觀點指數(shù) 10月全國商辦市場已經(jīng)基本企穩(wěn)，開發(fā)和需求端的整體數(shù)據(jù)基本達(dá)到去年同期水平，辦公樓開發(fā)投資累計錄得正數(shù)增長，且已超過去年同期水平，整體情況良好。
疫情雖已逐漸褪去，但對商辦物業(yè)需求端帶來的影響正在發(fā)酵。
綠色安全成為租戶當(dāng)下考慮的重要因素之一，這也促使業(yè)主和運營商在硬件和服務(wù)上有所突破，部分存量物業(yè)也將此作為未來的改造方向，以提升資產(chǎn)價值。
此外，有新消息指出，中海商業(yè)進(jìn)行了業(yè)態(tài)融合的創(chuàng)新嘗試，將教育業(yè)態(tài)引入商辦物業(yè)。招商商管、世茂股份等企業(yè)則在招商引進(jìn)上有所突破，現(xiàn)有項目的租賃結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。
中海凱德華潤位列前三，頭部企業(yè)恢復(fù)良好
中海商業(yè)繼續(xù)衛(wèi)冕“10月中國商辦運營商發(fā)展指數(shù)TOP20”，除旗下位于北京的商辦項目進(jìn)行了業(yè)態(tài)的融合創(chuàng)新外，還繼續(xù)在招商上有所成效，引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)。受益于此，物業(yè)租賃面積有所增加。
目前，中海商業(yè)旗下項目的租戶主要以世界五百強(qiáng)、獨角獸企業(yè)，知名央企、國企、民營企業(yè)為主，月內(nèi)出租率依然穩(wěn)定在90%以上。
排名第二的凱德集團(tuán)，辦公樓物業(yè)分布全國核心一二線城市，繼續(xù)貢獻(xiàn)可觀的收入。此外，位于上海的浦發(fā)大廈月內(nèi)也正式完成升級改造。
該項目通過對主樓大堂、辦公區(qū)域、公共互動空間等區(qū)域的改造，實現(xiàn)了智能環(huán)保硬件上的全面升級。后續(xù)有希望發(fā)揮凱德在商業(yè)運營和資產(chǎn)管理上的能力，實現(xiàn)租金和出租率的再提升。
華潤萬象生活排名第三，據(jù)華潤置地最新披露，前10個月投資物業(yè)租金收入約99.42億元，按年下降1.1%。單月營運數(shù)據(jù)來看，10月投資物業(yè)實現(xiàn)租金收入約12.7億元，按年增長10.9%，商辦作為主要的商業(yè)業(yè)態(tài)之一，收益保持穩(wěn)定，按中期占總租金收入14.63%的比例計算，預(yù)計有近兩億元的租金收入。
陸家嘴商業(yè)位居第四，據(jù)月內(nèi)公布的三季度報告來看，商辦物業(yè)期內(nèi)收入依然較為可觀。目前甲級寫字樓總建筑面積191.84萬平方米，其中成熟物業(yè)總建筑面積155.93萬平方米。截至三季度末，上海物業(yè)的出租率為87%，三季度平均租金為8.83元/平方米/天，天津物業(yè)的出租率則為67%，平均租金為3.45元/平方米/天。
高品質(zhì)研發(fā)樓上，陸家嘴商業(yè)目前總建筑面積為32.71萬平方米，截止三季度末平均出租率79%，平均租金6.31元/平方米/天�？梢钥闯�，商辦物業(yè)季內(nèi)依然貢獻(xiàn)了較為穩(wěn)定的收入。
金融街資管方面，三季度期內(nèi)，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入16.1億元，同比下降20%；實現(xiàn)息稅前利潤9.8億元，同比下降19%，雖然同比還是有所下降，但整體恢復(fù)良好。
商辦市場整體趨穩(wěn)，需求變化促進(jìn)物業(yè)升級
10月，全國商辦市場處于較為平穩(wěn)的狀態(tài)，上半年疫情沖擊帶來的影響已經(jīng)趨緩，主要辦公樓指標(biāo)基本恢復(fù)至去年同期水平。
月內(nèi)，全國辦公樓新開工面積累計值錄得5395.76萬平方米，累計增長為-7.2%。相比上月，增長幅度雖然有所下降，但處于穩(wěn)定的范圍內(nèi)�？⒐し矫妫�10月錄得辦公樓竣工面積累計值為1631.55萬平方米，累計增長為-19.8%。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理
開發(fā)投資上，月內(nèi)辦公樓開發(fā)投資累計值錄得5160.25億元，累計增長為3.5%，已超過去年同期水平，整體情況良好。
銷售方面，月內(nèi)辦公樓銷售額累計值為3581.55億元，累計增長為-12.8%，相比上月亦有不少提升。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理
觀察目前商辦市場需求可以發(fā)現(xiàn)，市場上融合了科技與綠色的商辦物業(yè)更加受到企業(yè)租戶的青睞。疫情以來，無論是企業(yè)還是員工，對于商辦物業(yè)的安全性都更加重視。因此，綠色健康方面的硬件，也成為了影響商辦物業(yè)租賃決策的重要因素之一。
相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，疫情后有超過50%國內(nèi)商辦物業(yè)租戶表示更偏好綠色和健康建筑，高于亞太區(qū)平均水平13個百分點；更有57%租戶表示將優(yōu)先考慮綠色和健康認(rèn)證樓宇，并作為長期租賃策略的一部分。
在此基礎(chǔ)上，可以發(fā)現(xiàn)業(yè)主和運營商正在嘗試借助數(shù)字科技等手段，提升商辦物業(yè)在人性化體驗、高效運營、安全健康上的競爭力。其中，部分存量改造物業(yè)通過升級改造，運用綠色、智慧等科技，增強(qiáng)了項目的整體硬件實力，存量商辦物業(yè)的價值也得以提升。
除市場需求端的變化外，政策也給部分城市商辦物業(yè)的發(fā)展帶來新契機(jī)。
9月21日，國務(wù)院印發(fā)《中國（北京）自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案》，涵蓋京津冀三個片區(qū)，對北京部分商圈的商辦物業(yè)發(fā)展有一定影響。
隨著自貿(mào)區(qū)發(fā)展政策的不斷落實，必定會有越來越多的新企業(yè)入駐，屆時這些商圈內(nèi)的寫字樓物業(yè)將會迎來新的企業(yè)入駐，給北京寫字樓需求端帶來新動力。
企業(yè)試水業(yè)態(tài)創(chuàng)新，招商租賃仍為重點
除商辦物業(yè)的日常運營之外，部分企業(yè)也在繼續(xù)進(jìn)行其他創(chuàng)新嘗試。其中，頭部企業(yè)月內(nèi)表現(xiàn)較為活躍。
月內(nèi)，中海商業(yè)首個中海未來PEPA國際托育中心在北京中海廣場首層開園。這種教育類型業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，為商辦物業(yè)客戶提供了一個照料孩子、讓后代接受優(yōu)質(zhì)教育的就近條件。
目前，此類型業(yè)態(tài)在國內(nèi)項目中尚屬少數(shù)，通過打造全新概念的幼兒教育品牌，能在一定程度上填補(bǔ)商圈中托育教育的空白，對于提升項目競爭力和多業(yè)態(tài)融合發(fā)展有一定作用。
除了進(jìn)行創(chuàng)新外，商辦運營商更多選擇在招商簽約上發(fā)力，引入知名且具有穩(wěn)定性的企業(yè)。一方面提升項目知名度，另一方面也能優(yōu)化租賃結(jié)構(gòu)，提高項目的抗風(fēng)險能力。
中海商業(yè)旗下太原中海國際中心成功簽約兩家知名企業(yè)，分別為大金（中國）投資有限公司、中國中金財富證券有限公司。此外，該項目西塔部分在未正式入市的情況下，已成功吸引不少企業(yè)匯集，預(yù)租率達(dá)32.28%。
招商商管旗下招商局廣場是深圳蛇口高層商務(wù)地標(biāo)寫字樓，月內(nèi)，該項目簽約了全球酒店業(yè)巨頭希爾頓，該公司的大中華區(qū)南部地區(qū)總部正式入駐。
世茂股份旗下于二季度開業(yè)的長沙世茂環(huán)球金融中心，目前已入駐、新簽多家世界500強(qiáng)企業(yè)及國內(nèi)外知名企業(yè)區(qū)域總部，涵蓋了科技、金融、外貿(mào)、醫(yī)療等多種業(yè)態(tài)。
總體而言，無論是引進(jìn)新業(yè)態(tài)或是在招商上發(fā)力，想要吸引租戶入駐和維系現(xiàn)有租賃關(guān)系，更好地滿足租戶需求才是關(guān)鍵。
除了硬件外，企業(yè)對辦公空間的需求也日趨多元化，因此商辦運營商需要更加關(guān)注空間和服務(wù)變化的需求，從根本上優(yōu)化租戶的體驗，提升項目競爭力。
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