12月16日，新城控股通過(guò)境外子公司新城環(huán)球完成在境外發(fā)行總額為4.5億美元的無(wú)抵押固定利率債券。

這是新城控股今年內(nèi)完成的第二筆美元債發(fā)行，加上年初的3.5億美元，共發(fā)行8億美元。

該筆債券期限為4年，票面年息為4.8%，每半年支付一次。新城控股表示，本次債券發(fā)行的募集資金將在符合法律法規(guī)的前提下主要用于償還公司一年內(nèi)到期的境外中長(zhǎng)期債務(wù)。

利率4.8%，對(duì)于新城控股來(lái)說(shuō)，是境外債發(fā)行利率的低點(diǎn)。最近一年，新城控股通過(guò)新城環(huán)球平臺(tái)發(fā)債的利率分別為7.5%、6.8%、4.8%，這意味，新城控股的融資成本出現(xiàn)明顯下降。

值得一提的是，在2019 年上半年，新城控股加權(quán)平均融資成本為 6.48%，而同期華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、世茂的加權(quán)平均融資成本分別為 4.45%、4.56%、5.6%。

就目前而言，華潤(rùn)置地、世茂、龍湖的融資成本控制在4%左右，甚至個(gè)別債券最低能達(dá)到3.5%左右。

與上述三家保持穩(wěn)定的前十房企相比，今年掉出前十的新城控股也在逐漸改善融資成本，努力擠進(jìn)第一梯隊(duì)的行列。

逐年下降的融資成本

2020年1月16日，新城發(fā)展控股有限公司發(fā)布公告稱，該公司及其子公司新城環(huán)球有限公司已于1月15日就發(fā)行本金總額為3.5億美元的優(yōu)先票據(jù)與初始買方簽訂購(gòu)買協(xié)議。

新城控股公告表示，其境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED（新城環(huán)球）已完成發(fā)行境外美元債券，總額為3.5億美元，票面年息為6.8%，相關(guān)債券已于2020年2月6日在新加坡證券交易所上市。

類似的是，新城控股在去年12月16日，同樣通過(guò)境外子公司新城環(huán)球完成發(fā)行一筆總額3.5億美元的無(wú)抵押固定利率債券，期限兩年，年利率為7.5%，由新城控股作為債券的發(fā)行擔(dān)保。

與去年這筆債不同的是，新城控股2020年第一筆美元債是由新城發(fā)展來(lái)提供無(wú)條件的不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保，擔(dān)保范圍包括本次境外債券的本金和利息等。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在今年3月19日審議通過(guò)了《關(guān)于公司開(kāi)展直接融資工作的議案》，在超過(guò)人民幣300億元（含境外等值外幣）的規(guī)模下在境內(nèi)開(kāi)展融資工作。

隨后于2020年5月29日收到國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)出具的《企業(yè)借用外債備案登記證明》，載明對(duì)公司境外特殊目的子公司境外發(fā)行不超過(guò)8.54億美元債券，并由公司提供擔(dān)保予以備案登記。

從7.5%到6.8%再到4.8%，僅相差了一年時(shí)間。境外發(fā)行美元債不僅年利率快速下降，融資發(fā)債久期整體拉長(zhǎng)。

作為民企，新城控股在融資端并無(wú)顯著優(yōu)勢(shì)，融資成本較規(guī)模相近的華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)均較高。四家房企均在商業(yè)和住宅業(yè)務(wù)上表現(xiàn)出色，但是融資成本高昂的劣勢(shì)將在一定程度上成為企業(yè)快速擴(kuò)張的掣肘。

加上在過(guò)去兩年里，遭遇黑天鵝事件后，對(duì)于企業(yè)的信譽(yù)大打折扣。之后隨著一系列自救舉措的實(shí)行，新城控股信譽(yù)逐漸恢復(fù)，2020年1月2日，新城控股發(fā)布《中誠(chéng)信證評(píng)已經(jīng)將公司主體及相關(guān)債項(xiàng)撤出信用評(píng)級(jí)觀察名單的公告》。

從整體上看， 2020 年新城控股的融資渠道逐漸恢復(fù)。據(jù)相關(guān)研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，新城控股1-10 月累計(jì)獲得凈融資41.2億元。公司 1-10月分別發(fā)行海外債、供應(yīng)鏈ABS、非供應(yīng)鏈ABS、公司債、超短融 66.8億元、42.7億元、41.2億元、21億元、30億元；同時(shí)1-10月分別到期海外債、供應(yīng)鏈 ABS、超短融 64.8 億元、83.2億元、12.5 億元�？傮w來(lái)看，2020 年 1-10 月公司在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行債券共獲得凈融資 41.2 億元。

融資成本也出現(xiàn)明顯改善，2020 年 1-10 月公司發(fā)債成本總體下行。1-10 月海外債、供應(yīng)鏈 ABS、非供應(yīng)鏈 ABS、公司債發(fā)行成本分別為 6.4%、3.6%、2.5%、5.5%，相比 2019 年分別回落 40.2BP、203.4BP、91.7BP、2.5BP；1-10月超短融發(fā)行成本為4.5%，較2019年上升22.3BP�？傮w來(lái)看，2020年1-10月發(fā)行成本為4.5%，較2019年下行137.3BP。

在半個(gè)月前，12月4日，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一惠譽(yù)宣布，將新城發(fā)展的長(zhǎng)期本外幣發(fā)行人評(píng)級(jí)和其子公司新城控股的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人評(píng)級(jí)由“BB”上調(diào)至“BB+”，評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”，同時(shí)將新城發(fā)展、新城控股、新城環(huán)球的高級(jí)無(wú)抵押債券評(píng)級(jí)上調(diào)至“BB+”。

主體評(píng)級(jí)的上調(diào)，體現(xiàn)了國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)新城發(fā)展策略的認(rèn)可。值得一提的是，此次惠譽(yù)還提升了新城ESG評(píng)分。

而在一個(gè)月之前的11月2日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普宣布，將新城發(fā)展和新城控股的評(píng)級(jí)展望從BB “穩(wěn)定”上調(diào)至BB “正面”。

償債能力幾何？

2020年，新城控股可能守不住前十的位置。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的最新報(bào)告顯示，新城控股2020年前11月以2201.8億元銷售額排在第十三位，與去年同期2460.4億元位列第八相比下降五名。

地產(chǎn)行業(yè)不進(jìn)則退，若新城不能維持行業(yè)平均的增速，也不得不接受被后來(lái)者趕上并超越。現(xiàn)如今，走到淘汰和洗牌加速的階段，更考驗(yàn)房企的盈利空間和增長(zhǎng)性。

通過(guò)分析新城的融資結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn)，新城控股的融資總額中，成本較低的銀行貸款金額相對(duì)較低，2015年、2016年銀行貸款占期末融資總額的1/3，而關(guān)聯(lián)方借款是企業(yè)的一大融資渠道，新城于2018年3月15日披露了公告編號(hào)為2018-019號(hào)《公司關(guān)于向關(guān)聯(lián)方借款的關(guān)聯(lián)交易公告》。截止2018年12月31日，新城向新城發(fā)展及其子公司借款余額為人民幣22.22億元，成本為8%（不含稅金）。

同時(shí)，新城控股對(duì)關(guān)聯(lián)方和子公司擔(dān)保金額不斷走高，截止2019年6月30日，擔(dān)保余額達(dá)603億元，占凈資產(chǎn)的比例高達(dá)204%。

受2019年下半年負(fù)面新聞?dòng)绊懀谫Y成本僅略有提升。有息債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，30%為公司債，45%為銀行貸款，18%為債務(wù)融資工具。其中短期貸款占比41%，長(zhǎng)期借款占比59%。

通常情況下，融資的量重于成本，特別是在行業(yè)處于下行周期時(shí)，融到資金比其他更重要，只要能融到資金，對(duì)于成本的容忍度可以適當(dāng)提升。

不過(guò)據(jù)華創(chuàng)證券研報(bào)表示，新城控股近年來(lái)資產(chǎn)負(fù)債率表現(xiàn)也較為平穩(wěn)，2020第三季度末資產(chǎn)負(fù)債率為87.5%；剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率77.7%；凈負(fù)債率42.5%。債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，2020第三季度末，公司現(xiàn)金短債比2.1倍、長(zhǎng)短債比2.2倍。

2020第三季度末，公司預(yù)收賬款規(guī)模2380.8億元，同比增加13.7%，覆蓋2019年?duì)I收達(dá)2.8倍，處于歷史最高水平。

新城控股開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略方向由過(guò)去沖規(guī)模、提排名轉(zhuǎn)向到以資本回報(bào)率為核心聚焦利潤(rùn)，意味著新城控股未來(lái)對(duì)規(guī)模增速的訴求會(huì)降低，而傾向于更有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

同時(shí)，由于新城控股的杠桿水平在2019年大幅下降，目前的杠桿低位料也保障了后續(xù)的拿地、推盤彈性，進(jìn)而保障了未來(lái)銷售增速的穩(wěn)定。

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