最近保利天際推出“第二套半價”優(yōu)惠活動的消息經(jīng)央視財經(jīng)報道后，讓昆明公寓市場又出了一次“風(fēng)頭”，而在這些降價大甩賣的背后，實際上也再一次反映出目前昆明公寓市場庫存巨大去化慢的癥結(jié)，巫家壩片區(qū)更是其中的“重災(zāi)區(qū)”，更雪上加霜的是，隨著巫家壩一個百萬方商住新盤即將殺入，這將讓本就不景氣的公寓市場面臨著越來越嚴峻的挑戰(zhàn)。
保利天際第二套半價打折活動被央視財經(jīng)頻道報道（圖源于網(wǎng)絡(luò)）
東航云錦東方城便是巫家壩這個即將入市的大體量新盤。近日，昆明市自然資源和規(guī)劃局公示了云錦東方城（云樽苑）項目建設(shè)規(guī)劃許可證批前公示，這是東航巫家壩項目的首個亮相的地塊。
云錦東方城（云樽苑）鳥瞰效果圖
該項目位于巫家壩飛虎大道旁（原巫家壩機場航站樓旁邊），此次過規(guī)地塊為一宗商住混合用地，總占地31644.83平米（約47畝），總建筑面積19.7萬方。云樽苑項目擬建4棟高層辦公、1棟高層住宅、1棟多層住宅以及商業(yè)裙房，其中高層辦公樓總層高為35-29層，高層住宅總層高為30層。
云錦東方城將打造巫家壩首個多層住宅產(chǎn)品
從規(guī)劃內(nèi)容來看，東航的云錦東方城與巫家壩其他項目存在著明顯的不同。首先，該項目規(guī)劃的6號樓是巫家壩首個多層住宅，總層高為7層；其次，云錦東方城的商辦體量遠大于住宅體量。巫家壩的項目基本都是商住混合地塊規(guī)劃，其他項目的住宅占比都大于商業(yè)占比，而在云錦東方城這里卻是倒過來，云樽苑地塊的商辦體量遠大于住宅體量。
值得注意的是，云錦東方城后續(xù)的地塊同樣也都是商辦占比超過住宅占比。
去年10月份，東航通過以補地價的方式拿到巫家壩土地用于開發(fā)云錦東方城，此前的4月底，東航巫家壩項目控詳規(guī)優(yōu)化方案便已經(jīng)公示。按照規(guī)劃，東航項目占地規(guī)模達674畝，其中近一半都是不具備單獨開發(fā)條件用地和零星用地，僅剩余9宗約293畝適合用于地產(chǎn)開發(fā)，且均是商住混合用地。
云錦東方城規(guī)劃指標公示圖，主要涉及9宗可建設(shè)用地開發(fā)
更要命的是，這些地塊的商住比例較巫家壩其他項目有很大不同，云錦東方城的項目用地商住比例為7:3或8:2，項目總體量本就很大，商辦體量又占據(jù)70%—80%比例，據(jù)估算，云錦東方城總建面最大可達106萬方，其中商辦總建面約83萬方，住宅總建面約23萬方。
2020年銳理發(fā)布的昆明公寓市場數(shù)據(jù)圖
一般來講，昆明的商辦市場主要是以公寓為主。從2016年至今，昆明的公寓存量一直在增加，這也與開發(fā)商將大部分寫字樓改成公寓出售有很大關(guān)系。
據(jù)銳理數(shù)據(jù)，截至2020年底，昆明公寓市場整體供大于求，供、銷、價較2019年均有所下降，去年公寓新增量達190萬方，存量454.22萬方，去化周期為4.4年，其中巫家壩所在的官南板塊為昆明各區(qū)域新增供應(yīng)量之首，去年新增51萬方，但去化僅11.4萬方，成交均價10703元，相比住宅均價已經(jīng)超1.9萬元，多個項目進入到清盤階段，巫家壩的公寓供需失衡狀況尤為嚴重。
存量不小，增量巨大，價格持續(xù)下行，而今年云錦東方城的加入，無疑將成為巫家壩未來公寓新增供應(yīng)的中堅力量，這樣一來，勢必會大幅度增加該片區(qū)乃至全市的公寓市場去化難度，巫家壩公寓真正的至暗時刻要來了。
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