觀點網 “認房不認貸”政策相繼于北上廣深落位后，沙井鴻榮源、中糧的加推巧踩政策窗口，成為深圳新政第一批吃螃蟹的項目。

9月2日，深圳西部兩大網紅剛需盤同日加推入市，其中鴻榮源珈譽府二期加推首日去化超7成，攬金超27億；中糧悅章鳳凰里則完成去化8成以上，去化超300套。

雖然兩盤均未取得“日光”那樣耀眼的成績，但相較于8月份低迷的行情，疊加政策落地后市場的觀望情緒，完成8成左右的去化仍為市場補注了一劑強心針。

熱盤對壘

觀點新媒體觀察，本次入市加推的兩個沙井項目在諸多特征上存在著共同性，同區(qū)位、同定位，同樣脫胎于舊改、同樣一期熱銷以及同樣的開盤時間，二者間競爭的火藥味不言其中。

從開盤當日的去化結果上看，鴻榮源珈譽府和中糧鳳凰里的加推在樓市政策調整的當下，均完成了較好的去化釋放，打響了政策變局中的西部樓市第一槍。

今年8月底，面對國內樓市的持續(xù)筑底，國家也進一步放開救市。月末，深圳市住建局聯(lián)合多部門出臺關于深圳市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準，正式宣告執(zhí)行“認房不認貸”政策。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局繼續(xù)出臺關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策以及降低存量首套住房貸款利率有關政策。政策的意圖同樣是為了進一步釋放樓市需求，提振市場信心及預期。

雖然在后續(xù)關于全國首付比例降低和存量房貸利率下調的政策中，深圳暫時并未官宣跟進。但僅“認房不認貸”對樓市的松綁，就刺激了更多需求入市。

按以往經驗來看，同板塊、客群間的競品，通常面臨著價格或優(yōu)惠上的內卷，最終只有一方贏得市場。新政落地后更多被刺激的客源進入市場，本應呈現(xiàn)“你方唱罷我登場”的競品較量，反而表現(xiàn)出“平分秋色”的平局。

從熱度上看，鴻榮源珈譽府于今年7月初完成首開完成銷售金額約60億元，現(xiàn)場選房人數(shù)一度高達4000批，系2023年深圳樓市開盤熱銷的幾個項目之一；2015年中糧鳳凰里首開售罄，當日單盤攬金18.45億元。

雖然兩項目均屬于剛需網紅盤，但值得注意的是，鴻榮源珈譽府是時隔2個月后的再次加推；而中糧悅章鳳凰里相較首開，本次加推已相差8年之久。

從認籌上看，兩項目均突破了1:1的認籌，認籌比同為1:1.3。取證數(shù)據(jù)顯示，鴻榮源珈譽府二期加推818套住宅、商業(yè)44套，備案均價約5.5萬每平方米，總價區(qū)間約383-647萬每套；中糧悅章鳳凰里則是推出374套住宅，總價區(qū)間在373-745萬元每套，均價約5.14萬元每平米。

觀點新媒體了解到，在疊加開盤折扣后，中糧悅章鳳凰里最低單價下探至4.08萬元每平方米，總價以337萬起步，這個價格甚至還低于2015年該項目首開加推時的4.2萬元每平米的價格，一把將價格拉回8年之前。

居住面貌上，由于中糧悅章鳳凰里的舊改屬性，雖然是立新湖工業(yè)區(qū)為數(shù)不多的住宅項目，加之上有著“立新湖科創(chuàng)總部區(qū)”的規(guī)劃，但仍處于規(guī)劃初期階段，附近以工業(yè)區(qū)廠房面貌為主。

相較之下，鴻榮源珈譽府的整體面貌相對純粹，附近地塊也有鴻榮源負責連片開發(fā)，片區(qū)兌付時間上相對可期。

從最終去化結果上看，珈譽府本次加推當日完成596套房源的去化，錄得銷售金額27.66億元，去化約73%，延續(xù)了首開的熱度；中糧悅章鳳凰里則是以相對較低的單價，完成去化超300套，去化率達80%，以最低377萬總價作為換算，保底銷售金額也超10億元。

本次兩盤的同時銷售、同時熱銷意味著市場的信心得到初步的重鑄，但無法避免的是，政策落地后，被刺激的需求實際轉化為成交量的過程仍需要一定時間。

戴德梁行研究院華南區(qū)研究部董事張曉端看來，即便有利好政策落地，此時活躍的成交更為可貴。僅依靠政策支撐，市場反轉回暖的基礎還是不牢固的。

冷盤異動

8月25日，住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門聯(lián)合印發(fā)了《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，意在推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

彼時就有消息指出，深圳或將快速跟進落地“認房不用認貸”政策。于是，在政策落地前夕，深圳部分項目聞風“漲價”，收回了此前對外的銷售折扣。

張曉端向觀點新媒體指出，“認房不認貸”是針對性調整房地產“四限”中的“限貸”政策，通過降低居民的購房門檻和資金成本，釋放消費潛力。

她續(xù)指，對于一直以來嚴格執(zhí)行限制性政策的深圳，通過以上舉措來支持并激發(fā)剛需、置換類改善需求的活力，顯然是在樓市深陷調整的背景下適時轉變調控方向、優(yōu)化調控政策的舉動。

據(jù)觀點新媒體獲悉，彼時市場關于撤回折扣的輿情主要來源于龍崗招商臻城花園、龍華招商雍云府以及光明高鐵片區(qū)的華潤潤曜府。

其中，華潤置地深圳大區(qū)于8月26日發(fā)布澄清說明，對網傳的潤曜府銷售價格的會議紀要內容以及對于“9月1日前收回住宅5%優(yōu)惠折扣”的說法進行否認，并指出沒有關于價格方面的調整決策。

招商雍云府的案場銷售則是否認了“自2023年9月1日起，對在售3棟、5棟進行折扣回收2%，取消萬元家電包”這一信息，同時指出目前項目仍有較大的優(yōu)惠折扣，可到現(xiàn)場咨詢辦理。

據(jù)觀點新媒體觀察，撤回折扣項目均位于深圳去化難的幾大區(qū)域，且項目本身就存在著較大的去化難題。以潤曜府為例，深房信平臺顯示該項目目前仍有超過7成以上的庫存尚未去化，而雍云府在庫存上甚至來到了9成。

對于政策落位前開發(fā)商的撤回折扣行為，張曉端指出：“目前抓住利好政策下需求逐漸活躍的心態(tài)，保持價格優(yōu)勢以促進交易的活躍才是維持市場穩(wěn)步邁向健康發(fā)展的理性渠道。”

而對于后續(xù)深圳是否會跟進關于存量利率下調、首套首付等政策，上述研究人士則表示政策后續(xù)還需要結合市場的反應來進一步優(yōu)化和補充，將會因地制宜的推進落實。通過需求端的信貸支持激發(fā)需求活力的同時，提振市場信心及預期，并由銷售所帶動的回款渠道進一步支持房企金融風險的化解。

根據(jù)深房信數(shù)據(jù)顯示，8月份深圳市商品房成交2601套，環(huán)比下降28.31%；其中一手住宅成交2199套，環(huán)比下降30.3%，樓市再次回落至年初的低位階段。

而到了“認房不認貸” 政策的落地后，深圳樓市開始活絡起來。有數(shù)據(jù)顯示，熱點項目售樓處客戶到訪量較政策落地前最高翻了一倍。于是，有觀點指出今年“金九銀十”促銷周期中，市場活躍度將較同期有較大的提升。

張曉端則是持保守看法，其坦言首先政策并沒有全部落地，較長時間的市場低迷和宏觀經濟環(huán)境的不明朗依然影響置業(yè)者的購買決策，市場的恢復恐怕還需要此輪政策細則全面落地，同時也需要消費者信心的逐漸恢復。

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