中指院發(fā)布：2021年中國物業(yè)服務價格指數(shù)研究報告

整體來看，二十城物業(yè)服務水平仍以三星為主，占比45.60%，四星級和五星級項目占比分別為44.32%、10.07%，四星級項目占比與三星級項目占比差距進一步縮��；從城市分級來看，一線城市的四、五星級項目占比為62.99%，同比小幅提升；二線城市四星級項目占比為42.40%，同比上漲3.40%，環(huán)比上漲2.35%，漲幅明顯。五星級項目占比為7.77%，三星級項目占比49.83%，四、五星級項目占比之和首次超過三星級項目。

從區(qū)域分布來看，珠三角地區(qū)和西南地區(qū)四星級樣本占比均超50%，分別為55.00%和58.33%，占比領先于環(huán)渤海地區(qū)、長三角地區(qū)和中部地區(qū)。西南地區(qū)、珠三角地區(qū)和長三角地區(qū)因四星級樣本占比分別達58.33%、55.00%、42.88%，使得四、五星級樣本占比居于高位。長三角地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟較為發(fā)達，物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展時間長，服務水平在全國保持領先，其中環(huán)渤海地區(qū)的五星級樣本占比最高達19.12%。中部地區(qū)三星級樣本占比較高，為60.44%，導致區(qū)域整體物業(yè)服務四、五星級占比偏低。

2）物業(yè)服務軟硬件整體發(fā)展均衡，軟件得分略高于硬件得分

物業(yè)服務軟硬件平均得分均有提升，軟件得分增長速度略高于硬件得分。根據(jù)調研結果來看，二十個城市的軟件和硬件平均得分分別為80.74分和80.22分，軟件平均得分略微高于硬件平均得分。2021年經(jīng)過上半年的上市潮，下半年物業(yè)管理行業(yè)高質量并購頻發(fā)，為統(tǒng)一服務標準，收購企業(yè)主動更新被收購企業(yè)小區(qū)的硬件水平，小區(qū)的公共設施、安保系統(tǒng)等硬件系統(tǒng)得到升級；軟件方面，下半年物業(yè)服務企業(yè)持續(xù)加大軟件方面投入，努力提升公共秩序、保潔、綠化等軟件服務質量，軟件服務水平環(huán)比增長明顯，除此之外企業(yè)還通過不斷滿足業(yè)主個性化、多元化需求，優(yōu)化服務品質，提高服務效率，提高軟件服務水平。2021年下半年軟件服務水平提升高于硬件服務水平。

大部分城市軟硬件服務水平差距較小，深圳、寧波軟硬件得分差絕對值較大。寧波、深圳軟件得分分別比硬件得分高4.75分、6.02分，為二十個城市中軟硬件得分差絕對值最大的城市。主要原因為深圳、寧波硬件得分接近二十城均值及以上，但軟件得分明顯領先，分別位列軟件得分的第一位、第二位；其余城市軟硬件得分差絕對值較小，除成都與合肥外，硬件得分與軟件得分的差值為1.19和1.21，剩下的十五個城市軟硬件得分差絕對值均小于1分，匹配程度較高。

二、“超五星級”物業(yè)服務項目研究

1.二十城“超五星級”物業(yè)服務項目質價水平遠高于星級項目均值

在五星級樣本標桿項目之上，每個城市都存在著“天花板”級別的住宅物業(yè)項目，“超五星級”物業(yè)服務項目將“服務”二字做到極致，以頂級的服務換取更高的回報。

表：二十城市部分“超五星級”物業(yè)服務項目收費

二十城“超五星級”物業(yè)服務項目代表了現(xiàn)階段住宅物業(yè)服務的頂級水準，從價格來看，“超五星級”物業(yè)服務項目均價約為二十城星級服務均價的4.4倍。二十城“超五星級”項目收費高的背后有以下共性特征：一是樓盤本身具備豪宅屬性，匹配同等超高水準的物業(yè)服務；二是采取最高級別的安防標準，使業(yè)主盡享安全；三是配置頂級物業(yè)服務團隊，提供國際化管家服務；四是全方位“私人訂制”服務，延伸至業(yè)主個人生活的關鍵環(huán)節(jié)；五是注重業(yè)主精神追求，打造高端社群圈層；六是應用人工智能+科技系統(tǒng)，落地“未來社區(qū)”生活場景。

此外，在本次物業(yè)星級評價中，涌現(xiàn)出一批優(yōu)秀的物業(yè)服務特色項目。在企業(yè)、項目團隊的不斷努力下，物業(yè)服務向高品質和多元化不斷升級。

三、結 語

2021年物業(yè)服務價格指數(shù)變化反映出全國重點二十城價格整體上漲的趨勢，同時從調研樣本星級分布來看，二線城市四星級物業(yè)服務項目占比提升明顯，中高端物業(yè)服務項目在供需兩端的雙重帶動下逐漸增多，物業(yè)服務高質量發(fā)展趨勢向好。

政策方面，年初住建部聯(lián)合十部委發(fā)布了《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，明確提出“完善物業(yè)服務價格形成機制，為物業(yè)管理行業(yè)市場化定價發(fā)展趨勢奠定基礎。下半年，住房和城鄉(xiāng)建設部等八部門發(fā)布《關于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管，對未按照物業(yè)服務合同約定內容和標準提供服務的企業(yè)要求重點整治。

展望未來，物業(yè)管理行業(yè)的本質未變，將持續(xù)受到社會各界、資本市場及投資者更多的關注與青睞。同時，資本推動亦將使得物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模持續(xù)增長，行業(yè)集中度將進一步提高，智能化水平將邁上新臺階。物業(yè)服務企業(yè)應抓住發(fā)展的黃金期，開拓基礎服務市場、擴大增值服務生態(tài)圈、積極布局新業(yè)務、挖掘多元化服務需求，提高企業(yè)服務水平和質量，創(chuàng)新服務模式，從而實現(xiàn)規(guī)模化、品質化、智能化及專業(yè)化發(fā)展。