8月26日，龍湖集團(tuán)趕在周末之前公布了半年報(bào)。

對(duì)于這份成績(jī)單，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍說(shuō)，“半年業(yè)績(jī)發(fā)布了，大家可能對(duì)龍湖看得更清楚了，應(yīng)該說(shuō)行業(yè)的底部也已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)了�！�

從業(yè)績(jī)來(lái)看，上半年，龍湖集團(tuán)營(yíng)收、利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步提升。但龍湖也并非完全順利，其開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率上同樣受到宏觀形勢(shì)的影響。除此之外，前不久，這家企業(yè)剛剛遭遇無(wú)差別做空。

談到做空事件，吳亞軍表示，做空是一個(gè)正常的市場(chǎng)行為，但造謠不是。她認(rèn)為，當(dāng)股價(jià)或者PE比別人好一點(diǎn)，肯定會(huì)遭遇這些事情，龍湖自身也有預(yù)料。

提前防范風(fēng)險(xiǎn)才能有安全。吳亞軍說(shuō)，“我記得有一位金融機(jī)構(gòu)的朋友跟我講，他說(shuō)泰坦尼克號(hào)撞到冰山的時(shí)候，你再來(lái)調(diào)頭已經(jīng)來(lái)不及了，一定要在看不到它的時(shí)候就提前做應(yīng)對(duì)。這句話過(guò)去十多年對(duì)我的影響很大。”

“我就一直在想，有沒(méi)有我們看不見(jiàn)的冰山？我們要撞上了怎么辦？所以從大家的心理上講，整個(gè)團(tuán)隊(duì)是有準(zhǔn)備的，動(dòng)員起來(lái)也非常容易。而且我們現(xiàn)在團(tuán)隊(duì)的變化還是非常明顯的，整體的精氣神、工作狀態(tài)和專業(yè)水準(zhǔn)、系統(tǒng)性等都有一個(gè)全面的提升。

吳亞軍在會(huì)上直言，對(duì)現(xiàn)在團(tuán)隊(duì)在周期當(dāng)中的表現(xiàn)很是滿意�！拔覀冃碌腃EO也給了我們非常多的驚喜，他能做好是我們意料之中的，他能做得這么好是超出我預(yù)期的。”

在資本市場(chǎng)看來(lái)，龍湖是民營(yíng)房企安全的最后一道防線，不過(guò)，歷經(jīng)行業(yè)變動(dòng)、中期小考、無(wú)差別做空等，市場(chǎng)依舊擔(dān)憂。

不過(guò)，近一個(gè)小時(shí)的業(yè)績(jī)會(huì)似乎給了外界撥云見(jiàn)日的機(jī)會(huì)，管理層清晰的闡述后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理上的投入，以及對(duì)未來(lái)方向的清晰認(rèn)知，這些或能讓龍湖在周期中保持樂(lè)觀，看到機(jī)會(huì)。

8月銷售同比有望轉(zhuǎn)正

龍湖在基本面的數(shù)據(jù)上表現(xiàn)仍舊扎實(shí)。

2022年1至6月，龍湖集團(tuán)營(yíng)收同比增長(zhǎng)56.4%至948.0億元。毛利同比增長(zhǎng)20.1%至201.5億元，毛利率為21.3%。合同銷售額為858.1億元，銷售總建面518.5萬(wàn)平方米。平均借貸成本為3.99%，首次“破4”，在手現(xiàn)金875.5億元。

銷售上雖與去年同期相比有降幅，但在當(dāng)前行業(yè)整體形勢(shì)下仍超出市場(chǎng)預(yù)期。能在保證經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的情況下，實(shí)現(xiàn)最大化的銷售，有賴于精細(xì)嚴(yán)格的供銷存管理。吳亞軍在業(yè)績(jī)會(huì)上直言，對(duì)執(zhí)行總裁陳序平在這部分的主導(dǎo)甚是滿意，認(rèn)為表現(xiàn)超出她的預(yù)期。

“上半年我們的新開(kāi)工是800萬(wàn)平方米，竣工也是800萬(wàn)平方米。”陳序平表示。開(kāi)工和竣工、簽約推盤節(jié)奏穩(wěn)健，減少了不必要的資金占用，也有效加快去化。

陳序平提到目前龍湖是“小步快跑，以銷定產(chǎn)”，著眼于在安全前提下的最大化效果。

“全年計(jì)劃供貨的可售貨源達(dá)到4000億，過(guò)程中也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況做動(dòng)態(tài)調(diào)整，當(dāng)下時(shí)點(diǎn)我們不會(huì)為了一個(gè)銷售規(guī)模的任務(wù)去做一些被動(dòng)的動(dòng)作，而是仍保持回款安全、資金面的安全和利潤(rùn)的合理增長(zhǎng)，來(lái)確定銷售的情況�！�

“8月份隨著杭州、上海項(xiàng)目陸續(xù)入市和加推，我們有信心實(shí)現(xiàn)當(dāng)月同比銷售額轉(zhuǎn)正。全年我們不做目標(biāo)預(yù)設(shè)，會(huì)根據(jù)銷售的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整�！标愋蚱皆跇I(yè)績(jī)會(huì)上表示。

在銷售上，龍湖上半年一線及二線城市的簽約貢獻(xiàn)超過(guò)了90%。且土儲(chǔ)當(dāng)中，一線及二線接近90%。

高杠桿企業(yè)的出清之后，市場(chǎng)的玩家減少，土地的競(jìng)爭(zhēng)也減少，只要保持資金安全、穿越周期，土地會(huì)有常態(tài)化的機(jī)會(huì)，龍湖在策略上也會(huì)更加聚焦、更加堅(jiān)定在高線城市的布局。管理層表示，接下來(lái)公司不止是聚焦高能級(jí)城市，還要在高能級(jí)城市的核心地段，這才是足夠安全的。

毛利率恢復(fù)期

但開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上毛利率的下降相對(duì)明顯，2022上半年龍湖這一指標(biāo)從去年同期的23.4%下降到17.3%。有參與投資者會(huì)人士轉(zhuǎn)述管理層所言，毛利率、股東凈利率不同程度的下滑，主要原因是過(guò)去兩年政府的限價(jià)，加上去化一些先前的庫(kù)存，這是必須要經(jīng)歷的階段。

陳序平也提到，當(dāng)前面臨的挑戰(zhàn)之一是市場(chǎng)下滑，所以導(dǎo)致了地產(chǎn)銷售的毛利率下降，從而讓整個(gè)集團(tuán)的毛利率出現(xiàn)了階段性的下降。

上述投資人提到，“短期來(lái)看龍湖的毛利率會(huì)保持在20%以上，主航道中，C1的毛利率在15%到20%之間，C2在70%以上，C4在大概25%，C3會(huì)在30%以上。”

據(jù)了解，龍湖2022上半年的投資性物業(yè)不含稅租金收入為58.6億元，而去年同期為47.8億元。

管理層同時(shí)表示，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，集團(tuán)整體會(huì)回到一個(gè)正常、持續(xù)盈利且穩(wěn)定發(fā)展的毛利和凈利水平。此外，未來(lái)龍湖C1航道利潤(rùn)占整體比重會(huì)逐漸下降，其他航道則將更多貢獻(xiàn)收入和利潤(rùn)。

當(dāng)前和未來(lái)

該投資者轉(zhuǎn)述陳序平所言，“關(guān)于后續(xù)房地產(chǎn)的終極形態(tài)，我們誰(shuí)也無(wú)法預(yù)測(cè)，但是關(guān)于市場(chǎng)的走勢(shì)，包括現(xiàn)在市場(chǎng)出現(xiàn)的一些趨勢(shì)，以規(guī)模為導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致了這個(gè)行業(yè)快速?zèng)_到了18萬(wàn)億的規(guī)模，應(yīng)該說(shuō)當(dāng)前是一個(gè)比較明確的拐點(diǎn)，未來(lái)這個(gè)市場(chǎng)會(huì)回歸到以人口、產(chǎn)業(yè)、職住平衡的自住屬性，失去投資屬性。”

吳亞軍亦表示，“我覺(jué)得未來(lái)，這個(gè)行業(yè)肯定還存在，我不相信它會(huì)變得完全公共事業(yè)化，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)太大了，就算18萬(wàn)億砍一半，至少是有8萬(wàn)億的規(guī)模，甚至樂(lè)觀一點(diǎn)可能有10萬(wàn)億�！�

她還提到，整個(gè)市場(chǎng)從西部往東部走、從二三線城市往一線、強(qiáng)二線走，產(chǎn)業(yè)從其它地方轉(zhuǎn)移到一個(gè)新的地方，從一個(gè)洼地形成一個(gè)新的高地，這種板塊的輪動(dòng)機(jī)會(huì)還是有的。

“比如說(shuō)我們這次發(fā)現(xiàn)二線城市中的杭州、成都、合肥，這些城市就因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)聚集和民間購(gòu)買力的強(qiáng)勁，所以形成了一些局部的區(qū)域，仍然是比較旺銷的局面�！�

“所以結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)還有，就在于你的公司能不能等到那個(gè)機(jī)會(huì)，你是不是剩下的玩家，你能不能抓到這個(gè)機(jī)會(huì)，能不能識(shí)別到這個(gè)機(jī)會(huì)�！�

“我覺(jué)得龍湖就要回答這幾個(gè)問(wèn)題，如果能回答這幾個(gè)問(wèn)題，我們就會(huì)是這里面的參與者，在穿越這個(gè)周期之后，我覺(jué)得龍湖會(huì)變得更強(qiáng)壯，這是我們對(duì)自己的信心。”吳亞軍說(shuō)。

以下是龍湖集團(tuán)2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)問(wèn)答實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：管理層對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)及行業(yè)銷售規(guī)模如何看待？對(duì)下半年的行業(yè)走勢(shì)怎么判斷？

陳序平：今年上半年，雖然疫情多點(diǎn)爆發(fā)，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)階段性的波動(dòng)，但中央及多個(gè)地方政府陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策，支持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。6月起，市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)筑底并反彈的跡象。我們預(yù)判今年是低開(kāi)-觸底-向好的態(tài)勢(shì)，全年的房地產(chǎn)成交規(guī)模同比去年預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)30%左右的降幅，但整體市場(chǎng)往向好的方向走。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：龍湖是否會(huì)調(diào)整銷售目標(biāo)？8月的銷售情況以及9-12月的推盤節(jié)奏是怎樣的？

陳序平：我們今年會(huì)根據(jù)集團(tuán)現(xiàn)金流安全并維持合理的利潤(rùn)增長(zhǎng)，確定整個(gè)推盤節(jié)奏，全年計(jì)劃供貨的可售貨值達(dá)到4000億，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的情況進(jìn)行推盤。在當(dāng)下的時(shí)點(diǎn)，我們不會(huì)為了銷售規(guī)模的目標(biāo)去做被動(dòng)性的動(dòng)作。隨著杭州、上海的一些項(xiàng)目陸續(xù)入市和加推，8月份我們有信心實(shí)現(xiàn)當(dāng)月同比銷售額轉(zhuǎn)正。全年我們不做目標(biāo)的預(yù)設(shè)，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)做實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的調(diào)整。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：當(dāng)下房企在拿地方面比較保守，龍湖如何看待當(dāng)前土地市場(chǎng)的變化？下半年在土地投拓方面的目標(biāo)和計(jì)劃是怎樣的？

陳序平：2022年上半年，全國(guó)的土地出讓金是2.36萬(wàn)億元，其中四個(gè)一線城市的土地出讓金就接近300多個(gè)低線城市的一半，可以看出城市間的分化是非常劇烈的。而高杠桿企業(yè)出清之后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)減少，土地競(jìng)爭(zhēng)也隨之減少。以龍湖以為例，上半年我們獲取了17宗土地，平均溢價(jià)率只有5%，其中有一半是零溢價(jià)獲取的。接下來(lái)土地的獲取將有常態(tài)化的機(jī)會(huì)，行業(yè)共識(shí)是往高線城市聚焦，我們?cè)诓呗陨弦矔?huì)更聚焦、更堅(jiān)定在高線城市布局。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在保項(xiàng)目交付方面，龍湖是否有壓力，通過(guò)哪些措施保交樓？上半年在交房方面有何表現(xiàn)？

陳序平：我們上半年總的交付套數(shù)超過(guò)五萬(wàn)套，全部按期交付，其中超30%是提前一個(gè)月以上交付。因?yàn)辇埡睦砟钍恰吧拼阋簧�，不只是按時(shí)交付，高品質(zhì)的交付，讓客戶滿意加驚喜，是我們始終如一的堅(jiān)持。行業(yè)再難、再有挑戰(zhàn)，這一點(diǎn)是不變的。我們整個(gè)開(kāi)工節(jié)奏是通過(guò)減少一些未銷售、未開(kāi)工的組團(tuán)來(lái)平衡，對(duì)于已經(jīng)銷售、已經(jīng)開(kāi)工包括確定交付的，我們會(huì)確保如期交付，甚至?xí)崆敖桓丁?/p>

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年以來(lái)房企融資規(guī)模持續(xù)收縮，僅少數(shù)信用良好的公司能夠在公開(kāi)市場(chǎng)融資，龍湖如何拓展融資渠道？除了目前公開(kāi)的銀團(tuán)、中債增信的中票等，龍湖接下來(lái)還有哪些動(dòng)作？

趙軼：政府對(duì)高信用民營(yíng)企業(yè)的融資非常關(guān)注和支持，我們昨天順利發(fā)行了第一單中債增信給我們?nèi)~擔(dān)保的一支債券。龍湖跟全國(guó)很多銀行建立了戰(zhàn)略性的關(guān)系，目前從我們跟銀行的溝通來(lái)看，他們對(duì)整個(gè)行業(yè)未來(lái)堅(jiān)定看好，認(rèn)為行業(yè)出現(xiàn)了一些階段性的困難以后，應(yīng)該會(huì)有更好的明天，所以他們堅(jiān)決支持高信用房企。未來(lái)龍湖也會(huì)依靠這部分融資彌補(bǔ)公開(kāi)市場(chǎng)的波動(dòng)。總的來(lái)說(shuō)，我們的融資渠道是暢通的，融資資源是豐富的，請(qǐng)大家放心。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：龍湖商業(yè)已經(jīng)開(kāi)展輕資產(chǎn)模式的運(yùn)作，輕資產(chǎn)模式在龍湖戰(zhàn)略中處于什么位置，未來(lái)是否擴(kuò)大輕資產(chǎn)模式的比重？

陳序平：我們今年開(kāi)始有輕資產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)，現(xiàn)在總共在手的近130個(gè)項(xiàng)目，里面有近20個(gè)是輕資產(chǎn)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目主要在杭州、重慶、武漢等城市，因?yàn)辇埡纳虡I(yè)在這些城市已經(jīng)形成了網(wǎng)格化布局，包括已經(jīng)開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目也兌現(xiàn)了比較好的經(jīng)營(yíng)情況。所以在這些市場(chǎng)有些存量資產(chǎn)、業(yè)主方，因?yàn)樗馁Y產(chǎn)需要有優(yōu)秀的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商去盤活，會(huì)找到龍湖幫他把商場(chǎng)盤活。龍湖商業(yè)依靠品牌體系化的能力，包括幫業(yè)主把項(xiàng)目盤活，這方面也是作為我們商業(yè)一個(gè)重要的補(bǔ)充，輕資產(chǎn)是重要的組成。

當(dāng)然我們輕資產(chǎn)項(xiàng)目的布局還是會(huì)根據(jù)重資產(chǎn)城市的布局，比如說(shuō)截止到年中，我們已經(jīng)開(kāi)業(yè)的商業(yè)城市是14個(gè)，未來(lái)我們商業(yè)也基本上聚焦在20個(gè)左右的高線城市去做布局，無(wú)論是重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)。我們不會(huì)為了項(xiàng)目的數(shù)量或在管規(guī)模，而下沉到一些低線城市去做商業(yè)的輕資產(chǎn)管理。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：內(nèi)房股下跌影響到物業(yè)板塊，整個(gè)板塊下行的情況下，龍湖智創(chuàng)生活的上市計(jì)劃會(huì)做調(diào)整嗎？目前進(jìn)展如何？

趙軼：目前龍湖智創(chuàng)生活的上市資料準(zhǔn)備已經(jīng)就緒，目前市場(chǎng)情緒不佳，我們會(huì)關(guān)注市場(chǎng)，不著急。我們反而把發(fā)展的重點(diǎn)轉(zhuǎn)為內(nèi)生，關(guān)注內(nèi)生的轉(zhuǎn)化率，接管的效率以及內(nèi)生毛利率的提升，減少對(duì)低質(zhì)量收并購(gòu)的依賴。從上半年數(shù)據(jù)來(lái)看，整個(gè)智創(chuàng)生活的板塊有序在進(jìn)行。未來(lái)，智創(chuàng)生活的年化收入增長(zhǎng)超過(guò)40%，年化利潤(rùn)增長(zhǎng)超過(guò)50%是完全可期的。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年上半年龍湖經(jīng)營(yíng)性收入首次突破100億，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)下一步的發(fā)展策略是什么，如何支撐集團(tuán)收入和盈利的增長(zhǎng)？

陳序平：我們現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)主要幾大板塊，第一是商業(yè)投資，我們現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)了65座，在手近130座，我們每年都會(huì)保持10座左右的開(kāi)業(yè)速度。已經(jīng)開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)，我們也會(huì)保持同店同比的增長(zhǎng)，整個(gè)商業(yè)板塊力爭(zhēng)保持每年30%的復(fù)合增長(zhǎng)。長(zhǎng)租公寓在手16萬(wàn)間，已經(jīng)開(kāi)業(yè)超11萬(wàn)間。響應(yīng)國(guó)家“租購(gòu)并舉”的戰(zhàn)略方針，冠寓進(jìn)行積極布局，也會(huì)力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)20%的收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)。龍湖智創(chuàng)生活板塊包括物管和商管，物管這塊現(xiàn)在已經(jīng)接管的面積是2.8億方，合同面積已經(jīng)達(dá)到4.8億方，未來(lái)每年固定的轉(zhuǎn)化，包括我們圍繞的已經(jīng)接管的，不斷把我們的增值服務(wù)包括各項(xiàng)非業(yè)主的增值服務(wù)都持續(xù)做好。這三塊業(yè)務(wù)加起來(lái)，我們力爭(zhēng)保持每年經(jīng)營(yíng)性收入30%—40%的年化增長(zhǎng)，在行業(yè)下行的背景下，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入的增長(zhǎng)將對(duì)龍湖穿越周期起到非常重要的穩(wěn)壓器的作用。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛剛管理層提到了智慧營(yíng)造這個(gè)業(yè)務(wù)，公司是如何看待代建市場(chǎng)的？龍湖的代建業(yè)務(wù)與行業(yè)中現(xiàn)有業(yè)務(wù)有何不同？未來(lái)發(fā)展規(guī)劃是怎樣的？

陳序平：我們智慧營(yíng)造的品牌是龍湖龍智造，這個(gè)業(yè)務(wù)是圍繞著龍湖在TOD方面多年沉淀下來(lái)的能力，以及過(guò)去幾年在數(shù)字化上超過(guò)百億的投入，積累了關(guān)于數(shù)字化、VR包括線上、線下一體的能力。所以我們覺(jué)得這個(gè)能力是有別于其他的一些純粹做傳統(tǒng)代建代銷服務(wù)的。我們是一站式、全周期、全業(yè)態(tài)的服務(wù)。這個(gè)業(yè)務(wù)從今年開(kāi)始正式對(duì)外，我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)機(jī)會(huì)確實(shí)比想象中來(lái)的要快。

另外，我們也會(huì)堅(jiān)持我們的整個(gè)生意邏輯，龍湖龍智造還是堅(jiān)持在龍湖聚焦的城市、聚焦的板塊。我們不會(huì)為了規(guī)模純粹去沖項(xiàng)目數(shù)量，還是根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的商機(jī)，滿足我們客戶的需求。我們也是因?yàn)橛行判摹⒂心芰蜆I(yè)主方把項(xiàng)目做出來(lái)，才會(huì)接這個(gè)項(xiàng)目。我們對(duì)這個(gè)業(yè)務(wù)也滿懷期待。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)下行中，龍湖是否有組織調(diào)整、業(yè)務(wù)收縮或者資產(chǎn)優(yōu)化方面的一些舉措？

陳序平：我們今年關(guān)注的是組織提效和聚焦，這主要跟我們對(duì)城市的進(jìn)一步聚焦是相對(duì)應(yīng)的。因?yàn)檫@一輪的城市分化速度是非�？斓�，龍湖原來(lái)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也只進(jìn)入了68個(gè)城市，在top10的開(kāi)發(fā)商里是最少的，接下來(lái)我們會(huì)進(jìn)一步做聚焦。隨著城市的聚焦，我們的效率得以不斷提升，隨之帶來(lái)組織的整體增效。

另外，在主航道上，我們會(huì)更聚焦和投入資源，原來(lái)有一些點(diǎn)心業(yè)務(wù)，我們也進(jìn)行了整合、合并，比如說(shuō)我們把酒店業(yè)務(wù)整合到租賃住房航道來(lái)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，所以也可以做到組織的提效。我們覺(jué)得這樣做可以更好的應(yīng)對(duì)整個(gè)行業(yè)形勢(shì)。

同時(shí)我們每年也保持了充分的新鮮血液的加入。在7、8月份，有近千名校招生陸續(xù)入職，每年我們還是會(huì)持續(xù)補(bǔ)充新鮮血液，做到組織提效、穿越周期。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：龍湖是目前行業(yè)里為數(shù)不多的全投資級(jí)房企，在同行被紛紛下調(diào)評(píng)級(jí)背景下，管理層對(duì)于龍湖的評(píng)級(jí)有何預(yù)期？

趙軼：在經(jīng)歷做空事件之后，我們跟評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也保持了非常暢通的溝通。他們對(duì)公司的現(xiàn)狀、安全性表示完全放心，對(duì)謠言表示非常得憤怒，也期待行業(yè)的復(fù)蘇。具體評(píng)級(jí)的結(jié)果有待我們業(yè)績(jī)發(fā)布以后跟他們溝通。整體而言，公司現(xiàn)在的安全性和盈利增長(zhǎng)，對(duì)未來(lái)的不確定性的準(zhǔn)備是非常充分的。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：大家都說(shuō)龍湖是行業(yè)最后一道防火墻，剛剛經(jīng)歷了做空事件，吳總此刻心情如何，有什么想對(duì)同行同路人和客戶說(shuō)的？

吳亞軍：我的心情還可以。做空其實(shí)是一個(gè)正常的市場(chǎng)行為，但是造謠不是一個(gè)正常的市場(chǎng)行為。公司的股價(jià)或者PE比別人好一點(diǎn)，肯定會(huì)遭遇這種事情，我們也有預(yù)料。經(jīng)過(guò)這次事件以后，尤其是現(xiàn)在，半年業(yè)績(jī)也發(fā)布了，大家可能對(duì)龍湖看得更清楚了。行業(yè)的底部已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)了，其他同行包括一些表現(xiàn)良好的公司，都能夠跟龍湖一起穿越周期。

經(jīng)過(guò)這次周期的穿越，也看到了很多優(yōu)秀的同路人跟我們一起共渡難關(guān)。我們每年的開(kāi)發(fā)量還保證在一定的水平上，每年還有十座左右的天街開(kāi)業(yè)交付，所以這個(gè)工作量蠻大的。我們現(xiàn)在的長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作方跟我們的關(guān)系還是比較密切的。我們的員工經(jīng)過(guò)這一輪的變化也更堅(jiān)韌，以往行業(yè)一直上行，容易養(yǎng)出驕兵悍將。經(jīng)過(guò)這一次周期的調(diào)整，管理層會(huì)更謙遜、更勤勉，我覺(jué)得這不一定全是壞事。雖然過(guò)程當(dāng)中可能大家很痛，但是我覺(jué)得龍湖還是有些準(zhǔn)備的。除了我們做一些常規(guī)的動(dòng)作、防守的動(dòng)作以外，更重要的是我們是提前很早就預(yù)見(jiàn)到這個(gè)行業(yè)一個(gè)大周期，我們要怎么辦？這個(gè)問(wèn)題是提前好多年開(kāi)始思考和布局的。

在很多年前我記得有一位金融機(jī)構(gòu)的朋友跟我講，他說(shuō)其實(shí)泰坦尼克號(hào)撞上冰山那一刻，你再應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)來(lái)不及了，一定要在沒(méi)有看到冰山的時(shí)候，就要有所應(yīng)對(duì)。這句話過(guò)去十多年了，對(duì)我的影響是非常大的，我就總在想，有沒(méi)有我們看不見(jiàn)的冰山？我們要撞上了怎么辦？所以從心理上，我們整個(gè)團(tuán)隊(duì)是有準(zhǔn)備的，動(dòng)員起來(lái)也非常容易。而且我們現(xiàn)在團(tuán)隊(duì)的變化還是非常明顯的，整個(gè)精氣神和工作狀態(tài)，包括專業(yè)水準(zhǔn)、系統(tǒng)性等都有一個(gè)全面的提升。所以，對(duì)團(tuán)隊(duì)來(lái)講也是前所未有的滿意，我們新的CEO也給了我們非常多的驚喜，他能做好是我們意料之中的，他能做得這么好，是超出我們的預(yù)期的。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：龍湖剛剛上榜福布斯中國(guó)ESG50，在可持續(xù)和履行社會(huì)責(zé)任方面，龍湖未來(lái)有什么樣的打算？

吳亞軍：龍湖沒(méi)有刻意去做ESG。我們過(guò)往也做了很多，像綠建、公益等等�，F(xiàn)在通過(guò)公益基金會(huì)和ESG董事會(huì)管理，讓它更成系統(tǒng)、更加持續(xù)。在行業(yè)低谷的時(shí)候，這個(gè)動(dòng)作我們?nèi)匀粵](méi)有放緩，不是一會(huì)兒松一會(huì)兒緊地在做，我們專業(yè)的團(tuán)隊(duì)一直在做公益、慈善，長(zhǎng)期圍繞著ESG標(biāo)準(zhǔn)在審視我們自己、審視我們所處的環(huán)境發(fā)生了什么變化，以及我們應(yīng)該怎么應(yīng)對(duì)。所以這一點(diǎn)上我覺(jué)得還是比較順暢的。

列入福布斯中國(guó)ESG優(yōu)秀企業(yè)，我們也沒(méi)有刻意去爭(zhēng)取，自然而然就走到這一步。

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