yù)售數(shù)量已創(chuàng)下年內(nèi)新高。成交方面卻是另一番光景，深圳中原地產(chǎn)指，受制于經(jīng)濟(jì)前景的不明朗，購(gòu)房者置業(yè)信心仍處于低位。

對(duì)于房企而言，積極銷售并回流資金依然是重要任務(wù)，一些受關(guān)注度相對(duì)高的項(xiàng)目也進(jìn)入了四季度的供應(yīng)清單之中。比如位于前海的前海時(shí)代廣場(chǎng)、招商瑧璽家園，背后分別站著年內(nèi)銷售TOP3之中的深圳地鐵、招商蛇口，兩個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目將承擔(dān)起企業(yè)年底沖刺業(yè)績(jī)的重要任務(wù)。

市況好與壞

從過(guò)往深圳計(jì)劃預(yù)售的情況看，下半年歷來(lái)都是入市的集中時(shí)期，其中三季度新房批售乃至推售數(shù)量普遍升高，這主要是受到“金九”的影響。

以2023年為例，深圳市住房和建設(shè)局披露的數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)三季度計(jì)劃預(yù)售商品房34個(gè)，供應(yīng)房源面積173.49萬(wàn)平方米，供應(yīng)套數(shù)1.6984萬(wàn)套，均是年內(nèi)最高水平。

深圳中原地產(chǎn)則監(jiān)測(cè)到，9月份全市新房批售項(xiàng)目已達(dá)到23個(gè)，環(huán)比增加4個(gè)，其中21個(gè)含有住宅；期內(nèi)有26個(gè)項(xiàng)目入市，環(huán)比增加達(dá)到16個(gè)，表明“金九”大背景下房企入市節(jié)奏明顯加快。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市住房和建設(shè)局公布，觀點(diǎn)指數(shù)整理

在9月推售的熱點(diǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，南山綠景白石洲璟庭、福田金地環(huán)灣城拿證及推售節(jié)奏均保持一致，最終金地項(xiàng)目首推401套房源去化71%，收金46.9億元；綠景項(xiàng)目首推1257套去化527套，收金61億元。

同時(shí)，位于寶安的鴻榮源珈譽(yù)時(shí)尚花園開(kāi)盤錄得去化596套，收金約27.66億元，去化率73%；9月28日，光明區(qū)深房光明里337套房源宣布日光，這也是年內(nèi)難得的日光案例之一。

不過(guò)，上述熱點(diǎn)項(xiàng)目大多具備折扣較大、性價(jià)比相對(duì)高的特點(diǎn)，因而去化會(huì)明顯加快�？傮w而言，深圳新房成交仍受到新政提振。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)披露，9月全市僅成交2076套新房住宅，環(huán)比減少5.6%，這也是2018年以來(lái) “金九”錄得的最低成交水平。

此前市場(chǎng)人士就曾對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，近期入市項(xiàng)目除了極個(gè)別項(xiàng)目，熱度普遍一般，一二手基本無(wú)倒掛�！爱�(dāng)然部分購(gòu)房者對(duì)政策效果存疑，信心仍不足，想再觀望一番，畢竟過(guò)去多次的政策松動(dòng)也未能扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)�！�

尤其需要關(guān)注的是供需不匹配所導(dǎo)致的庫(kù)存問(wèn)題，深圳中原地產(chǎn)指，9月深圳全市新房存量為498.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上升7.3%。根據(jù)過(guò)去一年平均成交量計(jì)算去化時(shí)間為18.25個(gè)月，去化周期較上月上升2.04個(gè)月，全市面積連續(xù)六月突破400萬(wàn)平方米，存量再創(chuàng)近年來(lái)新高。

這種情況亦難免會(huì)令人對(duì)四季度新增供應(yīng)增添顧慮，10-12月深圳全市計(jì)劃入市的商品房項(xiàng)目數(shù)量與三季度持平，供應(yīng)房源面積及套數(shù)環(huán)比有所下降，但仍遠(yuǎn)高于上半年水平。

其中住宅于四季度預(yù)計(jì)供應(yīng)144.34萬(wàn)平方米，涉及房源1.39萬(wàn)套，環(huán)比分別下降1.81%、7.07%。供應(yīng)最多的區(qū)域有龍崗、寶安、光明，熱點(diǎn)項(xiàng)目包括年內(nèi)繼續(xù)加推的萬(wàn)豐海岸城翰府、珈譽(yù)未來(lái)花園等。

價(jià)值高地南山區(qū)則僅有臨海攬山御園、總章翡翠公館新推少量貨源，涉及400余套住宅；福田區(qū)零入市。供應(yīng)稀缺的前海片區(qū)受關(guān)注度最高，四季度預(yù)計(jì)有深鐵旗下前海時(shí)代廣場(chǎng)，以及招商蛇口旗下瑧璽家園入市，涉及住宅房源590套。

銷售業(yè)績(jī)沖刺

一位房企內(nèi)部人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表達(dá)看法稱，深圳還需要持續(xù)出臺(tái)政策，才能顯示更多效果，比如國(guó)慶期間深圳的市場(chǎng)恢復(fù)度并不及北京、廣州、滬寧杭及周邊。

盡管如此，上述人士表示，從認(rèn)購(gòu)而非網(wǎng)簽口徑觀察，9月在售項(xiàng)目還是賣得比8月要好。因而在9月份，該人士所在公司也新增了一個(gè)項(xiàng)目獲批預(yù)售并入市。

這也是房企入市節(jié)奏加快的重要原因。以招商蛇口為例，該公司位于前海媽灣的招商前海瑧璽雖未拿到預(yù)售證，卻已于9月上旬開(kāi)放展廳并啟動(dòng)線下誠(chéng)意登記，推出提前登記享3重優(yōu)惠的促銷政策，預(yù)計(jì)10月份入市，均價(jià)10.3萬(wàn)元/平方米。

按照計(jì)劃，招商瑧璽家園計(jì)劃預(yù)售的住宅320套，面積為3.59萬(wàn)平方米，以吹風(fēng)價(jià)計(jì)貨值約達(dá)37億元；另有41套公寓，面積5149平方米。

招商蛇口在深圳房企銷售排行中屬于前三的存在，2022年旗下蛇口太子灣項(xiàng)目招商璽家園開(kāi)盤便售罄，總貨值逾百億，最終全年銷售接近207億元僅次于華潤(rùn)置地。

進(jìn)入2023年，招商蛇口并無(wú)招商璽家園這樣的百億項(xiàng)目，新推的項(xiàng)目包括3月入市的招商臻城，開(kāi)盤賣出241套，去化率48%，收金約12億元；5月入市的蛇口四海臻邸項(xiàng)目，所推120套房源去化63%；6月底入市的前海一灣臻邸，去化率約40%，收金33.22億元。

除此以外，招商蛇口在售的住宅項(xiàng)目還包括與保利合作的龍華龍譽(yù)花園、龍崗雍山郡，公寓項(xiàng)目如太子灣泓璽大廈、太子灣瑞璽大廈等。接近招商蛇口的人士也向觀點(diǎn)新媒體表示，公司在深圳銷售成績(jī)?nèi)钥壳埃�主要是有前海、太子灣、布吉、龍華等區(qū)域的項(xiàng)目貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)。

根據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1-8月招商蛇口在深圳錄得銷售額接近125億元，僅次于華潤(rùn)置地及深鐵，但要追平去年200億規(guī)模仍需積極推售項(xiàng)目。如今即將入市的招商前海瑧璽會(huì)推動(dòng)其進(jìn)一步靠近目標(biāo)。

同樣背負(fù)著業(yè)績(jī)指標(biāo)的還有另一個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目前海時(shí)代廣場(chǎng)。資料顯示，項(xiàng)目總占地面積約33.6萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約110萬(wàn)平方米，為前海綜規(guī)劃在建的綜合體中規(guī)模最大、容積率最低的項(xiàng)目。

前海時(shí)代廣場(chǎng)計(jì)劃四季度預(yù)售270套住宅，面積為5.83萬(wàn)平方米，另有17套公寓，面積為978.34平方米；僅按10萬(wàn)元/平方米均價(jià)粗略計(jì)算，預(yù)售貨值也輕松突破50億元。這同樣能為深鐵帶來(lái)助力，該公司年內(nèi)銷售目標(biāo)為330億元，第三方顯示，其在核心的深圳區(qū)域前八月銷售僅159億元。

但深鐵發(fā)布的一份截至2023年3月末預(yù)計(jì)銷售項(xiàng)目清單顯示，今年該公司主力貢獻(xiàn)項(xiàng)目是深鐵熙府、深鐵瑞府、深鐵璟城等。自9月起深鐵瓏境、深鐵瑞城、深鐵璟城以及深鐵參股的深業(yè)泰瑞府悉數(shù)開(kāi)放營(yíng)銷中心，瞄準(zhǔn)四季度的深圳樓市。

相比之下，前海時(shí)代廣場(chǎng)雖也計(jì)劃四季度入市，今年承擔(dān)的銷售指標(biāo)卻僅有10.01億元。實(shí)際上，前海時(shí)代廣場(chǎng)真正發(fā)力期要從2024年算起，深鐵預(yù)計(jì)明后年該項(xiàng)目將分別實(shí)現(xiàn)銷售額170.02億元、97.06億元。

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