觀點網(wǎng) 受黑雨影響延遲截標的香港啟德第2A區(qū)住宅用地在9月13日發(fā)布結果。

該地皮收到六份標書，分別為會德豐地產(chǎn)、南豐集團、恒基地產(chǎn)、長實集團、新鴻基地產(chǎn)，而信置則與中國海外、鷹君及華置合組財團入標。

香港地政總署披露，信和置業(yè)、中海發(fā)展、鷹君及華人置業(yè)聯(lián)合作為投資方，中標啟德住宅地皮，代價為53.5億港元。

中海已經(jīng)兩年多未在香港啟德地區(qū)拿地，此次攜同三家香港本土企業(yè)摘得一宗呎價創(chuàng)同區(qū)近十年新低的住宅用地，再補充該區(qū)貨源。

“新朋友”

根據(jù)港府2023/24年度第二季賣地計劃，啟德第2A區(qū)2號及3號的新九龍內(nèi)地段第6590號地塊，土地面積約14.53萬平方呎，可建樓面面積約109萬平方呎。

據(jù)觀點新媒體了解，該地塊原為商業(yè)用途，臨近香港地鐵屯馬線宋皇臺站，是香港政府于2021年起尋求改規(guī)的5幅商業(yè)用地之一，現(xiàn)已改規(guī)成功成為純住宅用地。

綜合市場機構估價，上述地塊估值介乎46.9億至65.4億港元，樓面地價4300至6000港元/平方呎。即使按最高價計算，該地塊仍為啟德區(qū)域自2016年以來所批出每平方呎地價最低的土地。

中原集團此前表示，參考上次賣地價格，對啟德第2A區(qū)2號及3號地塊的估值在57.6億港元。地塊實際成交價為53.5億港元，較中原集團估價低了7.12%，呎價創(chuàng)同區(qū)近十年新低。

根據(jù)香港賣地機制，在截標后所有合資格的標書會呈交中央投標委員會考慮，若然出價達到或高于底價，會按價高者得原則盡快批出土地。

如此看來，會德豐地產(chǎn)、長實集團、新鴻基地產(chǎn)等這些開發(fā)商對該地塊出價更低于53.5億港元。

有測量師認為，近期住宅新盤去貨速度慢，加上賣地市況亦較去年底明顯轉差，不排除影響發(fā)展商對后市的信心。“壓價”也是意料之中，目前市場環(huán)境下開發(fā)商需要降低投拓成本。

與此同時，中標財團需要興建一條長約175米的地下購物街直達宋皇臺站，占整條啟德地下街約11%；也要興建6項社福設施，涉及樓面不少于近4.2萬平方呎，包括嚴重弱智人士宿舍、展能中心和男童院等。

透過鷹君集團發(fā)布的公告了解到，信和置業(yè)、中國海外、鷹君及華人置業(yè)分別持股50%、20%、20%及10%成立合營公司，簽訂成立合營公司的協(xié)議備忘錄。

項目公司金得誠有限公司為合營公司的全資附屬公司，負責投標啟德地塊，并于成功中標后，將該地塊發(fā)展為住宅及零售開發(fā)項目以及政府指定用房，并以出售其上興建的住宅單位為首要目標。

項目公司將承擔該項目的全部開發(fā)費用，由合營伙伴按合作方比例通過合營公司融資，即信和置業(yè)、中國海外、鷹君集團及華人置業(yè)按50%、20%、20%及10%的比例進行融資。

發(fā)展該地塊的總資本承擔(包括建筑成本)估計約為105億港元。按總出資額計算，中海最高出資額將為21億港元。

此次，中海攜手信和置業(yè)、鷹君及華人置業(yè)，應是其在啟德圈的“新朋友”。

投拓力度

2013年，中海以45.4億港元摘得啟德兩幅海景地塊，開啟了港資開發(fā)商和內(nèi)資房企爭奪啟德地區(qū)地塊的序幕。

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡公開資料、觀點指數(shù)整理

購地熱情高漲之下，樓面呎價應市而升。2019年5月，新世界發(fā)展聯(lián)合5家開發(fā)商125.9億港元拿下的地盤4C區(qū)2號的新九龍內(nèi)地段第6552號地塊，平均樓面價1.96萬港元/平方呎應為自2013年以來成交的最高呎價。

中海亦是該聯(lián)合體中的一員。

2019年前后，中海與新世界發(fā)展、恒基兆業(yè)、會德豐、嘉華國際等多家聯(lián)合拿下4宗地塊，而信和置業(yè)、鷹君及華人置業(yè)似乎此前并未在啟德地區(qū)有過合作。

上次中海在啟德拿地要追溯到2020年12月，以42.73億港元獨資入標地盤4E區(qū)1號的新九龍內(nèi)地段第6603號地塊，平均樓面價1.3萬港元/平方呎。

兩年多時間里，中海等內(nèi)資房企并未在啟德有所動作，唯二成交的兩宗地塊均落入長實集團口袋中，此次加入信置財團重入啟德市場，是否會重啟該區(qū)域的活力呢？

而在2023年前8月，中海收購的土地累計應占樓面面積約189.24萬平方米，累計應付的土地出讓金約人民幣380.5億元。

其中6月30日單日，中海就豪擲225億元在深圳、廈門、合肥拿地。有觀點認為這或許是在沖上半年購地KPI。

3日前，在14家開發(fā)商搖號競爭的廣州上涌果樹公園地塊中，中海擊敗保利、招商、廣州地鐵等成為最后的贏家，拿下這宗超百億地塊。

經(jīng)過85輪競拍，廣州上涌果樹公園地塊達到上限價格127.9億元，成為海珠區(qū)有史以來的總價地王；扣除配建后，折算樓面地價約52192元/平方米（扣除政府性統(tǒng)籌用房）。

該地塊總用地面積17.72公頃，計容建筑面積36.37萬平方米，二類居住用地、商務用地兼容商業(yè)用地等，商業(yè)商務物業(yè)須與住宅首期同步建設、驗收、交付。中海有著操盤大型地塊的經(jīng)驗，而且對商業(yè)、寫字樓的建設需求亦能實現(xiàn)。

中銀國際研報指出，土地市場方面，從城市能級來看，一線城市環(huán)比量升價跌，同比量價均升；二線城市環(huán)比量價齊跌，同比量跌價升；三線城市環(huán)比量升價跌，同比量價均跌。

疊加一二線城市寬松政策，樓市銷售有望止跌回漲，繼6月后拿下荔灣項目后，中海再加倉廣州。

無論是上涌果樹公園地塊還是香港啟德地塊，對中海而言都是在補充核心城市、核心區(qū)域的土地儲備。

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