隨著我國快步進入老齡化社會，社會養(yǎng)老服務在政策的支撐下持續(xù)快速發(fā)展，但也要注意到在政策具體落地時，仍有相當多需補足的地方。
期內，各地繼續(xù)出臺多項養(yǎng)老服務政策，特別是具備指導性的《養(yǎng)老服務條例》，而山西省更是推出了全國首部針對社區(qū)和居家養(yǎng)老服務的地方性法規(guī)。
政策之外，觀點指數(shù)重點觀察的樣本企業(yè)中再有4家錄得新項目動態(tài)，其中多個項目背后都有當?shù)卣蛧蟮闹С�，PPP合作的模式更是成為范例。
對于回報周期較長的養(yǎng)老項目，引入政府、國企和險企的長線資金，能有效降低企業(yè)財務負擔，使運營企業(yè)更能全身心投入項目的建設和運營中去。
除此之外，險資加大對養(yǎng)老社區(qū)的投資也成為常態(tài)。
PPP模式獲驗證，萬科再摘深圳區(qū)級養(yǎng)老院項目
報告期內，觀點指數(shù)重點觀察的樣本企業(yè)中再有4家錄得新項目動態(tài)，包括萬科在深圳大鵬新區(qū)摘得的首個區(qū)級養(yǎng)老項目，以及大家健投在成都、長沙、太原三市連續(xù)落地3個養(yǎng)老社區(qū)項目。
在12月3日正式開工建設的深圳市大鵬新區(qū)首個區(qū)級養(yǎng)老院項目，是萬科通過公開招投標方式取得的，由萬科南方區(qū)域集團EPC代建事業(yè)部負責工程建設，建成后將由萬科集團南方區(qū)域養(yǎng)老業(yè)務運營管理，實現(xiàn)了“代建+運營”一體化專業(yè)化模式的落地，避免了多重招標造成的效率低下，確保項目開發(fā)與運營的密切聯(lián)動。
該養(yǎng)老院項目占地面積10126.95平方米，總建筑面積為22758平方米，項目由政府投資，總投資額約1.64億元，擬建設300張床位（其中護理型床位225床，居室床位75床），預計于2024年底完工。
另外，該項目還是萬科南方區(qū)域養(yǎng)老業(yè)務與深圳政府深度合作的第三個區(qū)級養(yǎng)老項目，此前兩個分別是福田區(qū)福利中心和南山區(qū)福利中心二期。
除了萬頤養(yǎng)老和泰康之家外，大家保險集團旗下專業(yè)從事健康養(yǎng)老產業(yè)投資及運營相關業(yè)務的全資子公司大家健投，在報告期內分別于成都、長沙、太原三市連續(xù)有項目落地的動作。
截至目前，大家的家已在北京朝陽、友誼、阜外，南昌永叔路，天津泰安道，成都五丁橋，太原濱河東路和長沙雨花區(qū)落地8家城心醫(yī)養(yǎng)社區(qū)，目前已經運營的北京朝陽城心社區(qū)和北京友誼城心社區(qū)，均在2019年投入運營。
無論是萬科以投標方式參與PPP養(yǎng)老項目的建設，還是大家健投與當?shù)貒蠛献鏖_發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，都可以看到當?shù)卣纳碛�。養(yǎng)老項目的回報周期較長，更需長線資金，引入當?shù)卣蛧筚Y源能有效降低企業(yè)財務負擔，更能全身心投入項目的建設和運營中去。
特別是PPP養(yǎng)老模式的發(fā)展，創(chuàng)造了三贏局面：政府可以高效調配社會資源，緩解因養(yǎng)老資源緊缺帶來的社會壓力；企業(yè)可以較低的成本涉足養(yǎng)老產業(yè)，實現(xiàn)多元發(fā)展；長者則能獲取高性價比的養(yǎng)老服務。
養(yǎng)老社區(qū)成險企投資新寵
期內，大家保險再度減持地產股權，旗下大家投控、�？谶h見共創(chuàng)一號基金（有限合伙）擬轉讓成都厚德天府置業(yè)有限公司100%股權及13.25億元債權，底價合計39.25億元。
隨著監(jiān)管對險資進行股權投資的進一步規(guī)范，險企參與房地產投資的管道持續(xù)收窄，轉去挖掘新的投資藍海成為必然。
據觀點指數(shù)觀察，養(yǎng)老社區(qū)、公募REITs等領域已成為險企投資“新寵”。
比如期內連下三城的大家健投，作為大家保險旗下專業(yè)從事健康養(yǎng)老產業(yè)投資及運營相關業(yè)務的全資子公司，現(xiàn)時正以養(yǎng)老為核心戰(zhàn)略，以服務型養(yǎng)老為突破口，打造專業(yè)養(yǎng)老品牌“大家的家”。
據觀點指數(shù)了解，“大家的家”城心醫(yī)養(yǎng)社區(qū)采用輕資產的運營模式。在這種模式下，大家健投不直接作為養(yǎng)老社區(qū)的物業(yè)持有人，而是采用第三方合作、租賃物業(yè)、委托管理等形式運營養(yǎng)老社區(qū)，因而項目布局周期短，通常選定地址后1年-1.5年即可開業(yè)。如太原項目與山西仁安醫(yī)院合作，成都項目則與成都文旅資產管理公司合作。
據觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，自2007年泰康保險率先提出進軍養(yǎng)老地產起，當前已有十余家險企涉足養(yǎng)老社區(qū)領域。其中包括在2012年成立了旗下養(yǎng)老品牌“優(yōu)年生活”的合眾人壽，以國壽健投為平臺打造養(yǎng)老社區(qū)品牌“國壽嘉園”的中國人壽，已在7個城市落地8個太保家園養(yǎng)老社區(qū)的中國太保，以及于2014年始建設養(yǎng)老社區(qū)的中國太平。
養(yǎng)老地產看似是朝陽行業(yè)，但由于前期資金投入巨大，盈利周期長，很容易對公司資金鏈造成壓力，特別是重資產項目。
作為養(yǎng)老產業(yè)參與主體之一，房企盡管開發(fā)經驗足，但負債率偏高卻是現(xiàn)實，因此對于養(yǎng)老項目的短期回報率有一定要求。
對于大型險企來說，由于壽險險單的期限通常在5-10年，使其對所投項目的回報周期可以拉到更長，養(yǎng)老項目所能帶來的長遠穩(wěn)定現(xiàn)金流收益更被看重。
聚焦養(yǎng)老服務體系建設，法規(guī)保障居家養(yǎng)老
養(yǎng)老服務體系是貫徹落實積極應對人口老齡化國家戰(zhàn)略的三大體系之一，聚焦于解決“老有所養(yǎng)”問題。
期內，各地繼續(xù)出臺多項養(yǎng)老服務政策，特別是具備指導性的《養(yǎng)老服務條例》各省市都在近期根據自身情況推出。
如在期內山西省推出的《山西省社區(qū)居家養(yǎng)老服務條例》，更是全國首部針對社區(qū)和居家養(yǎng)老服務的地方性法規(guī)。
隨著我國快步進入老齡化社會，社會養(yǎng)老服務在政策的支撐下持續(xù)快速發(fā)展，但也要注意到在實際政策推行過程中依然存在著“重機構，輕居家社區(qū)”、醫(yī)養(yǎng)結合機制不暢、農村養(yǎng)老服務短板突出等問題。
近些年來，山西省出臺了一系列相關文件，構建起了較為完善的社區(qū)居家養(yǎng)老服務政策體系。在此基礎上，山西將相關政策性文件上升為地方性法規(guī)，將一些成功的做法經驗固化下來，能夠確保社區(qū)居家養(yǎng)老服務工作有法可依，也給其他省市一個優(yōu)秀的經驗借鑒。
其中，《條例》針對養(yǎng)老服務設施建設不足、居家養(yǎng)老醫(yī)療護理服務落后等問題做了明確規(guī)定。《條例》在第二章規(guī)定，明確新建住宅區(qū)居家養(yǎng)老設施的配建、已建成的住宅區(qū)未配置居家養(yǎng)老服務設施或者配置不達標的，由政府通過購置、置換、改造等方式統(tǒng)籌配置。同時規(guī)定，縣（市、區(qū)）人民政府應當統(tǒng)籌建設農村社區(qū)居家養(yǎng)老服務設施，同步規(guī)劃建設易地搬遷集中安置區(qū)養(yǎng)老服務設施。
社區(qū)居家養(yǎng)老并不意味著僅依靠社區(qū)和家庭的自主能動性，還需要政府和社會各方共同參與。
以居家為基礎、以社區(qū)為依托、政府主導、各方參與的居家養(yǎng)老服務體制，才能幫助廣大老年人切實解決“身邊、床邊、周邊”養(yǎng)老服務難題，使其享受更全面、更豐富、更便利的養(yǎng)老服務。
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