去年，也就是2019年，是昆明商業(yè)大爆發(fā)的一年。

在這一年里，昆明連續(xù)開(kāi)業(yè)了8大商業(yè)綜合體，既有恒隆廣場(chǎng)這樣的外來(lái)巨頭，也有新迎新城這樣的本土制造，新增商業(yè)體量近百萬(wàn)方，創(chuàng)造歷史新高。

風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，月有陰晴時(shí)，如果說(shuō)去年是昆明的商業(yè)大年，那今年差不多算是過(guò)了個(gè)商業(yè)小年：

前不久剛剛開(kāi)業(yè)的呈貢萬(wàn)達(dá)算是今年牌面比較大的一個(gè)

今年前三季度，昆明市區(qū)范圍內(nèi)僅開(kāi)業(yè)了北云66和呈貢吾悅廣場(chǎng)，到了年底這會(huì)兒，再算上剛剛開(kāi)業(yè)的和即將開(kāi)業(yè)的呈貢萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、首創(chuàng)奧特萊斯、和諧廣場(chǎng)、金地中心這么幾個(gè)，數(shù)量并不多。

因此，從這兩年的昆明商業(yè)發(fā)展可以看出，盡管昆商業(yè)總量逐年都在上漲，但漲勢(shì)已經(jīng)大大減緩，商業(yè)過(guò)剩已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

昆明人最喜歡逛哪？

盡管如此，但從商圈的數(shù)量、密度以及人氣來(lái)看，有的商場(chǎng)人氣爆棚，有的商場(chǎng)門(mén)可羅雀，有些新興區(qū)域常住人口已經(jīng)不低，但開(kāi)在這里的商場(chǎng)卻缺乏人氣，盡管許多昆明人住在二環(huán)、三環(huán)外，但絕大部分昆明人逛街首選，仍然是市中心。

為什么會(huì)這樣呢？說(shuō)到底，這還是個(gè)地段問(wèn)題，只要你在一座城市呆得夠久，就能了解到城市極具向心力的土地在哪兒。

在昆明，無(wú)論是本地土著、來(lái)昆奮斗的人們，還是聞“春城”大名而來(lái)的旅客，絕大部分人的吃喝玩樂(lè)，都離不開(kāi)市中心。

這種中心聚攏現(xiàn)象，被稱為“市中心磁鐵效應(yīng)”。

昆明人逛街都喜歡來(lái)市中心南屏街

雖然在新的城市發(fā)展政策指引下，昆明傳統(tǒng)城市中心有逐漸南移的趨勢(shì)，可昆明主城區(qū)仍然聚集了絕大多數(shù)的人口和資源，大致呈“環(huán)狀同心圓”格局，地理位置上的圓心區(qū)域，也就是目前的昆明市中心，到城市各區(qū)域的路程依然是最便捷的。

因此，購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、就業(yè)均偏好選擇市中心，這也是順城、柏聯(lián)廣場(chǎng)、百大新天地、金鷹、正義坊等大型商業(yè)綜合體扎堆昆明市中心，以及全昆明人民逛街都喜歡“進(jìn)城”的重要原因。

把戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)移到地下

我們梳理這兩年昆明新增商業(yè)體的位置，可以發(fā)現(xiàn)，通過(guò)前些年的昆明商業(yè)爆發(fā)，各大商圈的“勢(shì)力范圍”已經(jīng)基本確定，很難再出現(xiàn)新的大型商業(yè)體，例如2020年新增的這6個(gè)商場(chǎng)，二環(huán)內(nèi)僅有一個(gè)，一環(huán)內(nèi)一個(gè)都沒(méi)有，而且數(shù)量、規(guī)模及影響力也遠(yuǎn)不及去年。

市中心的蛋糕似乎已經(jīng)被分割完畢，可仍然有不少外來(lái)知名商業(yè)體要進(jìn)入昆明，向外輻射似乎成了大多數(shù)新晉商圈的選擇。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，地段決定了人流量，很大程度上也決定了潛在的商業(yè)回報(bào)。但如今昆明市中心可開(kāi)發(fā)土地寥寥無(wú)幾，地面資源十分稀缺，如果不想遠(yuǎn)離主城，那該怎么辦？

深圳華強(qiáng)北地鐵商業(yè)街

不少一線城市給出的答案是：把戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)移到地下。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是綜合利用城市立體空間，大力發(fā)展地下商業(yè)，同時(shí)加快軌道交通建設(shè)，讓地鐵與商圈連起來(lái)，以地鐵帶來(lái)流量，以商業(yè)吸引客群。

這種地下商業(yè)模式，在深圳、上海、北京、南京等城市取得了成功，而且?guī)缀醵嘉挥诔鞘械膫鹘y(tǒng)中心商圈。

昆明地下商業(yè)的真正開(kāi)端

我們把目光轉(zhuǎn)回昆明，在過(guò)去昆明人眼中，地下商業(yè)要么是些賣(mài)手機(jī)殼或者貼膜的，要么是賣(mài)點(diǎn)雨傘發(fā)夾等淘寶水平的小商鋪，總之以前的昆明地下商業(yè)不僅少，而且基本上是低檔次的代名詞。

然而從今年開(kāi)始，一切都變得不同了，在地面上的商業(yè)格局基本確定的同時(shí)，地下的商業(yè)江湖才剛剛開(kāi)始。

三市街正在開(kāi)發(fā)一個(gè)全新的地鐵商業(yè)體——南屏茂

著名商業(yè)品牌SKP宣布入駐昆明，將在原東風(fēng)廣場(chǎng)位置開(kāi)發(fā)全部位于地下的高檔商業(yè)體；而本土地下商業(yè)北云66和南屏茂的出現(xiàn)，也都意味著昆明地下商業(yè)的整體升級(jí)：

從過(guò)去的小打小鬧，脫胎換骨為成規(guī)模的、顛覆傳統(tǒng)的地下商業(yè)帝國(guó)。

不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，地下商業(yè)搞的再熱鬧，前提也是需要地上帶來(lái)龐大的客流量，那么昆明哪里最熱鬧，哪里客流量最多？顯然是市中心。

在金碧路以北，從金馬碧雞坊到文廟，再?gòu)臇|風(fēng)廣場(chǎng)到五一路，圍成了以南屏街為代表的昆明市中心。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年，南屏街片區(qū)年客流量超過(guò)1.44億人次，平均客流量超過(guò)30萬(wàn)人次/天，綜合型商業(yè)年?duì)I業(yè)額165.55億元，在昆明各大商圈中處于遙遙領(lǐng)先的地位。

南屏茂匯聚了市中心各大醇熟資源

憑借其地理區(qū)位上的優(yōu)越條件，這里能夠平衡到達(dá)每個(gè)區(qū)域之間的距離，成為交通和人流的聚集點(diǎn)，催生各大醇熟資源匯聚，這就是位于市中心核心商圈的地鐵商業(yè)——南屏茂的優(yōu)勢(shì)。

人間的煙火，城市的生機(jī)

南屏茂從位置上連接了南屏街廣場(chǎng)與金碧廣場(chǎng)，南側(cè)與地鐵1號(hào)線西北延線金碧廣場(chǎng)站直接相連，此外地鐵3號(hào)線五一路站也在200米步行范圍內(nèi)，完美復(fù)刻了北上廣深等大城市的經(jīng)典地鐵商業(yè)模式。

從效果圖上看，南屏茂建成之后，將形成一整個(gè)與街同寬的下沉式商業(yè)入口，自然而然地迎接來(lái)自四面八方的人群。

南屏茂串聯(lián)了市中心幾乎所有商業(yè)體

為了承接如此龐大的客流，南屏茂設(shè)計(jì)了多達(dá)17個(gè)出入口，把項(xiàng)目周邊的幾乎所有商場(chǎng)全部串聯(lián)起來(lái)，不僅可以在南屏茂盡情地消費(fèi)娛樂(lè)，而且可以一路逛遍昆百大、順城、王府井、柏聯(lián)百盛.....

值得一提的是，南屏茂除了連接各大傳統(tǒng)商場(chǎng)，還與今年來(lái)爆紅的“模范夜市”南強(qiáng)街毗鄰。

2020年8月，昆明市商務(wù)局印發(fā)了《昆明市促進(jìn)夜間經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施意見(jiàn)》，把金馬碧雞坊、南屏街區(qū)域作為首批“夜春城”地標(biāo)進(jìn)行重點(diǎn)打造，而位于此區(qū)域的南屏茂恰好規(guī)劃了不少“夜經(jīng)濟(jì)”的商業(yè)形態(tài)：

一座座昆明最潮的主題酒吧、時(shí)尚餐吧、美食餐飲、網(wǎng)紅潮店，充滿人間的煙火，為昆明核心商圈帶來(lái)新的年輕時(shí)尚活力！

人聲鼎沸的南強(qiáng)街夜市

對(duì)于組成這一個(gè)個(gè)商業(yè)細(xì)胞的創(chuàng)業(yè)者和投資者們來(lái)說(shuō)，能夠在南屏街商圈擁有一間商鋪，似乎永遠(yuǎn)不會(huì)為客流量發(fā)愁；而南屏茂的誕生，結(jié)束了市中心長(zhǎng)期沒(méi)有大量商鋪入市的歷史。

南屏茂將在南屏街與金碧廣場(chǎng)的地下開(kāi)發(fā)多達(dá)上千個(gè)商鋪，因?yàn)榈囟蔚囊蛩�，南屏街的商鋪�(zhàn)饨饸v來(lái)都是全昆明最高一檔，而南屏茂的商鋪?zhàn)畹椭恍?0萬(wàn)元即可入手，超低的門(mén)檻與超強(qiáng)的資源形成了鮮明的對(duì)比，很難不讓人心動(dòng)。

南屏茂建成之后將成為昆明市中心新的商業(yè)地標(biāo)

需要注意的是，盡管南屏茂地鐵商鋪眾多，但其中超過(guò)一半數(shù)量都將由開(kāi)發(fā)商自持，一方面為南屏茂的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)提供保障；另一方面也為提升整個(gè)項(xiàng)目的整體商業(yè)影響力。

因此，留給廣大商戶和投資朋友的機(jī)會(huì)并不算太多，畢竟，下一次加入南屏街商圈的機(jī)會(huì)不知還要等到何時(shí)。

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