兩年前，昆明市某中介公司幫助鄧某找到了一處房源，在與購(gòu)房者和房主簽訂合同后一個(gè)月，中介公司發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者和房主私下達(dá)成了交易，中介公司認(rèn)為購(gòu)房者惡意逃避中介費(fèi)“跳單”，于是將房主和購(gòu)房者訴至法院。房主卻回復(fù)：房源并非獨(dú)家代理。這是怎么回事？

案件回顧

中介公司：購(gòu)房者“跳單”，私下與房主成交逃避中介費(fèi)

2021年7月4日，鄧某通過(guò)微信約請(qǐng)某中介公司為她在五華區(qū)西站附近買一套房屋。中介公司按照鄧某提出的條件，免費(fèi)為其找了10天左右，終于在2021年7月14日找到了樓某的坐落于昆明市五華區(qū)西站向陽(yáng)新村的一處房屋。

2021年7月15日，經(jīng)中介公司與鄧某和樓某反復(fù)溝通協(xié)調(diào)之后，兩人自愿在中介公司的主持下達(dá)成了《房屋買賣居間合同》，該房屋成交價(jià)71.8萬(wàn)元，并約定購(gòu)房者鄧某向中介公司繳納居間費(fèi)按房屋成交價(jià)的2%，即14360元。同時(shí)約定相關(guān)違約責(zé)任：如果甲方（即樓某）違約的，則退還給乙方（鄧某）定金5000元，同時(shí)賠付給丙方（中介公司）居間服務(wù)費(fèi)總房?jī)r(jià)的2%；如果乙方（鄧某）違約，也需賠付給丙方（中介公司）居間服務(wù)費(fèi)總房?jī)r(jià)的2%。

合同簽訂后，鄧某要求中介公司幫助其辦理購(gòu)房按揭貸款，但因自己征信不過(guò)關(guān)，在2021年7月21日向中介公司提供了母親張某（第三人）的征信報(bào)告，稱只能以張某的名義購(gòu)房。

但2021年8月22日，樓某和鄧某繞開(kāi)中介公司直接完成了房屋買賣交易，逃避了應(yīng)當(dāng)向中介公司支付的中介費(fèi)用。為維護(hù)自身合法權(quán)益，該中介公司一紙?jiān)V狀將交易雙方起訴至五華區(qū)人民法院。

開(kāi)庭審理

房主：中介公司并非房源獨(dú)家代理

購(gòu)房者：中介公司違約在先

庭審中，案件卻出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，房主和購(gòu)房者紛紛舉證證明自己并未違約。

房主樓某稱：“中介公司并不能舉證證明其取得的房源信息是獨(dú)家代理的信息來(lái)源，在這種情況下他們不能阻止購(gòu)房者或者我方去尋找更合適的中介來(lái)完成相關(guān)的中介服務(wù)�！�

購(gòu)房者鄧某也表示，她不存在“跳單”行為，并列出了自己的理由�！爸薪楣痉ǘù砣死钅骋笪抑Ц额~外1.8萬(wàn)元的貸款代辦費(fèi)，最后無(wú)法協(xié)商一致，我才放棄購(gòu)買，為此我已經(jīng)損失定金5000元�！编嚹痴f(shuō)。中介公司并未幫助他們成交，合同中明確丙方需要無(wú)條件配合辦理貸款、過(guò)戶等，并且不收取中介費(fèi)以外的其他任何費(fèi)用�！八圆皇俏曳焦室膺`約，而是中介公司收取不合理的費(fèi)用。”

此外，鄧某還稱，自己最終與房主成交購(gòu)買房屋是通過(guò)其他中介公司的居間服務(wù)，并且支付了相應(yīng)的中介費(fèi)，該公司表示貸款只要征信沒(méi)有問(wèn)題就可以辦理，并無(wú)原告中介公司所言需高額的貸款代辦費(fèi)。鄧某認(rèn)為，原告中介公司的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

法院判決

購(gòu)房者不構(gòu)成“跳單”

“跳單”是一種行業(yè)術(shù)語(yǔ)，是指房屋居間合同中，委托人已經(jīng)與中介公司簽訂了相關(guān)協(xié)議，中介公司按照協(xié)議約定提供獨(dú)家資源信息，并提供促使買賣雙方見(jiàn)面洽談等促進(jìn)交易的服務(wù)，但買賣雙方或一方為了規(guī)避向中介公司支付中介費(fèi)等義務(wù)，跳過(guò)中介公司而私自簽訂買賣合同的行為。

據(jù)五華區(qū)法院承辦法官介紹，《民法典》第九百六十五條規(guī)定：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。該條對(duì)“跳單”行為予以規(guī)制，保障了中介人的合法權(quán)益，對(duì)違背契約精神的不誠(chéng)信行為進(jìn)行了否定評(píng)價(jià)。

那鄧某的行為是否構(gòu)成“跳單”呢？承辦法官解釋，衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，在于買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，而是通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約行為。在本案中，依據(jù)已查明的事實(shí)，不能認(rèn)定鄧某實(shí)施了“跳單”行為。

首先，鄧某并未利用原告提供的信息機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)。根據(jù)在案證據(jù)，案涉房屋并非獨(dú)家委托原告銷售，而是通過(guò)多家中介公司掛牌出售，因此有多家中介公司掌握同一房源信息。鄧某、樓某雖在原告的主持下簽訂了《房屋買賣居間合同》，但原告并未積極履行居間義務(wù)，而鄧某通過(guò)其他正當(dāng)途徑了解到案涉同一房源信息后，享受了其他中介公司提供的居間服務(wù)（包括提供房源信息、帶看房屋、磋商交易條件、簽約、協(xié)助辦理貸款等），最終通過(guò)該居間服務(wù)促成了房屋買賣交易。因此，鄧某并未利用原告提供的信息機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)。

其次，鄧某并未惡意繞開(kāi)原告完成交易。庭審中，原告未舉證證明鄧某繞開(kāi)其進(jìn)行交易的事實(shí)。而根據(jù)鄧某提供的證據(jù)，在房源信息并非由原告獨(dú)家掌握的前提下，其選擇了報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司，通過(guò)該中介公司的正常居間促使成交并支付了合理的傭金，并不存在利用原告提供的居間服務(wù)或媒介服務(wù)后而惡意繞開(kāi)其進(jìn)行交易的情形。

最終，法院認(rèn)為鄧某的行為不構(gòu)成違約，對(duì)于原告中介公司的訴訟請(qǐng)求不予支持。據(jù)悉，目前該判決已生效。

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