日前，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于舉行《昆明市物業(yè)管理?xiàng)l例（聽證稿）》（以下簡稱《條例》）聽證會的公告，計(jì)劃于7月29日舉行聽證會。新規(guī)明確，強(qiáng)化黨建引領(lǐng)作用，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系。創(chuàng)設(shè)物業(yè)管理委員會制度，當(dāng)業(yè)主大會、業(yè)委會缺位時(shí)，進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)位。

強(qiáng)化黨建引領(lǐng)

在社區(qū)治理中發(fā)揮主導(dǎo)作用

《昆明市物業(yè)管理辦法》于2016年2月1日起實(shí)施。近年來，隨著城鎮(zhèn)化水平不斷提高，物業(yè)管理工作中出現(xiàn)了一些新情況、新問題亟待解決，特別是《民法典》的頒布，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)。為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理工作，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨建引領(lǐng)、推進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理向街道（社區(qū)）延伸，納入街道（社區(qū)）基層社會治理工作，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)治理工作“共治共建共享共責(zé)”，不斷提高居住小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理水平，按照立法計(jì)劃，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在與各職能部門反復(fù)討論修改、借鑒省外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、引入專業(yè)法律團(tuán)隊(duì)的基礎(chǔ)上，起草完成了《昆明市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》。

此次聽證的《條例》包括總則，各部門機(jī)構(gòu)職能和行業(yè)協(xié)會，業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會，建筑區(qū)劃以及共用設(shè)施設(shè)備，前期物業(yè)，物業(yè)服務(wù)，物業(yè)的使用和維護(hù)，法律責(zé)任及附則等，共有九章九十五條。

為了把黨的建設(shè)貫穿基層社會治理全過程，推進(jìn)基層黨組織在社區(qū)物業(yè)管理工作中的領(lǐng)導(dǎo)作用，《條例》明確，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的共同參與治理架構(gòu)，推動在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，從而積極探索黨建引領(lǐng)社區(qū)治理的有效路徑，把黨的政治和組織優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為基層治理優(yōu)勢。

突發(fā)失管狀態(tài)下

須確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人

《條例》明確，建立矛盾糾紛化解機(jī)制和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制。

建立健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解多元解決機(jī)制，化解物業(yè)管理矛盾糾紛。建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制，在突發(fā)失管狀態(tài)下，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人。通過這些規(guī)定，推動物業(yè)服務(wù)提質(zhì)增效，不斷提高物業(yè)服務(wù)水平，同時(shí)對突發(fā)失管小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)基本保障。

落實(shí)屬地主體責(zé)任。《條例》細(xì)化了市、縣級人民政府及街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)管理主管部門、行業(yè)協(xié)會等相關(guān)職能部門在物業(yè)管理區(qū)域的相應(yīng)職責(zé)，明確了其他行政主管部門解決物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行政執(zhí)法缺位的責(zé)任，構(gòu)建綜合治理體系。

加強(qiáng)業(yè)主組織建設(shè)

設(shè)定物業(yè)服務(wù)新機(jī)制

加強(qiáng)業(yè)主組織建設(shè)。《條例》從合理設(shè)定業(yè)主的范圍、細(xì)化業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)和業(yè)主人數(shù)、明晰首次業(yè)主大會籌備組人員組成等方面進(jìn)行了規(guī)范，完善了業(yè)主大會各項(xiàng)程序；針對業(yè)主委員會運(yùn)行存在權(quán)力邊界不清晰、權(quán)責(zé)不對等、運(yùn)行不規(guī)范、違法成本較低等問題，《條例》從提高任職資格、明確業(yè)主委員會委員禁止行為和資格終止情形及對業(yè)主委員會職責(zé)、會議形式、換屆、變更、注銷等方面進(jìn)行規(guī)范，細(xì)化了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及居(村)民委員會的監(jiān)督途徑和方式。

明確前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容�！稐l例》設(shè)定前期物業(yè)服務(wù)期限，規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)期限在房屋交付后最長不得超過二年；強(qiáng)化信息公開，規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)在商品房銷售場所顯著位置進(jìn)行公示；加強(qiáng)交接驗(yàn)收，規(guī)定由建設(shè)單位向業(yè)主委員會進(jìn)行承接查驗(yàn)，有關(guān)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對該過程進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。

設(shè)定有關(guān)物業(yè)服務(wù)的新機(jī)制。一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)參加信用等級評價(jià)，按照信用等級提供相應(yīng)星級服務(wù)，便于主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施分級分類監(jiān)管，建立激勵和獎懲制度；二是在物業(yè)服務(wù)合同之外，增設(shè)物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定；三是細(xì)化物業(yè)服務(wù)人的禁止性行為。

《條例》規(guī)定了業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等不得實(shí)施的禁止行為；加強(qiáng)專項(xiàng)維修資金監(jiān)管，完善專項(xiàng)維修資金補(bǔ)繳、保管、使用及續(xù)籌；明確公共設(shè)施設(shè)備故障的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，最大限度方便業(yè)主。

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