敢問(wèn)路在何方——房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本運(yùn)作變革

近幾年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一路走高，由行業(yè)發(fā)展帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的同時(shí)也引爆了一場(chǎng)軒然大波，在褒貶不一的口水戰(zhàn)中大眾最關(guān)注的莫過(guò)于“開(kāi)發(fā)商”這個(gè)最具話語(yǔ)權(quán)的角色了。從福布斯榜上的富豪排名到國(guó)家厲行的宏觀調(diào)控，從大牌開(kāi)發(fā)商的海外融資到小企業(yè)的叫苦連天，瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)局勢(shì)讓企業(yè)老總們陷入了“亂花漸欲迷人眼”的尷尬境地，究竟房地產(chǎn)的未來(lái)如何發(fā)展，開(kāi)發(fā)商應(yīng)怎樣應(yīng)對(duì)市場(chǎng)才能突出重圍成為了社會(huì)各界都關(guān)注的熱點(diǎn)之一。

眾所周知，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈上發(fā)展商一直都處于牛市位置，上到建筑設(shè)計(jì)，下到經(jīng)紀(jì)公司，通通都要唯開(kāi)發(fā)商馬首是瞻。由于中國(guó)國(guó)情的特殊性，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，在市場(chǎng)產(chǎn)品極度稀缺的情況下，開(kāi)發(fā)商又一次充當(dāng)了領(lǐng)頭羊的角色，土地資源成為了他們具有最強(qiáng)議價(jià)能力的支撐資本，使他們?cè)谡勁凶郎蠒?huì)擁有了超乎尋常能力，甚至連一些急于吸引資金投資本土的當(dāng)?shù)卣拖嚓P(guān)部門都要不時(shí)的考慮到開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)。當(dāng)然，從另一個(gè)角度來(lái)講，這些表象說(shuō)明了房地產(chǎn)行業(yè)在社會(huì)構(gòu)架中所處的特殊位置和它所帶來(lái)的社會(huì)財(cái)富，同時(shí)從一定程度上也反映出了我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè)向中等發(fā)展中國(guó)家邁進(jìn)的階段，正是由于種種的社會(huì)因素和市場(chǎng)的特定條件才成就了這樣一批實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商。其實(shí)，從某種程度而言，正是地方政府在房地產(chǎn)行業(yè)的前期發(fā)展中起了決定性的推動(dòng)作用。前幾年，由于相關(guān)政策不完善，“拿地”對(duì)于政府關(guān)系較好地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一件極其輕松的事，再加以銀行貸款的手到擒來(lái)，新樓盤猶如雨后春筍般層層涌現(xiàn)，市場(chǎng)的長(zhǎng)期空缺使消化量異常良好，現(xiàn)金流的迅速轉(zhuǎn)化與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形成了一個(gè)短周期的良性循環(huán)，于是，房地產(chǎn)行業(yè)一夜之間被人們喻為“暴富行業(yè)”，成為眾多人眼中快速斂財(cái)?shù)慕輳剑灿幸欢ㄉ虡I(yè)頭腦的人們都紛紛跳水，加入到了這場(chǎng)看似豐厚的晚宴。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的步步加劇，商業(yè)成分的炒作哄價(jià)，致使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，為了避免泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，國(guó)家及時(shí)出臺(tái)了土地“招、拍、掛”，“新國(guó)八條”等相關(guān)政策，以此增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范性，約束市場(chǎng)整體走勢(shì)，同時(shí)銀行開(kāi)發(fā)貸款和消費(fèi)信貸急劇縮緊，于是，目前市場(chǎng)上形成了這樣一個(gè)局面：土地和資金兩大硬件分化集中，一時(shí)間“有地?zé)o錢”和“有錢無(wú)地”成為了開(kāi)發(fā)商最為困惑的難題。

能量聚變，資本梯度轉(zhuǎn)移

每一種不同類型的企業(yè)在面臨瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)變革時(shí)都會(huì)持有不同的策略眼光，當(dāng)一個(gè)體積龐大的企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)沖擊時(shí)，能夠最有效降低風(fēng)險(xiǎn)的選擇不外乎于吸引強(qiáng)大外援或自身能量核變。在這場(chǎng)房地產(chǎn)風(fēng)暴中，一部分有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商選擇了后者，其原因主要是他們發(fā)現(xiàn)以國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)為例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只能在某一個(gè)特定的市場(chǎng)發(fā)展階段和特定的社會(huì)格局下成為此時(shí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)者，當(dāng)然，這會(huì)受到整體行業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展和市場(chǎng)供需變化的影響，從根本上，房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)并不能像第二產(chǎn)業(yè)那樣持久的成為一個(gè)國(guó)家的支柱型產(chǎn)業(yè)。于是，很多企業(yè)在考慮到未來(lái)幾十年的發(fā)展前景時(shí)，選擇了將自身能量聚變，分解出其他一些產(chǎn)業(yè)實(shí)體，一方面用此實(shí)體帶來(lái)的現(xiàn)金流帶動(dòng)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，另一方面將資本分化到其他產(chǎn)業(yè)中，以降低房地產(chǎn)市場(chǎng)給整個(gè)企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)值。去年十月，綠地集團(tuán)拉開(kāi)了一場(chǎng)產(chǎn)業(yè)變革的帷幕，宣布旗下成立四大綜合產(chǎn)業(yè)集團(tuán)——綠地商業(yè)集團(tuán)、建設(shè)集團(tuán)、汽車服務(wù)集團(tuán)及能源集團(tuán)，注冊(cè)資本分別為1.2億元、8689萬(wàn)元、8500萬(wàn)元和2億元。其間，房地產(chǎn)并不包括在內(nèi)，看來(lái)房地產(chǎn)并未作為綠地的支柱產(chǎn)業(yè)。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良這樣講：“考慮樓市進(jìn)入周期性調(diào)整，以及存在一定波動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)于依賴單一行業(yè)顯然不利于集團(tuán)持續(xù)、穩(wěn)定和快速的發(fā)展，但房地產(chǎn)依然將作為上海綠地的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)�！憋@然綠地這樣做無(wú)疑是要分散房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，如果將所有的精力都集中在房地產(chǎn)上，無(wú)論是現(xiàn)金流、收益和規(guī)模都無(wú)法得到最大限度的保障，從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，綠地集團(tuán)毅然決定采用這種資本梯度轉(zhuǎn)移的模式作為實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)景戰(zhàn)略目標(biāo)的第一步。作為頗有實(shí)力的大規(guī)模集團(tuán)公司，顯然綠地有能力選擇這種風(fēng)險(xiǎn)較低，更利于現(xiàn)金流快速滾動(dòng)的資本運(yùn)作模式，這種模式雖然是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，但對(duì)企業(yè)自身要求十分嚴(yán)格，所以局限性很大，不適用于中小型開(kāi)發(fā)商。不過(guò)，至少綠地集團(tuán)在房地產(chǎn)業(yè)的窘境中已為自身找到了一條適合發(fā)展的新路子。

收購(gòu)之名，圈地為本

現(xiàn)今，開(kāi)發(fā)資本主要趨向于土地和資金兩方面，在8.31土地大限之后，土地的積累直接受到資金量的影響，開(kāi)發(fā)商手中的地塊一般來(lái)源于大限前的部分儲(chǔ)備和大限后的拍賣、競(jìng)標(biāo)得地。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備是其發(fā)展的命脈所在，直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)量的大小和將后企業(yè)的拓展，然而，僅憑政府一紙批文就能取得土地使用權(quán)的日子早已一去不返，所以許多資金不足，實(shí)力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商當(dāng)面對(duì)高昂的地價(jià)時(shí)只能望而興嘆，在政策愈加完善規(guī)范，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈的情勢(shì)下，優(yōu)勝劣汰成為了生存斗爭(zhēng)的必然結(jié)果。由于土地自身的不可再生性，地塊儲(chǔ)備對(duì)開(kāi)發(fā)商而言就更為重要，如今開(kāi)發(fā)商除了通過(guò)“招、牌、掛”等常規(guī)途徑取得土地之外，對(duì)優(yōu)勢(shì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)手段就表現(xiàn)得尤為多樣化了。許多開(kāi)發(fā)商以自身實(shí)力為支撐，市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)性眼光為指導(dǎo)收購(gòu)或并購(gòu)一些實(shí)力較弱但擁有大量土地儲(chǔ)備的企業(yè)，表象看似擴(kuò)大自身規(guī)模，實(shí)則是通過(guò)其它途徑獲取土地資源。以業(yè)界內(nèi)的“并購(gòu)大腕”復(fù)地集團(tuán)為例，05年復(fù)地以2.4578億元的價(jià)格全盤收購(gòu)重慶市知名地產(chǎn)公司——重慶潤(rùn)江置業(yè)有限公司。據(jù)悉，潤(rùn)江置業(yè)是錢江摩托旗下的一家地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展商，該公司正在規(guī)劃一個(gè)總投資預(yù)計(jì)近20億元的商住項(xiàng)目，擬開(kāi)發(fā)的規(guī)劃建筑總面積達(dá)79萬(wàn)平方米。復(fù)地集團(tuán)總裁范偉對(duì)此不無(wú)樂(lè)觀地表示：“重慶市作為中國(guó)四大直轄市之一，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮�，集團(tuán)通過(guò)此次項(xiàng)目收購(gòu)，不僅擴(kuò)大了土地儲(chǔ)備，更可以成功進(jìn)入重慶地產(chǎn)市場(chǎng)，為集團(tuán)帶來(lái)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)�！辈粌H如此，在同月中旬，復(fù)地集團(tuán)又高調(diào)宣布以超過(guò)9.2億元的價(jià)格，承諾通過(guò)旗下公司以收購(gòu)股權(quán)、擔(dān)保償還債務(wù)的方式成功地?cái)埾卤本┌睾旯镜陌俜职俟蓹?quán)，進(jìn)而獲得了該公司在首都的兩大物業(yè)項(xiàng)目。一直以來(lái)，復(fù)地集團(tuán)都是以收購(gòu)和兼并作為快速擴(kuò)張的主要手段，其總裁范偉將集團(tuán)未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略稱之為“三大戰(zhàn)略圈”：首先，以上海、北京為代表的一線城市作為核心目標(biāo)。上海是大本營(yíng)，北京是上海之外的第二重要城市，未來(lái)將成為公司的投資重點(diǎn)；其次是區(qū)域中心城市，比如重慶、武漢等；第三是長(zhǎng)三角區(qū)域帶，如：以上海為中心輻射的南京、無(wú)錫等潛力城市。我們可以看到，此次并購(gòu)不過(guò)是復(fù)地集團(tuán)周密的戰(zhàn)略目標(biāo)中的一步棋，憑借公司良好的口碑和資金實(shí)力，復(fù)地通過(guò)收購(gòu)和兼并途徑成功的取得了土地和項(xiàng)目的大量?jī)?chǔ)備，為將后的發(fā)展贏得了更多契機(jī)。在宏觀調(diào)控直指地產(chǎn)業(yè)的今日，很多中小型開(kāi)發(fā)商不得不勒緊腰，但這也正是大牌企業(yè)利用行業(yè)整合，大力進(jìn)行自身資源優(yōu)化，拓寬發(fā)展實(shí)力的難得機(jī)遇。在市場(chǎng)殘酷競(jìng)爭(zhēng)的背后，是對(duì)地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化、規(guī)模化的嚴(yán)峻考量和整合，就整體市場(chǎng)和社會(huì)發(fā)展而言都有著格外的意義。

曲線融資，海外上市

目前，房地產(chǎn)受到行業(yè)資金短缺、需求增長(zhǎng)放緩、土地供給受限、土地-存貨-銷售回籠現(xiàn)金開(kāi)發(fā)流程的資金平衡和開(kāi)發(fā)模式規(guī)范化等眾多方面的壓力，這些綜合因素將加快行業(yè)重新洗牌及集中度提高的進(jìn)程。一些具備整合非主營(yíng)房地產(chǎn)型開(kāi)發(fā)商的資源實(shí)力的品牌公司在對(duì)資本運(yùn)作上都不失時(shí)機(jī)的考慮到了“上市”這條路子,假如企業(yè)一旦上市，必能在短時(shí)間內(nèi)解決融資問(wèn)題，隨著品牌知名度不斷擴(kuò)大還可有效的降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，雖然短期內(nèi)公司估值可能受到市場(chǎng)和投資情緒的影響，但只要在土地和商品房銷售資金的平衡能力上能經(jīng)受得起行業(yè)需求和毛利率下降的猛烈沖擊,那么企業(yè)的長(zhǎng)期成長(zhǎng)性和內(nèi)在價(jià)值必能獲得大幅度的提高。當(dāng)眾多開(kāi)發(fā)商還在為銀行信貸吃緊而犯愁時(shí)，有人已發(fā)現(xiàn)了本國(guó)銀行對(duì)內(nèi)地分行的管理和海外分支機(jī)構(gòu)的管理截然不同的狀況，海外分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)要依據(jù)當(dāng)?shù)乇O(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管辦法，具體業(yè)務(wù)并不受國(guó)內(nèi)總行的控制，所以在海外分支機(jī)構(gòu)申請(qǐng)銀行貸款是相對(duì)容易的事情。河南省內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商建業(yè)住宅集團(tuán)率先發(fā)現(xiàn)了這個(gè)優(yōu)勢(shì)渠道，2005年9月建業(yè)在香港獲得中國(guó)銀行香港分行8000萬(wàn)港幣的流動(dòng)資金貸款支持，12月6日其又以建業(yè)置地廣場(chǎng)土地為抵押從中國(guó)建設(shè)銀行香港分行獲得總額為3000萬(wàn)美元的3年期定向商業(yè)地產(chǎn)貸款。建業(yè)此舉讓我們看到了探索融資渠道多元化的意義所在，在關(guān)鍵時(shí)刻能否很好的把握先機(jī)，能否找到適合企業(yè)發(fā)展的出路最終在于自身敏銳的眼光和機(jī)警的嗅覺(jué)，建業(yè)董事長(zhǎng)胡葆森對(duì)此是這樣說(shuō)的：“此次融資起到了兩個(gè)重要意義，一是為項(xiàng)目的快速順暢發(fā)展，以及今后企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展提供強(qiáng)有力的資金保障；二是為打開(kāi)河南房地產(chǎn)業(yè)境外融資之門，在融資渠道多元化方面邁出了重要的一步�！钡拇_，與海外銀行的兩次親密接觸使建業(yè)在海外金融系統(tǒng)和投資機(jī)構(gòu)中贏得了信任，為之后即將與海外其他金融機(jī)構(gòu)的合作打下了良好基礎(chǔ)，同時(shí)還為建業(yè)07年在海外上市的戰(zhàn)略目標(biāo)起到了強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。建業(yè)此舉雖然很好的把握了契機(jī)解決了自身的融資問(wèn)題，但這對(duì)于中小型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)有一定的難度，尤其是成為上市公司，所要求的條件是相當(dāng)苛刻的，如：發(fā)起人認(rèn)購(gòu)的股本總額不少于公司擬發(fā)行股本總額的35%，發(fā)起人出資總額不少于1.5億元人民幣；公司成立時(shí)間須在3年以上，最近3年連續(xù)盈利；擬向社會(huì)發(fā)行的股份達(dá)公司股份總數(shù)的25%以上，擬發(fā)行的股本總額超過(guò)4億元人民幣的，其擬向社會(huì)發(fā)行股份的比例達(dá)15%以上。這些條件是非一般中小型開(kāi)發(fā)商能夠做得到的，所以尋求融資渠道多元化，嘗試與多個(gè)金融機(jī)構(gòu)合作才是解決問(wèn)題的根本。

地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)型，外資基金出線

就現(xiàn)階段來(lái)講，地產(chǎn)信托可能是解決銀行和地產(chǎn)商之間進(jìn)退兩難尷尬境地的最好方式，信托業(yè)務(wù)就是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借助較權(quán)威的信托責(zé)任公司的專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來(lái)，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。信托具有財(cái)產(chǎn)隔離、規(guī)避政策障礙及合理避稅等三大核心功能，信托公司是聯(lián)動(dòng)貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的全能型金融百貨公司。目前，信托參與房地產(chǎn)項(xiàng)目主要以設(shè)立基金信托、以貸款信托的模式介入房地產(chǎn)和用股權(quán)投資信托兩種方式為主，而信托投資公司根據(jù)企業(yè)的情況和需求，可以靈活的設(shè)計(jì)和運(yùn)作信托計(jì)劃，這都給信托參與房產(chǎn)投資提供了盡可能的高效、便捷和安全保障。隨著信托業(yè)務(wù)的普及及信托類型的轉(zhuǎn)變，信托已成為中國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式和主要趨勢(shì)。05年12月由中信信托牽頭，十家信托投資公司組成“信團(tuán)”共同為一個(gè)項(xiàng)目募集資金，此舉在信托行業(yè)開(kāi)辟了兩個(gè)先河：一是募集資金最多，高達(dá)12.6億元；二是多家公司聯(lián)合信托統(tǒng)一管理，國(guó)開(kāi)行行使監(jiān)管職能，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降低。這樣的信托模式易于項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)快速獲得大量融資，可以在一定程度上解決規(guī)模較大的項(xiàng)目的資金流轉(zhuǎn)問(wèn)題，同時(shí)國(guó)開(kāi)行的介入一定程度上降低了風(fēng)險(xiǎn)值，使融資渠道更為順暢。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2004年全國(guó)約有31家信托投資公司共計(jì)發(fā)行了約83個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約122億元，截止到2005年12月,國(guó)內(nèi)集合資金信托市場(chǎng)合計(jì)推出405只信托產(chǎn)品,共募集信托資金402.88億元,募集金額比04年增長(zhǎng)了10％,融資規(guī)模已經(jīng)占據(jù)了同期資本市場(chǎng)融資總額的20.82%。尤其是在“212號(hào)文件”出臺(tái)之后，為了跨越“四證”齊全、自有資金超過(guò)35%和資質(zhì)二級(jí)以上的這三道鐵檻，信托市場(chǎng)急需拓寬轉(zhuǎn)型尋求一個(gè)新的探索方向：股權(quán)投資型房地產(chǎn)信托。這種信托具有三大特點(diǎn)：一、股權(quán)投資型房地產(chǎn)信托的資金可以看作是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金，一旦日后項(xiàng)目公司申請(qǐng)貸款時(shí)，在自有資金比例大大提高的基礎(chǔ)上可以再次以“借錢省錢”的方式來(lái)撬動(dòng)銀行的融資杠桿；二、開(kāi)發(fā)商無(wú)需用自有資產(chǎn)看來(lái)做融資抵押，而只需將所屬的全部股權(quán)或部分股權(quán)進(jìn)行質(zhì)押或同時(shí)抵押少量的實(shí)物資產(chǎn)即可。在退出通道時(shí)開(kāi)發(fā)商可對(duì)股權(quán)進(jìn)行回購(gòu)或采取第三方擔(dān)保的信用增級(jí)措施；三、這種股權(quán)信托的資金運(yùn)用形式是權(quán)益型投資，而非負(fù)債型項(xiàng)目貸款；除此之外“銀行+信托”的融資方式也將成為一種普遍的融資模式，由此看來(lái)在地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)刻，信托的靈活性和創(chuàng)新性充分的表現(xiàn)了出來(lái)。

同時(shí)，外資金融機(jī)構(gòu)和境外基金也是中國(guó)房地產(chǎn)融資渠道重要的新生力量之一。作為外資銀行給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款有以下幾個(gè)條件：一、要有良好法人治理結(jié)構(gòu)。二、抵押率要求較高，一般為50%，但貸款利率低于中國(guó)現(xiàn)有的銀行，并且期限可以長(zhǎng)達(dá)十年。前不久，大陸第一支房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）——領(lǐng)匯基金在香港上市。REITs作為股權(quán)融資的一種方式在北美地區(qū)已是房地產(chǎn)投融資市場(chǎng)非常重要的一個(gè)組成部分，而REITs在中國(guó)經(jīng)歷了很多坎坷現(xiàn)在終于出線了。一直以來(lái)，受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期性的影響，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)不穩(wěn)定，這在國(guó)外市場(chǎng)是不常見(jiàn)的。CCIM協(xié)會(huì)的資深教授表示，這種現(xiàn)象一方面是由于國(guó)外開(kāi)發(fā)商擁有的收益性物業(yè)和房產(chǎn)項(xiàng)目較多，保持了現(xiàn)金流的長(zhǎng)期穩(wěn)定，而國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)是以銷售形式獲得回報(bào)的；另一方面中國(guó)和海外市場(chǎng)收益性物業(yè)的租約長(zhǎng)短相差較大，國(guó)內(nèi)收益性物業(yè)的租約一般僅1~2年，而在北美大多數(shù)租約可長(zhǎng)達(dá)5~10年，現(xiàn)金流的穩(wěn)定性也受到一定影響。但也正因?yàn)槿绱�，成熟的北美市�?chǎng)機(jī)會(huì)已然不多，所以大量的國(guó)外投資者對(duì)中國(guó)市場(chǎng)燃起了十足的興趣。自引入REITs和外資投資商以來(lái)，復(fù)地、順馳等地產(chǎn)商先后與摩根士丹利合作開(kāi)發(fā)了旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目。北京、上海等地的房地產(chǎn)項(xiàng)目也得到了荷蘭國(guó)際集團(tuán)以及排名世界前三強(qiáng)的荷蘭房地產(chǎn)基金ING等的巨資投入。據(jù)資料顯示，近一年來(lái)僅在北京就有近20個(gè)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目引入了外資投資，總建筑面積在500萬(wàn)平方米以上，涉及投資總額近30億元。不過(guò)由于中國(guó)市場(chǎng)的不成熟和國(guó)外投資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的了解不夠，所以在項(xiàng)目選擇上對(duì)中國(guó)物業(yè)的收益要求往往更高。在我們正大步邁入投融資的新時(shí)代時(shí)，于是也有一部分人持冷靜觀望的態(tài)度，他們認(rèn)為信托和外匯基金的力量并不如想象中強(qiáng)大，由于境外投資基金對(duì)開(kāi)發(fā)商和操作項(xiàng)目要求頗高，基金市場(chǎng)總投放量較小，所以可獲得基金支持的開(kāi)發(fā)商僅僅局限于國(guó)內(nèi)極少數(shù)大牌開(kāi)發(fā)商，對(duì)于大多數(shù)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)只是一種憧憬，現(xiàn)實(shí)困境并沒(méi)有得到解決。所以在面對(duì)市場(chǎng)困境時(shí)，既不可盲目效仿也不可頑固守舊，在積極借鑒先進(jìn)的融資渠道的同時(shí)，關(guān)鍵還是在于如何開(kāi)拓適合自身發(fā)展的融資渠道。

自持物業(yè)補(bǔ)充，第二產(chǎn)業(yè)支撐

由于受房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的限制，如前期沒(méi)有雄厚的資金實(shí)力支撐就會(huì)造成資金鏈斷裂的危機(jī)，為了避免現(xiàn)金流不暢的現(xiàn)象，一方面開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)外部融資渠道解決，另一方面可以通過(guò)良好控制內(nèi)部資本分配，利用內(nèi)部可創(chuàng)造長(zhǎng)期價(jià)值的物業(yè)作為基礎(chǔ)，通過(guò)他們提供的現(xiàn)金流及時(shí)補(bǔ)給�，F(xiàn)今，開(kāi)發(fā)商一般都自持部分高收益型物業(yè)作為新項(xiàng)目現(xiàn)金流的補(bǔ)充，這些物業(yè)一般多為寫字樓、商鋪等。這種融資模式的好處是渠道簡(jiǎn)便，資金穩(wěn)定，并持續(xù)供給；就鄭州市而言，金成置業(yè)率先開(kāi)辟了將自持物業(yè)作為資金回流的新渠道，現(xiàn)他們自持的寫字樓已成為鄭州市知名樓盤，其源源不斷的租金回報(bào)為金成提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。還有一部分企業(yè)集團(tuán)本身?yè)碛幸?guī)模較大的第二產(chǎn)業(yè)，并用其帶來(lái)的收益支撐其他三產(chǎn)，如：隸屬于旗下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。一般這樣的集團(tuán)都擁有一個(gè)規(guī)模較大的第二產(chǎn)業(yè)實(shí)體，如：能源業(yè)、制造業(yè)等。憑借第二產(chǎn)業(yè)特性，它通常具有很強(qiáng)的資金實(shí)力，很好的無(wú)形資產(chǎn)，良好的外涉關(guān)系。這種融資模式的優(yōu)勢(shì)在于資金量穩(wěn)定、豐厚、渠道暢通，利于運(yùn)作周期較長(zhǎng)、規(guī)模較大的地產(chǎn)項(xiàng)目。杭鋼置業(yè)一夜之間以土地儲(chǔ)備超過(guò)萬(wàn)畝的巨大數(shù)字轟動(dòng)了地產(chǎn)圈，同時(shí)，一邊是浙江國(guó)際嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投放于上海四川北路的嘉業(yè)捷勝?gòu)V場(chǎng)在市場(chǎng)不景氣的情況下兩天銷售了三分之二強(qiáng)，并獲浙江省房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)30強(qiáng)的第二名，僅次于浙江綠城，另一邊是深圳富春東方（集團(tuán)）有限公司也因在廣州頻頻拿下商業(yè)用地而備受關(guān)注。實(shí)際上這兩者都是杭鋼置業(yè)集團(tuán)旗下的骨干公司，成立僅僅一年多他們就展開(kāi)了珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲的全國(guó)性地產(chǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略。他們?cè)谕恋貎?chǔ)備和區(qū)域擴(kuò)張上的節(jié)節(jié)攀升，要?dú)w功于他們背后的大樹(shù)——杭鋼置業(yè)集團(tuán)，而杭鋼置業(yè)集團(tuán)又為杭州鋼鐵集團(tuán)公司三大非鋼支柱產(chǎn)業(yè)之一。在鄭州市場(chǎng)也不乏這樣的例子，思念•果嶺山水就是這方面的典范，果嶺山水以其高品質(zhì)的物業(yè)形態(tài)，稀缺的景觀資源已成為鄭州別墅市場(chǎng)上的領(lǐng)軍人物，而果嶺山水正是思念集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，思念是國(guó)內(nèi)知名品牌，它充足豐厚的資金源為果嶺山水提供了強(qiáng)有力的支持。這些大型企業(yè)憑借實(shí)力雄厚的資本支持為自身的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和融資渠道提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，融資對(duì)他們而言只不過(guò)是囊中取物，整體市場(chǎng)資本運(yùn)作的變革對(duì)其發(fā)展基本不會(huì)造成任何阻礙。

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的窘迫，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不面對(duì)資本運(yùn)作模式創(chuàng)新、融資渠道拓寬的行業(yè)性變革，這場(chǎng)變革的核心是行業(yè)重心將由原來(lái)的土地運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)向金融運(yùn)作。這場(chǎng)革命最終可能產(chǎn)生兩個(gè)結(jié)果：一是現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)商模式將最終裂變成投資商+建造商的模式，向美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)模式靠近。二是隨著這種變化趨勢(shì)的出現(xiàn)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)食物鏈也將發(fā)生根本性的變化，最終房地產(chǎn)基金和投資商將成為主導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩種主流業(yè)態(tài)。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。