從年初至今，關(guān)于樓市維穩(wěn)、提振市場(chǎng)信心的利好政策已經(jīng)是層出不窮，高層針對(duì)幫助房企維穩(wěn)、因城施策支持剛性和改善住房需求等方面密集發(fā)聲。而在鄭州起頭之后，全國(guó)多個(gè)城市已經(jīng)放寬了限購(gòu)政策。
來(lái)到4月16日，昆明市跟進(jìn)發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期工作的意見》，提出8大項(xiàng)共25條措施穩(wěn)定樓市，尤其強(qiáng)調(diào)降低二套房首付比例。
政策端利好跌出，顯然已經(jīng)到了剛需和改善型居住需求可以釋放的時(shí)候，只不過就目前昆明的情況看，由于市場(chǎng)分化、房企爆雷等因素，導(dǎo)致此時(shí)的購(gòu)房者變得既迷茫又謹(jǐn)慎。
“不上不下”的昆明中產(chǎn)陷入僵局
去年下半年以來(lái)昆明市場(chǎng)分化明顯，從克而瑞今年一季度的成交數(shù)據(jù)也能看出，昆明樓市自住需求的兩個(gè)大頭——?jiǎng)傂韬透纳瞥山涣看笤觯渲懈纳朴绕涫歉吒念愋偷捻?xiàng)目層出不窮。
這些當(dāng)紅的高改項(xiàng)目多數(shù)具有三大特征：地段好、產(chǎn)品新、開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)（央企國(guó)企為主）。如朝朝暮暮、金茂府、萬(wàn)科京江隱翠、美的北京路一號(hào)等。
但一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，改善類項(xiàng)目成交相對(duì)集中于總價(jià)400萬(wàn)以上的高改段，200萬(wàn)—400萬(wàn)中間層的改善類產(chǎn)品市場(chǎng)規(guī)模較小。
簡(jiǎn)單來(lái)說就是，今年一季度剛需盤賣得不錯(cuò)，豪宅賣得也不錯(cuò)，但偏中端的普通改善產(chǎn)品成交情況則相對(duì)不太景氣。
2019Q1至2022Q1樓市各面積段成交情況（圖源克而瑞）
之所以會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象，一方面是因?yàn)楦叨隧?xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)以高總價(jià)大戶型為主流，而改善類中端產(chǎn)品的供應(yīng)很少。
另一方面，對(duì)于昆明中產(chǎn)來(lái)說，剛需盤滿足不了改善居住環(huán)境的需求，他們的資金實(shí)力又夠不到400萬(wàn)起步的豪宅門檻，因此陷入了“不上不下”的尷尬局面。
更關(guān)鍵的是，現(xiàn)在房企大面積出現(xiàn)爆雷，導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)于房企和期房都失去了信心，尤其作為并沒有剛性居住需求的中產(chǎn)來(lái)說，反而更傾向于采取觀望態(tài)度或改買二手房。
平心而論，期房爛尾確實(shí)是一個(gè)普通家庭難以承受的災(zāi)難，但出于保守謹(jǐn)慎而選擇年代久遠(yuǎn)、設(shè)施陳舊的二手房，很多情況下其實(shí)很難滿足改善居住環(huán)境的需求。
那么昆明中產(chǎn)或者說改善購(gòu)房群體的出路到底在哪？
其實(shí)如果我們細(xì)分來(lái)看，目前房企的信用和口碑并沒有一邊倒。像萬(wàn)科、龍湖等少數(shù)優(yōu)秀房企的樓盤，以及一眾央企、國(guó)企開發(fā)的樓盤，依然有很好的市場(chǎng)反響。
在剛剛過去的五一假期里，許多央企國(guó)企開發(fā)的項(xiàng)目都收獲了不錯(cuò)的到訪和成交數(shù)據(jù)。
比如本土國(guó)企云南建投在滇池度假區(qū)開發(fā)的朝朝暮暮，整個(gè)五一售樓部都忙得不可開交，即便已經(jīng)到了收假后，案場(chǎng)看房客戶依然是絡(luò)繹不絕。
朝朝暮暮五一期間現(xiàn)場(chǎng)和宣傳海報(bào)
云南建投作為省內(nèi)第一家收入超千億的省屬國(guó)企，在本土影響力巨大。多年來(lái)建投集團(tuán)業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，不僅開發(fā)的項(xiàng)目有口皆碑，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障民生、爛尾樓整治等多個(gè)方面也都彰顯了國(guó)企的社會(huì)責(zé)任和擔(dān)當(dāng)。
而之所以朝朝暮暮持續(xù)受到購(gòu)房者關(guān)注，除了有云南建投的品牌背書之外，更重要的朝朝暮暮在產(chǎn)品規(guī)劃上的嗅覺也很敏銳，注意到了昆明中間層“不上不下”的痛點(diǎn)。
該項(xiàng)目近期推出的126平米、142平米“小”豪宅，讓普通改善購(gòu)房群體能夠以較低的代價(jià)獲得入住豪宅的機(jī)會(huì)，昆明中產(chǎn)改善居住的最大痛點(diǎn)迎刃而解。
這個(gè)豪宅項(xiàng)目嗅到了分化市場(chǎng)中的機(jī)會(huì)
2021年9月19日，云南建投·朝朝暮暮首次開盤。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，朝朝暮暮首開128套房源，開盤去化69套，成交均價(jià)約20351元/㎡，去化率約53%。在觀望情緒嚴(yán)重的樓市橫盤期拿下這樣的首開數(shù)據(jù)，可見昆明購(gòu)房者依然很認(rèn)可建投這塊金字招牌。
朝朝暮暮效果圖
朝朝暮暮過去推向市場(chǎng)的都是200㎡以上的大平層戶型，參照其開盤的成交均價(jià)，以前在朝朝暮暮買套房至少都是400萬(wàn)起步。
而就在近日，朝朝暮暮再次對(duì)外宣布，將加推建面約126-142㎡的超值戶型，這無(wú)疑是將豪宅的購(gòu)房門檻幾乎降低了一半，而且門檻雖然降低，豪宅該享有的配套卻并不縮水。
朝朝暮暮到底有多壕？
作為豪宅項(xiàng)目，朝朝暮暮社區(qū)內(nèi)配置了泳池、健身房、會(huì)所、業(yè)主食堂等高品質(zhì)生活配套，也設(shè)計(jì)了豐富的公共空間。
在整個(gè)項(xiàng)目的中央，9棟南側(cè)的位置，朝朝暮暮通過垂直高差手法打造了大面積下沉式廣場(chǎng)。
云南建投·朝朝暮暮下沉廣場(chǎng)效果圖
在下沉廣場(chǎng)中，項(xiàng)目設(shè)置了美食休閑和運(yùn)動(dòng)休憩兩大功能分區(qū)，圍繞這些功能，一個(gè)有溫度的社區(qū)生活徐徐展開。
首先是別出心裁的業(yè)主食堂和私宴廳：
俗話說“民以食為天”，在當(dāng)下的快節(jié)奏都市生活中，真正能騰出時(shí)間做飯的家庭其實(shí)已經(jīng)不多。
朝朝暮暮聘請(qǐng)星級(jí)廚師經(jīng)營(yíng)業(yè)主食堂（示意圖）
朝朝暮暮在公共空間的打造上選擇另辟蹊徑，打造24小時(shí)營(yíng)業(yè)的業(yè)主食堂，讓業(yè)主解放雙手，一日三餐都能享受健康美食。
除了食堂之外，下沉廣場(chǎng)中也為業(yè)主打造了提供定制化接待服務(wù)的星級(jí)私宴廳。
示意圖
其次是高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)配套：
泳池可以說是高端項(xiàng)目標(biāo)配，朝朝暮暮以高標(biāo)準(zhǔn)的系統(tǒng)打造恒溫泳池，為業(yè)主提供卸下疲憊，放松身心的最好選擇。
示意圖
完備的運(yùn)動(dòng)器械，明亮寬敞的運(yùn)動(dòng)空間，朝朝暮暮精心打造健身房，且針對(duì)業(yè)主免費(fèi)開放。
示意圖
另外還有多功能區(qū)，可提供棋牌室等多種設(shè)施，讓各年齡段業(yè)主都能找到自己喜愛的休閑娛樂項(xiàng)目。
示意圖
在昆明以往的高端樓盤中，擁有下沉廣場(chǎng)的并不少，但朝朝暮暮通過業(yè)主食堂、私宴廳等設(shè)施，將屬于“家”的這份歸屬感融入到社區(qū)配套中，成功營(yíng)造出有溫度的社區(qū)生活，這一點(diǎn)在當(dāng)代冰冷而又機(jī)械化的都市生活中非常難得。
除了下沉廣場(chǎng)之外，項(xiàng)目的架空層也對(duì)社區(qū)整體居住氛圍的營(yíng)造起到了關(guān)鍵作用。
云南建投·朝朝暮暮樓棟布局圖
項(xiàng)目的10棟住宅樓都采取了底層架空的結(jié)構(gòu)，利用這10個(gè)架空層，項(xiàng)目費(fèi)盡心力打造各種主題空間，極大地豐富了業(yè)主公共活動(dòng)內(nèi)容，也讓整個(gè)社區(qū)變得更有歸屬感。
1棟架空層設(shè)置為休閑區(qū)、棋文化區(qū)、書法間，為業(yè)主提供社區(qū)聚會(huì)、生日趴、好友聚會(huì)、臨時(shí)工作臺(tái)、周末對(duì)應(yīng)放送等場(chǎng)所，足以充當(dāng)“第二會(huì)客廳”。
云南建投·朝朝暮暮茶歇區(qū)效果圖
2棟架空層設(shè)置為兒童娛樂區(qū)，配置了閱讀區(qū)、手工手繪區(qū)，為小業(yè)主提供培養(yǎng)動(dòng)手能力、結(jié)識(shí)同伴、肆意玩耍的空間。
云南建投·朝朝暮暮兒童區(qū)效果圖
5棟架空層設(shè)置了射擊體驗(yàn)館、棋牌區(qū)、桌球區(qū)、乒乓球、桌游區(qū)，為社區(qū)年輕人提供知識(shí)充電、周末聚會(huì)的空間。
示意圖
6棟為老年人娛樂區(qū)加休閑區(qū)，配置音樂品鑒室、棋牌對(duì)弈區(qū)、書法交流區(qū)，為社區(qū)耄宿打造老有所樂的晚年生活。
9棟架空層設(shè)置為藝術(shù)展覽館，物業(yè)會(huì)根據(jù)業(yè)主喜好，定期引入商家進(jìn)行圈層品鑒會(huì)活動(dòng)，為業(yè)主提供才藝交流、互動(dòng)的平臺(tái)。
云南建投·朝朝暮暮藝術(shù)展覽館圖
另外，小區(qū)內(nèi)還配備了業(yè)主私享酒店、專屬發(fā)藝工作室、小型超市等功能配套，為業(yè)主提供全方位生活服務(wù)。
社區(qū)會(huì)所意境圖
可以看到，像朝朝暮暮這樣一個(gè)高定位、高配置的項(xiàng)目，以往是不會(huì)出現(xiàn)在普通改善購(gòu)房者的“購(gòu)物車”里的。
但也正是由于市場(chǎng)分化和中產(chǎn)陷入尷尬，嗅覺敏銳的建投才順勢(shì)選擇了放低門檻的入市策略，降低門檻后，豪宅社區(qū)和高端配套對(duì)于昆明中產(chǎn)來(lái)說也變得不再高不可攀。
每一次路過朝朝暮暮，施工現(xiàn)場(chǎng)都是熱火朝天，建設(shè)進(jìn)度也都有肉眼可見的變化。有云南建投作為項(xiàng)目信用背書，昆明人對(duì)于朝朝暮暮的交付問題也大可以放寬心。
朝朝暮暮施工近況
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