慎買無產(chǎn)權證農(nóng)村房

一年前，張先生在昆明城郊買了一套“小區(qū)”房，同房主草簽了一份合同后，就付清了全部房款�？墒侨胱∫荒炅耍瑥埾壬鷧s遲遲沒有拿到房屋的產(chǎn)權證。經(jīng)多次了解后，張先生才得知，原來他買的“小區(qū)房”竟是由某村的村民在村集體所有的土地上集資興建的，村民認購后沒有辦房產(chǎn)證就以商品房的名義賣給了他。事后，張先生也曾多方協(xié)商仍然不能找到一個很好的解決方法。萬般無奈的張先生走進了世方達律師事務所……
負責接待的陳律師告訴張先生，土地的性質(zhì)直接導致了其購買的這套房屋無法取得正常的房產(chǎn)證。因為，根據(jù)我國土地及房屋的相關法律的規(guī)定，用于商品房建設的用地只能是國有土地。國有土地，顧名思義，是指國家擁有所有權的土地。一般指城市市區(qū)的土地，也包括被國家征用后轉(zhuǎn)化為國有土地的農(nóng)民集體所有的土地。國有土地與農(nóng)民集體享有所有權的農(nóng)村集體所有的土地在性質(zhì)上是相對立的。根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，如果在農(nóng)民集體所有的土地上建蓋房屋，只能用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或是用于鄉(xiāng)、鎮(zhèn)或是村里的公共設施和公益事業(yè)建設，如果是建設住宅，也只能供本村居民居住，不能用于商品房開發(fā)，土地上所建蓋的房屋也不能作為商品房對外出售。所以，張先生所購買的房屋從其所在土地的性質(zhì)判斷，就不能屬于“商品房”，同時，張先生不是該村的村民，這塊土地的性質(zhì)也決定了他與這個村民之間的房屋買賣行為是違法的，而房屋的產(chǎn)權證是房屋所有者的唯一合法憑證，因此，張先生不可能像其他商品房的買主一樣取得房屋的產(chǎn)權證。
“房產(chǎn)證我不要了，就這樣住著總可以了吧，我與村民之間有協(xié)議，又交了房款，還有收據(jù)，這房子就是我的，我就不相信村子里的人會把我趕走�！睆埾壬�激動地說。陳律師耐心的向張先生解釋到，首先，房屋是誰的，不以誰在實際居住為準。法律對房屋所有權評判的唯一標準，就是房屋管理機關頒發(fā)的房產(chǎn)證上對房屋所有人的記載。合同本身并不是房屋所有權轉(zhuǎn)移的標志。其次，因為沒有房屋產(chǎn)權證的支持，即使實際居住和使用，也是沒有法律保障的。近年來，隨著農(nóng)村城市化的發(fā)展，一些農(nóng)民曾把他們原來在農(nóng)村集體土地上的房子出售給了想來農(nóng)村居住的城里人。現(xiàn)在，因為城市的擴張，這些房屋可能面臨著拆遷。拆遷的補償款遠遠高于當時的房價款。為了達到收回原來房屋的目的，一些農(nóng)民就去法院起訴，要求確認當時的房屋買賣合同無效。法院最近有幾起這樣的案件，結(jié)果都判定當時的買賣行為無效，各自返還。此時即使買方有天大的委屈也只能從房子里搬出來。
聽完了陳律師的解答，張先生表示自己這就回去著手要求退房，盡量減少自己的損失。

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