已交房入住多年但一直辦不了產(chǎn)權(quán)證，這樣的小區(qū)昆明有很多，如何解決這些歷史遺留問(wèn)題？何時(shí)可以解決？近日昆明市自然資源和規(guī)劃局給出了日程表：將在兩年之內(nèi)全面化解主城區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題，力爭(zhēng)今年年底化解90%以上，明年年底全面化解完成。

自然資源部關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的通知

很多“辦證難”的小區(qū)確實(shí)存在著各種復(fù)雜的情況，成為了原有政策框架下難以解決的歷史遺留問(wèn)題。那么為何昆明此時(shí)能立下這個(gè)看起來(lái)并不容易實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)？其原因在于年初自然資源部發(fā)布的通知，有了頂層政策設(shè)計(jì)，很多此類辦證難的問(wèn)題有望迎刃而解。

根據(jù)自然資源部的通知要求，不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題分為城鎮(zhèn)住宅用地手續(xù)不完善、欠繳土地出讓價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)、未通過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)、開發(fā)建設(shè)主體滅失以及土地信息不一致、項(xiàng)目跨宗地建設(shè)等五類，并明確了相應(yīng)的解決辦法。

其一，城鎮(zhèn)住宅用地手續(xù)不完善的問(wèn)題。

這類問(wèn)題主要多見于由政府、機(jī)關(guān)及事業(yè)單位主導(dǎo)的如安置房、棚改房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房等政策性住房項(xiàng)目。

對(duì)此，處理意見為，視情況按照劃撥或協(xié)議出讓的方式補(bǔ)辦用地手續(xù)；對(duì)于已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)登記的，經(jīng)公告權(quán)屬清晰無(wú)爭(zhēng)議后，可報(bào)經(jīng)地方人民政府同意，直接按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或者補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)。

其二，欠繳土地出讓價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)的問(wèn)題。

該部分主要指房屋已銷售且已入住的住宅項(xiàng)目，開發(fā)單位未按出讓合同約定足額繳納土地出讓價(jià)款，以及將經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房按商品房對(duì)外出售但未補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，或者開發(fā)單位欠繳稅費(fèi)等。

這類型問(wèn)題昆明比較常見，不少商品房在欠繳土地出讓款及相關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題的背后，往往還伴隨著開發(fā)商資金鏈斷裂、破產(chǎn)或者政策改變等原因。

對(duì)此種情況，自然資源部處理意見為，報(bào)經(jīng)地方人民政府同意，按照"證繳分離"原則，在有關(guān)部門追繳土地出讓價(jià)款和稅費(fèi)的同時(shí)，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。也就是說(shuō)，開發(fā)商欠繳土地出讓金和業(yè)主辦證并不沖突，即便是土地款未繳納，也不影響辦理不動(dòng)產(chǎn)證。

不過(guò)，對(duì)于房屋尚未入住的住宅項(xiàng)目，開發(fā)單位未按規(guī)定繳納土地出讓價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)、劃撥土地上自建房擅自對(duì)外出售、未補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款等，仍然要在繳納所欠價(jià)款和稅費(fèi)后，才可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

其三，未通過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)的問(wèn)題。

自然資源部處理意見為，對(duì)于按規(guī)定能夠補(bǔ)辦規(guī)劃驗(yàn)收等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)處理并補(bǔ)辦相關(guān)核實(shí)手續(xù)后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，對(duì)確因建成時(shí)間較早等原因不具備補(bǔ)辦條件的，在符合國(guó)土空間規(guī)劃的前提下，在報(bào)經(jīng)地方人民政府同意后，自然資源主管部門按現(xiàn)狀出具認(rèn)定或核實(shí)意見。建設(shè)項(xiàng)目部分符合規(guī)劃的，自然資源主管部門可以對(duì)符合規(guī)劃的部分先行核實(shí)，并出具規(guī)劃核實(shí)意見。

對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，如果小區(qū)屬于規(guī)劃問(wèn)題導(dǎo)致無(wú)法辦證，仍需要補(bǔ)辦或者自然資源部門個(gè)案處理，以確保規(guī)劃經(jīng)過(guò)核實(shí)，才能解決問(wèn)題。

其四，開發(fā)建設(shè)主體滅失的問(wèn)題。

根據(jù)《通知》意見，因開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失，有承繼單位或上級(jí)主管部門的，由承繼單位或上級(jí)主管部門辦理；沒有承繼單位和上級(jí)主管部門的，可以由不動(dòng)產(chǎn)所在地縣級(jí)人民政府指定的機(jī)構(gòu)或組織代為申請(qǐng)辦理。開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失的，首次登記與轉(zhuǎn)移登記可一并辦理，并在登記簿中對(duì)權(quán)利主體滅失情況予以記載。已辦理首次登記，開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位已經(jīng)滅失的，購(gòu)房人可單方申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。

另外，還有關(guān)于原分散登記的房屋、土地信息不一致，項(xiàng)目跨宗地建設(shè)問(wèn)題。同樣，根據(jù)情況可以報(bào)批部門核實(shí)，權(quán)屬關(guān)系變動(dòng)清晰且無(wú)爭(zhēng)議的，可以根據(jù)規(guī)定程序由房屋所有權(quán)人單方申請(qǐng)辦理房地權(quán)利主體一致的不動(dòng)產(chǎn)登記。

由于開發(fā)商滅失，也就是公司都不存在了，以往是無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)證的。這種情況昆明也不少，但現(xiàn)在也有了解決辦法。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，昆明已交房入住多年卻無(wú)法辦證的小區(qū)多達(dá)數(shù)十個(gè)，因?yàn)闊o(wú)法辦證，業(yè)主落戶、子女就學(xué)，以及二手房交易等都會(huì)受到很大影響。

此前，金坤尚城曾流出過(guò)一份標(biāo)的價(jià)單，整體價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)5成左右。因?yàn)檫^(guò)于“價(jià)廉”，讓不少對(duì)價(jià)格敏感的置業(yè)者甘愿冒著無(wú)證風(fēng)險(xiǎn)去參與競(jìng)拍。如果此次辦證難問(wèn)題能夠得到解決，這批搶到的人，可真是“撿到便宜”了。

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