昆明不少臨公園景觀的區(qū)域都是地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，如翠湖、滇池、世博園、海埂甚至稍遠(yuǎn)一些的野鴨湖和果林湖，而黑龍?zhí)�、植物園所在的茨壩片區(qū)地產(chǎn)開發(fā)卻沉寂了多年，隨著國家植物博物館落地，片區(qū)路網(wǎng)建設(shè)開啟，全新的國博板塊逐漸顯露出輪廓。在國博館正式動工之前，片區(qū)土地出讓已開始啟動。

茨壩村上架111畝商住混合用地

昨日，盤龍區(qū)茨壩街道上架茨壩村111畝商住混合用地，率先打響了國博板塊開發(fā)“頭炮”。而根據(jù)盤龍區(qū)今年供地計劃，除茨壩村外，昆機(jī)片區(qū)一期土地今年也將完成出讓。加上其他城改項目，這個以國家植物博物館為核心的新板塊，便會成為昆明樓市的重要一極。

茨壩村位于灃源路與龍泉路交匯處，國博板塊西南角，該城改項目已在2019年確定俊發(fā)集團(tuán)為一級開發(fā)主體。此次首批上架地塊為111畝商住混合用地，交易起價約4.99億元，起始樓面價約1686元/平米，起始土地單價約449.67萬元/畝。

單看地價，對比同樣是俊發(fā)作為一級開發(fā)主體的龍泉路右營村城改項目（龍泉俊園）和中建去年7月斬獲的北部山水新城宅地來說，“便宜”了不少。

茨壩村與右營村、北部山水新城地價對比

從圖中可以看到，同為龍泉路的城改項目，右營村宅地成交樓面價已經(jīng)到3176元/平，而片區(qū)東側(cè)北部山水新城三環(huán)外的宅地（向山的島）成交樓面價也已經(jīng)到了8478元/平米，均比茨壩村地塊高出不少，但這可能并不是該地塊的最終價格。

首先是土地性質(zhì)不同，茨壩村首批地塊為商住混合用地，同宗地塊中除住宅外，還有一部分用作如零售商業(yè)、批發(fā)市場、餐飲、旅館、商務(wù)金融或娛樂等商業(yè)用途。

還有一個關(guān)鍵因素在于，城改地塊一般伴隨著不小的配建要求，如回遷安置房、市政道路、社區(qū)公建和配套設(shè)施等諸多要求，而該部分內(nèi)容目前還未獲公布，但從如此低的價格來推測，實際成本不會很低。

國博片區(qū)區(qū)位示意

根據(jù)資料，2018年國家植物博物館選址落定茨壩，規(guī)劃場館核心區(qū)面積約540畝。同時，以國博館為核心，又將整個黑龍?zhí)�、茨壩片區(qū)都納進(jìn)輻射半徑內(nèi)，輻射范圍可拓至15000畝。

但是，國博片區(qū)實際可開發(fā)面積大約僅占到總輻射范圍的五分之一。因為面積龐大的片內(nèi)林立著如農(nóng)大、農(nóng)科院、林科院、中科院昆明植物研究所等一大批科研院校，同時還有黑龍?zhí)豆珗@、植物園兩個公園，如此多的設(shè)施占走大部分空間。

于是剩余可開發(fā)區(qū)域中體量稍大的僅有龍泉路沿線花漁溝、昆機(jī)片區(qū)、重機(jī)廠片區(qū)、茨壩以及蒜村、落索坡村等幾個舊廠和城中村，這也為片區(qū)今后開發(fā)將會以城改切入奠定了基調(diào)，也就是說房企們想要獲得片區(qū)入場券，多半需要采取參與城改的方式。

據(jù)悉，目前除茨壩村確定由俊發(fā)為一級開發(fā)主體外，昆機(jī)片區(qū)城改已確定由融創(chuàng)操刀，落索坡村也于日前確定拆遷單位，國博板塊剛剛誕生，但剩余上車機(jī)會已不多了。

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