2020年上半年，因受疫情影響，昆明樓市一、二級(jí)市場整體表現(xiàn)低迷，至5月份線下銷售全面恢復(fù)后開始逐步復(fù)蘇，出現(xiàn)幾波小高潮。整體來看，今年昆明房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)中求進(jìn)階段，左手抓細(xì)化，出臺(tái)完善商品房預(yù)售款管理辦法、規(guī)范商辦LOFT公寓審批意見，鼓勵(lì)支持昆明二環(huán)外（含周邊郊縣）在建或意見商業(yè)辦公用房改為租賃住房等政策，右手謀拓展，提出3年城改計(jì)劃，梳理出全市395個(gè)城市更新改造項(xiàng)目，釋放更多優(yōu)質(zhì)地塊入市。

政策一、云南省出臺(tái)康養(yǎng)小鎮(zhèn)等級(jí)評(píng)定辦法

1月5日，云南省出臺(tái)康養(yǎng)小鎮(zhèn)等級(jí)評(píng)級(jí)辦法�！掇k法》明確，從2019年開始每年評(píng)選一次，符合各級(jí)國土空間規(guī)劃(城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃)，以健康產(chǎn)業(yè)為核心，依托優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療、教育資源及其他優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境資源，康養(yǎng)主題特色突出的建設(shè)項(xiàng)目均可申報(bào)作為評(píng)定對象。

評(píng)選將按照申報(bào)必備條件（含小鎮(zhèn)規(guī)模、交通易達(dá)、教育資源、醫(yī)療資源、市政配套、合法合規(guī)）、資源環(huán)境、硬件設(shè)施、管理服務(wù)、康養(yǎng)吸引力等5項(xiàng)因素進(jìn)行評(píng)定，并根據(jù)申報(bào)項(xiàng)目不低于評(píng)定得分的90%、80%、70%的標(biāo)準(zhǔn)，將康養(yǎng)小鎮(zhèn)劃分為五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)3個(gè)等級(jí)。

此外《辦法》還明確提出了退出機(jī)制。凡星級(jí)康養(yǎng)小鎮(zhèn)出現(xiàn)占用永久基本農(nóng)田或生態(tài)保護(hù)紅線、任何環(huán)節(jié)弄虛作假或其他負(fù)面情況的，一經(jīng)核實(shí)，將按程序撒銷命名，并被列入全省康養(yǎng)小鎮(zhèn)創(chuàng)建工作黑名單。

某康養(yǎng)小鎮(zhèn)項(xiàng)目效果圖

政策二、嚴(yán)格限制新建摩天樓

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委于4月聯(lián)合印發(fā)《進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》指出，將嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑，各地因特殊情況確需建設(shè)的，應(yīng)進(jìn)行消防、抗震、節(jié)能等專項(xiàng)論證和嚴(yán)格審查，審查通過的還需上報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委復(fù)核，未通過論證、審查或復(fù)核的不得建設(shè)。

同時(shí)，要嚴(yán)格按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，限制新建250米以上建筑，確需建設(shè)的，由省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同有關(guān)部門結(jié)合消防等專題論證進(jìn)行建筑方案審查，并報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部備案。

《通知》強(qiáng)調(diào)，各地要把市級(jí)體育場館、展覽館、博物館、大劇院等超大體量公共建筑作為城市重大建筑項(xiàng)目進(jìn)行管理，嚴(yán)禁建筑抄襲、模仿、山寨行為。

恒隆廣場總高350米，內(nèi)部共有66層，2019年?duì)I業(yè)

政策三、云南出臺(tái)新規(guī)：購買第三套及以上住房不能使用公積金貸款

4月，云南省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住房公積金使用政策的通知》，對住房公積金繳存和提取范圍作出調(diào)整。其中規(guī)定，住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。

政策四、云南全面放開城鎮(zhèn)戶口遷移，取消昆明主城區(qū)落戶限制

4月23日，云南省委、省政府出臺(tái)《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制政策措施的實(shí)施意見》，提出建立健全有利于城鄉(xiāng)要素合理配置的政策措施、建立健全有利于城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)普惠共享的政策措施、建立健全有利于城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施一體化發(fā)展的政策措施、建立健全有利于鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展的政策措施等5方面政策33條，加快城鄉(xiāng)融合發(fā)展。其中明確，將全面放開全省城鎮(zhèn)地區(qū)戶口遷移政策，取消昆明市主城區(qū)落戶限制。

政策五、昆明住建局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)昆明市新建商品住宅全裝修質(zhì)量安全管理工作的通知》，6月起將全程監(jiān)管精裝房

5月29日，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)昆明市新建商品住宅全裝修質(zhì)量安全管理工作的通知（試行）。

《通知》指出，新建商品住宅全裝修屬房屋建筑工程整體質(zhì)量安全的一部分，納入基本建設(shè)程序管理，做到同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步驗(yàn)收、同步交付。在辦理施工許可證時(shí)應(yīng)注明是否為全裝修項(xiàng)目。這一新管理辦法將于6月1日起試行。

根據(jù)《通知》內(nèi)容，新建商品住宅全裝修是指建設(shè)（開發(fā)）單位在交付前，商品住宅建筑內(nèi)部墻面、頂面、地面全部鋪貼、粉刷完成；門窗、固定家具、設(shè)備管線、開關(guān)插座及廚房、衛(wèi)生間固定設(shè)施安裝到位；公共區(qū)域的固定面全部鋪貼、粉刷完成；水、暖、電、通風(fēng)等基本設(shè)備全部安裝到位等。

市住建局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)昆明市新建商品住宅全裝修質(zhì)量安全管理工作的通知》

政策六、昆明租房可提取公積金每戶每月上限1500元

7月23日，昆明市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于明確租房提取住房公積金有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》明確，自2020年8月1日起，申請人及其配偶在中心開戶且繳存滿三個(gè)月，在昆明市行政區(qū)域內(nèi)市場租房，且租房當(dāng)?shù)責(zé)o自有住房的，可按照市場租房提取住房公積金�？砂茨晟暾垼部砂醇径壬暾�，月提取金額不得超過本人月繳存額，也不得超過月租金，月提取金額上限為每戶每月1500元整。租房提取時(shí)限為一年，滿一年的應(yīng)到中心服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)重新申請。

首次辦理須至中心服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)辦理，所需材料為：本人有效身份證、本人繳存銀行儲(chǔ)蓄卡或存折、提取承諾書（填寫房屋租賃時(shí)間及月租金）。

政策七、今年起云南交付及新建小區(qū)全部安裝充電樁或預(yù)留安裝條件

8月，省政府辦公廳向各州、市人民政府，省直有關(guān)部門印發(fā)了《云南省加快新能源汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展和推廣應(yīng)用若干政策措施》（以下簡稱《措施》）�！洞胧分刑岢觯�2021年底前，全省將新建公共充電樁2.6萬槍，并且要求今年起交付或新建的住宅小區(qū)，全部安裝充電樁或預(yù)留接電安裝條件，其中不低于10%的停車位要建成充電樁。

《措施》還要求，除不能滿足特定要求外，全省各級(jí)黨政機(jī)關(guān)、國有企事業(yè)單位新增和更新的公務(wù)用車全部使用新能源汽車。在公務(wù)用車和公共領(lǐng)域，全省原則上2020年重點(diǎn)推廣不少于1萬輛、2021年重點(diǎn)推廣不少于2.5萬輛新能源乘用車。此外，全省各地新增和更新的公共領(lǐng)域乘用車（含巡游出租、網(wǎng)約、租賃、駕培及考試等乘用車）全部使用新能源汽車。

政策八、《滇中城市群發(fā)展規(guī)劃》出爐

8月26日，云南省人民政府印發(fā)了《滇中城市群發(fā)展規(guī)劃》�！兑�(guī)劃》提出，滇中城市群范圍包括昆明市、曲靖市、玉溪市、楚雄州全境及紅河州北部7個(gè)縣、市，共49個(gè)縣、市、區(qū)，國土面積11.14萬平方公里。

未來，滇中城市群將著力打造成為面向南亞東南亞輻射中心的核心區(qū)、通達(dá)南亞東南亞及印度洋的綜合樞紐、西部地區(qū)重要經(jīng)濟(jì)增長極、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的強(qiáng)大引擎和高原生態(tài)宜居的城市群。至2025年，滇中城市群功能基本完善，綠色生態(tài)格局穩(wěn)步提升，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系特色鮮明，對內(nèi)對外開放格局基本形成，城鄉(xiāng)空間格局大幅優(yōu)化，邊疆更加繁榮穩(wěn)定。人口和經(jīng)濟(jì)密度進(jìn)一步提高，聚集全省50%的人口和68%的地區(qū)生產(chǎn)總值

云南省人民政府印發(fā)了《滇中城市群發(fā)展規(guī)劃》

政策九、昆明出臺(tái)行動(dòng)計(jì)劃，擬3年完成全市城中村拆遷

9月25日，昆明市委、市政府召開全市城市更新改造工作推進(jìn)會(huì)。會(huì)上編制了《昆明市城市更新改造行動(dòng)計(jì)劃》（下稱《行動(dòng)計(jì)劃》）。

《行動(dòng)計(jì)劃》梳理出全市395個(gè)城市更新改造項(xiàng)目。圍繞“3年全面啟動(dòng)、5項(xiàng)任務(wù)分解、4種類別推進(jìn)、5年完成改造”的工作思路，提出2020年內(nèi)完成69個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃方案編制工作，力爭完成納入計(jì)劃的城市更新改造項(xiàng)目。

三年拆遷工作任務(wù)

2020年完成拆遷29個(gè)、693萬平方米

2021年完成拆遷87個(gè)、2283萬平方米

2022年完成拆遷107個(gè)、1436萬平方米

五年完成改造任務(wù)

2020年完成改造項(xiàng)目3個(gè)(含1個(gè)微改造項(xiàng)目)

2021年完成改造項(xiàng)目8個(gè)

2022年完成改造項(xiàng)目26個(gè)

2023年完成改造項(xiàng)目51個(gè)(含11個(gè)微改造項(xiàng)目)

2024年完成改造項(xiàng)目70個(gè)(含2個(gè)微改造項(xiàng)目)

2025年完成改造項(xiàng)目129個(gè)

昆明市委、市政府召開全市城市更新改造工作推進(jìn)會(huì)

政策十：安寧、昆明等地推出商品房預(yù)售資金管理制度，�？顚Ｓ梅蛛A段按比例動(dòng)態(tài)監(jiān)管

11月中下旬，安寧和昆明，相繼出臺(tái)了地區(qū)對應(yīng)的商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法。辦法明確以“政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、專戶專款”的方式，完善了對賬戶設(shè)立、到賬時(shí)間、監(jiān)管方式、撥款節(jié)點(diǎn)等幾個(gè)方面的具體規(guī)定。

昆明印發(fā)商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法

此外，兩地根據(jù)自身情況做出了不同的規(guī)定。

比如安寧加大了信息公開和群眾監(jiān)督的力度。要求預(yù)售方須在銷售現(xiàn)場對預(yù)售資金監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、以及監(jiān)督舉報(bào)電話。

而昆明則將建立市、區(qū)兩級(jí)聯(lián)動(dòng)工作制度的監(jiān)督制度，采取“區(qū)級(jí)經(jīng)常性檢查+市級(jí)不定期抽查”方式，加強(qiáng)日常監(jiān)督管理；同時(shí)，對房企的資質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績和誠信記錄等，對商品房預(yù)售資金實(shí)施分級(jí)監(jiān)管；

此外，針對出現(xiàn)異常情況（如項(xiàng)目停工、拖欠農(nóng)民工工資、監(jiān)管賬戶被查封等）的商品房預(yù)售項(xiàng)目。昆明還提出將市、區(qū)兩級(jí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)綜合研判并劃分監(jiān)管等級(jí)，對應(yīng)上調(diào)監(jiān)管資金額度；風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目使用商品房預(yù)售資金，須經(jīng)屬地政府、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合審查同意后，由監(jiān)管銀行辦理撥付手續(xù)等規(guī)定。

目前全國已有多地出臺(tái)了預(yù)售款監(jiān)管細(xì)則，如果監(jiān)管到位，未來樓盤項(xiàng)目“爛尾”的風(fēng)險(xiǎn)將得到有效控制。

政策十一：昆明市自然資源規(guī)劃局印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建筑工程項(xiàng)目審查的實(shí)施意見》，商辦LOFT或?qū)拇私^跡

11月16日，昆明市自然資源規(guī)劃局印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建筑工程項(xiàng)目審查的實(shí)施意見》，在此次《實(shí)施意見》中，規(guī)劃局按照《辦公建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，對昆明辦公建筑進(jìn)行了兩點(diǎn)重要調(diào)整。

其一為：未來除已納入土地出讓合同的規(guī)劃條件明確規(guī)定可配建公寓的情形外，昆明將不再審批公寓項(xiàng)目；第二項(xiàng)為嚴(yán)格控制辦公項(xiàng)目層高。開放式或半開放式辦公建筑面積占所在標(biāo)準(zhǔn)層面積50%以上時(shí)，層高不得＞4.5米；其他類型辦公建筑層高不得＞4.0米。

按照上述規(guī)定，意味著除非土地規(guī)劃就允許開發(fā)公寓，否則，利用寫字樓改造成所謂商辦LOFT，也就是公寓產(chǎn)品將很難通過審批。目前昆明市場上大量銷售的商辦LOFT公寓將有可能從此絕跡。

政策十二：昆明市政府發(fā)布《關(guān)于支持商業(yè)和辦公用房改為租賃住房發(fā)展住房租賃市場的通知》，二環(huán)外商辦可改租賃住房

12月17日，昆明市人民政府發(fā)布了《關(guān)于支持商業(yè)和辦公用房改為租賃住房發(fā)展住房租賃市場的通知》，鼓勵(lì)支持昆明二環(huán)以外（包括昆明周邊郊縣）在建或已建成的商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房，這一政策將從12月13日起開始施行。

商改住根本目的在于消化過剩的辦公樓宇，又增加出租房供應(yīng)量，平抑房租上漲。但在市場執(zhí)行中，此舉無疑會(huì)增加開發(fā)商長期資金占用率，增加其負(fù)債率。前幾年也有類似的政策出臺(tái)過，但房企執(zhí)行熱情不高，具體效果還有待時(shí)間檢驗(yàn)。

至12月底，昆明各區(qū)集中供地6800余畝，創(chuàng)下五年來同期最高水平，而隨著三年城改計(jì)劃的提出，未來土地釋放量將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。從今年發(fā)布的眾多政策中，“防爛尾”、“去庫存”等相關(guān)政策的完善和落地，或許能為接下來可預(yù)見的大開發(fā)時(shí)代打一個(gè)好基礎(chǔ)。

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