毫無疑問，中國的房地產(chǎn)行業(yè)目前正在經(jīng)歷一次大洗牌。
信貸政策的收縮和密集出臺的調(diào)控措施，昭示著房地產(chǎn)正朝著越來越健康的方向發(fā)展，但不可避免地，一些企業(yè)不得不經(jīng)歷陣痛。
時代變了，風(fēng)口變了，房地產(chǎn)的故事終究也跟著變了。
當(dāng)前乃至未來幾年，房企的時與勢，將一直都是穩(wěn)。大浪淘沙的趨勢下，優(yōu)勝劣汰的自然法則將無比適用。但孰優(yōu)孰劣，又該如何去衡量呢？
國企央企自不用說，融資成本的優(yōu)勢和國家保底的雙重buff疊加，有底氣應(yīng)對這場寒潮。而在民營企業(yè)陣營，一些企業(yè)靠著可怕的財務(wù)自律，讓人刮目相看。比如龍湖，“三道紅線”之下，連續(xù)五年維持綠檔。
這家被市場偏愛的房企，究竟穩(wěn)在哪里？
01有質(zhì)量的業(yè)績增長
近兩年來的調(diào)控政策，仿佛給房地產(chǎn)行業(yè)念了一道“緊箍咒”。政策的“三道紅線”和信貸的“兩道紅線”，讓許多房企不得不改變高杠桿的習(xí)慣，而龍湖憑借多年的自律與克制，使其能夠在強(qiáng)監(jiān)管下依然按照自身節(jié)奏發(fā)展。
根據(jù)10月12日龍湖發(fā)布的2021年9月業(yè)績公告顯示：截至9月末，累計實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2019.3億元人民幣，同比增加155.9億元，同比增長8.37%；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1183萬平方米，同比增加84.4萬平方米，同比增長7.68%。
而從8月發(fā)布的2021半年報數(shù)據(jù)來看，今年上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額606.2億元，同比增長18.5%；實(shí)現(xiàn)合同銷售額1426.3億元，較上年同期增長28.4%。
更值得一提的是，截至2021年6月30日，龍湖在手現(xiàn)金及銀行存款共計994.7億元，較年初增長27.8%。
對于房企來說，現(xiàn)金流既是行軍的“糧草”，也是攻城略地的“彈藥”。在合同銷售額1426.3億元的情況下，龍湖在手的現(xiàn)金將近千億，這頗為難得。今年多數(shù)房企面臨銷售不利的境遇，而龍湖的業(yè)績表現(xiàn)，還是其一貫的風(fēng)格，就是穩(wěn)健。
截至上半年末，龍湖凈負(fù)債率較去年同期進(jìn)一步下降至46.0%；現(xiàn)金短債比達(dá)到5.48倍（剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.91），剔除預(yù)收款后，資產(chǎn)負(fù)債率為68.3%。
所有項(xiàng)目不僅全部綠色達(dá)標(biāo)、保持“零踩線”，并且在絕對數(shù)值上也均保持了其正常的增長步伐，甚至可以和許多央企和國企平分秋色。
這是龍湖第五年保持在綠檔，他不矜不伐，卻值得信賴。
02有底氣的資源儲備
市場的回落、密集的調(diào)控、信貸的收緊等一系列的打擊下，民營房企的信心一再被打擊。剛剛過去不久的第二批集中供地中，央企國企成了拿地的主力軍，民營房企則大多數(shù)選擇了躺平，拿地意愿低迷，觀望情緒明顯。
二批次集中土拍拿地金額TOP20房企中，央、國企比例占比高達(dá)85%，僅有3家為民企，其中，龍湖雖然拿地步調(diào)相對放緩，但相比其他房企的克制，龍湖還是保持了其正常的拿地節(jié)奏。
在當(dāng)下的變局中，房企有各自的戰(zhàn)略，大多數(shù)企業(yè)選擇放緩拿地的節(jié)奏，保持觀望。龍湖則顯得不刻意，還是按照正常的節(jié)奏走，既沒有激進(jìn)，也沒有過于保守。
另一方面，龍湖的平均融資成本較期初下降0.18個百分點(diǎn)至4.21%，且債務(wù)平均年限為6.18年，均屬于行業(yè)極低水平。
03有眼光的戰(zhàn)略布局
作為一家民營房企，龍湖做到了獨(dú)一份的存在。在幾輪行業(yè)變局中，穩(wěn)扎穩(wěn)打，做到如今備受市場和資本的青睞，除了長期的財務(wù)自律，不貪功、不冒進(jìn)，其戰(zhàn)略上布局的超前也是一個重要原因。
2018年，龍湖發(fā)布空間即服務(wù)戰(zhàn)略。目前龍湖主營六大航道業(yè)務(wù)，包括C1地產(chǎn)開發(fā)、C2商業(yè)運(yùn)營、C3租賃住房、C4智慧服務(wù)、C5房屋租售、C6房屋裝修，并積極試水養(yǎng)老、產(chǎn)城等創(chuàng)新領(lǐng)域。
在地產(chǎn)開發(fā)這個車頭下，多元化業(yè)務(wù)發(fā)展持續(xù)擴(kuò)大，并越來越成為其營業(yè)收入的重要組成部分。
可以看出，在多年的沉淀與磨礪后，龍湖的多元化布局開始逐漸發(fā)力，對未來開始“雄心勃勃”，在轉(zhuǎn)型賽道上逐漸有了起色。今年，龍湖再度宣布多元化跨界，開始涉足醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)及智能硬件科技領(lǐng)域，在這些賽道上能做出什么成績，還不好說，但這種居安思危的思維和布局，或許值得效仿。
04有格局的發(fā)展理念
龍湖發(fā)展至今，已經(jīng)二十八年。回顧龍湖的發(fā)展之路，不難發(fā)現(xiàn)，他是那種屬于踏踏實(shí)實(shí)做產(chǎn)品，老老實(shí)實(shí)搞經(jīng)營的典型。
龍湖并不屬于激進(jìn)的那一類，在房地產(chǎn)大躍進(jìn)的那幾年，沒有去復(fù)制高杠桿的成功，而是堅持自己的發(fā)展航道。
自律是龍湖管理層的一致共識：嚴(yán)格遵守財務(wù)紀(jì)律，始終保持一定余量，不把公司逼到為了還錢去融資的水平。
這種思路指引下，龍湖不借“貴錢”。這意味著龍湖必須對借款量做出一定限制，并且控制投資量，不能像高杠桿房企那般通過投資量實(shí)現(xiàn)盈利增長。
房地產(chǎn)是個高杠桿行業(yè)，但過度借貸和承擔(dān)過高的利息，一定會讓企業(yè)“背著棉花包下水——越背越沉”。
也正是這種凡事“留一手”的做法，讓龍湖“三道紅線”出臺后，仍然能夠擁有主動權(quán)和自主選擇。
05有情懷的處事原則
在昆明，龍湖也是穩(wěn)健和品質(zhì)的代表。
越是接近年末，昆明許多開發(fā)商的大批項(xiàng)目一窩蜂地促銷，給市場蒙上一點(diǎn)陰霾。此情此景之下，實(shí)際上給予購房者的體驗(yàn)是比較憂慮的�？v然促銷能吸引一波銷量，但購房者對樓市的信心和對開發(fā)商的信任在這個過程中會被消耗。
好在還有像龍湖這樣的一批企業(yè)，沒有參與到價格混戰(zhàn)，堅持用好品牌、好地段、好產(chǎn)品、好景觀、好服務(wù)來維持穩(wěn)健的業(yè)績，是他們，在為市場建立信心，在維護(hù)房企的整體形象。
龍湖在昆明的幾個項(xiàng)目，一直是關(guān)注度比較高的，即便是在市場比較波動的當(dāng)下，項(xiàng)目的銷量一直可觀。
原因無他，財務(wù)狀況的穩(wěn)健前文已備述。另外便是產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)和物業(yè)的細(xì)致。
龍湖在昆明的五個項(xiàng)目，似乎每個都自帶標(biāo)簽，原因就在于對品質(zhì)的專注。
錦粼天序在雙塔片區(qū)成為實(shí)景打動力的樣板工程，首個實(shí)景大中庭、首個交付實(shí)體樣板間讓很多昆明頂豪，“寧選貴的，不買撇的”；巫家壩龍湖天璞自成一體的天街+雙軌道的TOD配置，或許是整個巫家壩配套的核心；時代金融中心也借勢，完成了2.3億、1.3億、0.96億的大單入場。山海原著在昆明傳統(tǒng)的“南貴”主場，把疊拼和洋房賣斷貨，除了地段的稀缺，更有賴于龍湖二十余年在低密產(chǎn)品打磨上的匠心。
錦粼天序效果圖
龍湖時代金融中心效果圖
至于物業(yè)，龍湖的物業(yè)在行業(yè)內(nèi)有“鉆石物管”的稱號，連續(xù)12年，全年服務(wù)滿意度保持在90%以上�！洱埡飿I(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)白皮書》中近3000項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，堪稱魔鬼細(xì)節(jié)。
合作項(xiàng)目三千時光由龍湖提供服務(wù)，好的物業(yè)是生活舒心的前提，龍湖的物業(yè)是真正把業(yè)主當(dāng)成自己人。如果說龍湖的產(chǎn)品讓你住得好，那龍湖的物業(yè)則讓你住得體面。
平穩(wěn)、健康、可持續(xù)的發(fā)展，必然是未來樓市的遠(yuǎn)景目標(biāo)，房企需要適應(yīng)行業(yè)新常態(tài)，擁抱調(diào)控監(jiān)管，轉(zhuǎn)變發(fā)展模，才會有美好的未來。
龍湖的做法，或許可以借鑒。
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