觀點(diǎn)指數(shù) 自6月以來(lái)，本年資金來(lái)源單月金額便出現(xiàn)持續(xù)、顯著的同比增長(zhǎng)，10月單月同比增長(zhǎng)率為3年以來(lái)最大值，這或與房企為彌補(bǔ)年初疫情導(dǎo)致的業(yè)務(wù)發(fā)展延誤所致。
國(guó)內(nèi)債券融資方面，募集資金總額斷崖式下降，10月債券募集資金總額僅為349.4億元。債券加權(quán)票面利率并沒(méi)有明顯影響，基本保持穩(wěn)定，債券融資的下降與監(jiān)管從嚴(yán)從廣有關(guān)。
另外，金輝控股、上坤地產(chǎn)、祥生控股在10月公布了招股書，募集資金分別為25.8億、11.4億和33.5億港元。三家房企所募集資金均分別作為建設(shè)成本、債券還款及運(yùn)營(yíng)資金。
信托方面，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品發(fā)行量繼續(xù)下降。信托產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率出現(xiàn)了小幅回暖，這是今年以來(lái)第二次出現(xiàn)回暖，但整體收益下降的趨勢(shì)未有明顯改變。
排名小幅調(diào)整，中海華潤(rùn)碧桂園三甲地位穩(wěn)固
“1-10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資能力TOP30”根據(jù)房企現(xiàn)金短債比、違約距離、主體評(píng)級(jí)、權(quán)益銷售金額、加權(quán)利率等指標(biāo)，綜合評(píng)選房企的融資能力，并給予上述指標(biāo)權(quán)重，進(jìn)行總分排名。
從榜單來(lái)看，前10名與上月相比出入不大，整體表現(xiàn)基本相對(duì)穩(wěn)定。雖然10月當(dāng)月的債券發(fā)行票面利率出現(xiàn)了小幅回調(diào)，但從榜單前30名房企的加權(quán)平均票面利率來(lái)看，仍然出現(xiàn)了小幅上漲，由上月的4.88%上漲到本月的4.98%。
同時(shí)，排名靠前房企再次體現(xiàn)出了融資優(yōu)勢(shì)，在整體加權(quán)利率上升情況下，前10名房企平均加權(quán)平均利率下降0.21個(gè)百分點(diǎn)至3.64%，與前30名房企水平相差超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)。
榜單前三名，中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科A加權(quán)平均票面利率繼續(xù)保持在3%以下。而根據(jù)穆迪評(píng)級(jí)，這三家房企與A級(jí)評(píng)級(jí)也僅差一個(gè)子級(jí)，體現(xiàn)出了優(yōu)秀的信用水平。
樣本房企1-10月融資總額如下：
資金來(lái)源同比漲幅顯著，房企銷售顯積極
10月份是房地產(chǎn)本年資金來(lái)源又一個(gè)低谷期，累計(jì)值合計(jì)153070億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)5.5%。
僅以10月單月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源來(lái)看，該值為16693.2億元，環(huán)比下降13%，降幅與2019年基本持平，同比增長(zhǎng)14.5%，是近3年以來(lái)最大漲幅，一定程度上與疫情導(dǎo)致的投資建設(shè)延后有關(guān)。
具體來(lái)看，10月單月國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金環(huán)比下降23.3%和22.4%，分別至1893.9億元和5559.7億元，是10月本年資金來(lái)源金額回落的主要驅(qū)動(dòng)因素；另一方面，定金及預(yù)收款則保持相對(duì)穩(wěn)定，僅回落2.6%至6142.5億元，反應(yīng)了良好的銷售狀況。
同比方面，除利用外資外，其他資金來(lái)源均出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)占比最大的兩大資金來(lái)源，定金及預(yù)收款和自籌資金10月單月分別同比上升16.2%和11.8%，至6142.5億及5559.7億元，而國(guó)內(nèi)貸款則同比增長(zhǎng)率最大，達(dá)18.5%至1893.9億元。
整體來(lái)看10月各資金來(lái)源占比未出現(xiàn)明顯變動(dòng)，自籌資金占比略有降低，而定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)直接與銷售相關(guān)的來(lái)源占比過(guò)半，體現(xiàn)出房企在資金上對(duì)銷售的依賴。
10月30日，央行發(fā)布了《2020年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，據(jù)報(bào)告，2020年三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%；前三季度增加4.42萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的27.2%。
2020年三季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.2%，其中，保障性住房開發(fā)貸款余額4.73萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.7%；個(gè)人住房貸款余額33.59萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.7%。
境內(nèi)債發(fā)行量大減，房企上市意愿非常強(qiáng)烈
根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，10月房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)（根據(jù)申萬(wàn)二級(jí)行業(yè)分類）境內(nèi)債券發(fā)行量顯著下降，債券發(fā)行共51只，募集資金共349.4億元，而平均債券利率則與上月基本持平，為4.81%。
期限來(lái)看，當(dāng)月債券平均期限3.23年，低于當(dāng)年債券發(fā)行期限4.02年。一定程度上，融資總額的下滑與“三條紅線”監(jiān)管有關(guān)，該監(jiān)管范圍也將從重點(diǎn)企業(yè)擴(kuò)散到全行業(yè)。
可以看到，5月以來(lái)利率走勢(shì)趨于平緩，處于小范圍波動(dòng)。
相比之下，受疫情沖擊較為嚴(yán)重的2-3月反而是房企融資成本最低的三個(gè)月，與當(dāng)時(shí)寬松的貨幣政策影響有關(guān)。
此外，債券類別對(duì)利率影響很大，如4月公司債比例很小，很大程度導(dǎo)致了4月較低的利率水平。
從債券類別來(lái)看，1-10月債券加權(quán)票面利率整體并無(wú)明顯變化趨勢(shì)，除可交換債和企業(yè)債發(fā)行量較少而受到個(gè)別債券的利率影響外，其他類別加權(quán)票面利率走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。
結(jié)合月度房企各類融資情況進(jìn)一步推斷，疫情期間的異常情況更多來(lái)源于債券種類變化，即為應(yīng)對(duì)疫情流動(dòng)性沖擊所進(jìn)行的融資行為，與補(bǔ)充日常開發(fā)運(yùn)營(yíng)資金的融資行為存在差異。
用途方面，在29只表明用途的債券中，有27只提及償還、歸還融資工具或借款。剩余一只債券募集資金將用于房屋租賃項(xiàng)目，另一只則將用于置換回售資金。
海外債方面，根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，內(nèi)房10月海外發(fā)行債券19只，融資總額約361.3億元人民幣，環(huán)比增幅29%，加權(quán)平均票面利率僅為5.96%，為5月以來(lái)的低點(diǎn)。
觀察融資信息可以發(fā)現(xiàn)，主要是高信用等級(jí)房企拉低了平均融資成本，如碧桂園兩筆共計(jì)10億美元的企業(yè)債票面利率均低于4%；相比之下，佳源國(guó)際控股于香港發(fā)行的企業(yè)債票面利率依然高達(dá)12.5%。
從上市地點(diǎn)來(lái)看，由于內(nèi)地融資規(guī)�？s水，海外和內(nèi)地融資總額差距減小。
同時(shí)，10月在香港上市的債券總額上升，今年以來(lái)首次超過(guò)新加坡。
從海外債券票面利率和發(fā)行額對(duì)比來(lái)看，除1、4月明顯異常外，其余月份大致處于一個(gè)螺旋震蕩區(qū)間。
股權(quán)融資方面，中國(guó)恒大在10月14日發(fā)布公告稱，將以16.5港元配售2.61億股，募集資金43億港元。
同時(shí)，10月有三家房地產(chǎn)公司于香港發(fā)布招股書，分別為祥生控股集團(tuán)、上坤地產(chǎn)、金輝控股。金輝控股已于10月29日上市，其余兩家房企于11月上市。
IPO規(guī)模方面，金輝控股發(fā)行價(jià)4.3港元，實(shí)際發(fā)行6億股，募資共25.8億港元，募資凈額為24.7億港元；上坤地產(chǎn)發(fā)行價(jià)2.28港元，實(shí)際發(fā)行5億股，共募資11.4億元，募資凈額為10.64億元；祥生控股集團(tuán)發(fā)行價(jià)5.59港元，實(shí)際發(fā)行6億股，募資33.54億元，募資凈額為31.71億元。
三家上市公司均有部分款項(xiàng)用作債券還款，其余款項(xiàng)分別用于建設(shè)成本及運(yùn)營(yíng)資金，其中祥生控股將撥劃19億元用于物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)。
信托預(yù)期收益小幅反彈，產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量持續(xù)下降
根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，10月投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托發(fā)行量繼續(xù)下降，共發(fā)行278只，募集資金規(guī)模達(dá)490.31億元，同比下降22.7%。
今年以來(lái)，僅3月份發(fā)行額及產(chǎn)品數(shù)量出現(xiàn)雙漲，隨后受到監(jiān)管影響，整體信托規(guī)模進(jìn)入下降通道。
從規(guī)模加權(quán)的平均收益率來(lái)看，信托平均收益出現(xiàn)了小幅回暖，與7月的情況類似。
不過(guò)，平均收益下降可能受累于整體發(fā)行規(guī)模的收縮，導(dǎo)致低收益的項(xiàng)目被擠出市場(chǎng)，因此后續(xù)走勢(shì)還有待觀察。
從公開投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品來(lái)看，10月共有100只信托產(chǎn)品公開了具體信息。其中，股權(quán)投資的產(chǎn)品有13只，規(guī)模46.38億元；權(quán)益投資的產(chǎn)品有57只，規(guī)模167.98億元；信托貸款的產(chǎn)品有28只，規(guī)模60.68億元；組合運(yùn)用的產(chǎn)品有2只，規(guī)模未公布。
觀點(diǎn)指數(shù)根據(jù)各信托產(chǎn)品公布的融資方追溯參股的房企，10月房企以信托途徑募集資金情況如下：
從房企參與的信托產(chǎn)品預(yù)期收益來(lái)看，可發(fā)現(xiàn)中國(guó)恒大不同項(xiàng)目的收益相差較大。
其中，恒大園林某項(xiàng)目的預(yù)期收益率達(dá)8.2%-8.6%，而恒大某旅游主體樂(lè)園項(xiàng)目的預(yù)期收益僅有5.9%-6.6%。
本月融資額最高的蘇寧置業(yè)，所得款項(xiàng)將用于蘇寧廣場(chǎng)的建設(shè)，預(yù)期收益在7%-8%之間，處于投向房地產(chǎn)領(lǐng)域信托產(chǎn)品的平均水平。
從信托資金投向地來(lái)看，河北省在10月信托產(chǎn)品中收益分布相對(duì)靠前，安徽省項(xiàng)目預(yù)期收益則整體相對(duì)較低。
從10月信托資金投向分布來(lái)看，廣東依然是信托資金投向最多地區(qū)，同時(shí)，浙江、陜西、云南也擁有較多的投向資金。
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