你家小區(qū)底層是架空層嗎？

最近，昆明市自然資源和規(guī)劃局正在對2016年的《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》進(jìn)行新一輪的修訂，其中就把“鼓勵(lì)建筑設(shè)置底部架空空間作為公共空間使用”納入到今年新增規(guī)定條例當(dāng)中，并且還規(guī)定“架空面積不計(jì)入容積率”。

用于非經(jīng)營性用途的底層架空案例（圖源于網(wǎng)絡(luò)）

架空層指的是建筑物底部架空空間，必須在入口層設(shè)置，同時(shí)，架空層僅用于公共休閑活動、綠化等非經(jīng)營性用途。早在2014年，昆明市便已經(jīng)有架空層不計(jì)容積率的相關(guān)規(guī)定，彼時(shí)只有公共建筑架空層層高不小于3.5米這一具體要求。

到了2016年，架空層規(guī)定調(diào)整成了要求凈高不小于3.5米且無圍護(hù)結(jié)構(gòu)，只作為公共活動、綠化用途的底層架空部分的建筑面積不計(jì)入容積率，也就是說此時(shí)規(guī)定中的公共建筑和居住住宅的架空層還沒有區(qū)別開來。

昆明今年修訂的架空層設(shè)計(jì)規(guī)范

而在今年的修訂當(dāng)中，不僅新增了居住建筑架空空間層高不小于3.6米的要求，公共建筑架空空間層高也從3.5米提高到不小于4.5米，同時(shí)還要求架空空間應(yīng)當(dāng)以柱、剪力墻等支撐結(jié)構(gòu)落地，無其他圍護(hù)設(shè)施，與室外環(huán)境整體設(shè)計(jì)，場地平整，便捷可達(dá)。

對于架空層的設(shè)計(jì)規(guī)范越來越詳細(xì)，變化的背后實(shí)際上還有一個(gè)值得關(guān)注的問題，那就是昆明的住宅樓設(shè)計(jì)架空層的情況不少，亟須出臺更具體的標(biāo)準(zhǔn)以規(guī)范發(fā)展。

南方常見的底層架空設(shè)計(jì)實(shí)景（圖源于網(wǎng)絡(luò)）

住宅底層架空的設(shè)計(jì)在我國南方比較常見，因?yàn)闅夂蜉^為潮濕炎熱，底層會較易返潮或浸水，同時(shí)多數(shù)底層住宅還存在隱私性較差的問題，底層架空不僅可以解決以上問題，還能增加小區(qū)的綠化和公共活動空間。

但在昆明，由于氣候比較干燥，客觀上對架空層的需求并不強(qiáng)烈，與購房者更為看重的配套相比，底層架空并不是大家首要考慮的重點(diǎn)。

既然如此，是否就意味著昆明“底層架空”的項(xiàng)目會很少見呢？其實(shí)也不然。

2014年關(guān)于底層架空可以不計(jì)容的規(guī)定出臺，在不增加容積率的同時(shí)也成為提升小區(qū)居住舒適度的亮點(diǎn)，還能避開以往一層住宅不好賣的難點(diǎn)，對開發(fā)商來說是鼓勵(lì)性的政策，因此，昆明市場上已有很多的住宅項(xiàng)目采用底層架空設(shè)計(jì)。

昆明近年出現(xiàn)較多的住宅底層架空設(shè)計(jì)

在昆明，架空層主要有兩種用途，一種是架空底商或者物業(yè)用途，另外一種架空層設(shè)計(jì)則是泛會所。泛會所能集休閑、運(yùn)動、購物、會客等功能于一體，并且可以服務(wù)到全年齡階段，這也是目前開發(fā)商熱衷打造的配套之一。

昆明綠城城園泛會所功能布局圖

上圖為綠城城園架空層里的泛會所功能布局規(guī)劃圖，其架空層主要就是打造有各類主題活動空間，再如位于呈貢的中交錦瀾府，該項(xiàng)目的高層住宅產(chǎn)品一樓全部用來打造為架空層，并設(shè)置有景觀會客、有氧健身、老年兒童活動中心等主題空間。西市區(qū)的招商雍和府也推出有首層架空的產(chǎn)品，該項(xiàng)目的首層架空層高6米，并設(shè)置了滿足業(yè)主方方面面的日常生活需要的活動空間。錦粼天序在架空層設(shè)置泛會所

錦粼天序在架空層設(shè)置泛會所

此類在架空層打造泛會所的項(xiàng)目還有錦粼天序、龍湖天鉅、東原啟城、保利春湖國際生態(tài)城等等，將架空層打造為泛會所已經(jīng)在昆明形成一種開發(fā)趨勢，并且設(shè)計(jì)都大同小異。

然而，除了上述提到的泛會所，底層架空還可以設(shè)計(jì)為景觀性架空或者社區(qū)服務(wù)類架空。前者好理解，也就是將架空層拿來做成小區(qū)綠化的一部分，可以進(jìn)一步豐富小區(qū)環(huán)境，而后者所說的社區(qū)服務(wù)類架空則是成為小區(qū)室外活動場所的一部分，比如停車位、室外健身設(shè)施以及室外社交場所等。這兩種架空層設(shè)計(jì)在昆明就比較少見。

景觀性架空層實(shí)景圖（圖源于網(wǎng)絡(luò)）

所以說，昆明架空層設(shè)計(jì)的項(xiàng)目雖然多，但是種類相對較為單一。另一方面，泛會所大多會設(shè)置有圍護(hù)設(shè)施，如果再用于商用的話，更是不滿足架空層不計(jì)容的要求。

但不可否認(rèn)的是，底層架空能夠?qū)μ嵘^(qū)居住品質(zhì)有積極的作用，即便達(dá)不到“不計(jì)容”的目的，又或者是增加開發(fā)成本，只要可以作為項(xiàng)目亮點(diǎn)吸引住置業(yè)者的目光，這筆賬還是劃算的。

長遠(yuǎn)來看，底層架空的設(shè)計(jì)越來越多，除了泛會所這種最常見的用途之外，其實(shí)還可以有更多提升居住品質(zhì)、方便居民生活的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，而這也是開發(fā)商們可以玩出新花樣、增加項(xiàng)目賣點(diǎn)的新空間。

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