前不久，貝殼研究院給出了各個(gè)城市剛需上車的門檻線，其中昆明的上車線是99萬(wàn)。說(shuō)實(shí)話，雖然昆明現(xiàn)在房?jī)r(jià)不低，但貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的昆明剛需上車線顯然偏高，因?yàn)槟壳霸诶ッ鳠o(wú)論是買一手新房還是二手房，都有大把總價(jià)低于99萬(wàn)的房源可選，其中招商依云國(guó)際正在銷售的77平米高層精裝住宅，總價(jià)大概只要60萬(wàn)左右，是目前已知昆明主城五區(qū)總價(jià)最低的房源之一，如果只是從產(chǎn)品和價(jià)格看，是非常適合剛需上車的門檻產(chǎn)品。招商依云國(guó)際還有80多平米的三房戶型，總價(jià)也就60萬(wàn)出頭，只可惜這個(gè)戶型開(kāi)盤不久就賣完了。
招商依云國(guó)際是個(gè)新項(xiàng)目，今年9月才開(kāi)盤，在空港小哨片區(qū)，因?yàn)殚_(kāi)盤時(shí)間不長(zhǎng)，距離市區(qū)又比較遠(yuǎn)，所以許多人對(duì)這個(gè)項(xiàng)目和區(qū)域都比較陌生，那么這個(gè)樓盤以及60萬(wàn)左右的剛需上車產(chǎn)品到底怎么樣呢？
我們先來(lái)看看目前招商依云國(guó)際這套77平米精裝高層住宅的戶型（下圖）。
招商依云國(guó)際高層77平米住宅戶型
從戶型圖看，這套77平米戶型雖然不是純板樓，但總面寬達(dá)到了9.6米，總進(jìn)深（不含陽(yáng)臺(tái)）卻只有6.2米，算得上是大面寬小進(jìn)深，再加上客廳、主臥、廚房和陽(yáng)臺(tái)都向南，明廚明衛(wèi)，采光和通風(fēng)相當(dāng)好。
從功能上看，這個(gè)戶型盡管總面積只有77平米，可是有兩室兩廳一廚一衛(wèi)帶陽(yáng)臺(tái)，功能齊備，衛(wèi)生間還是干濕分離，入戶門旁邊還有小型玄關(guān)，設(shè)計(jì)上還是比較精巧，空間利用率非常高。
如果要說(shuō)缺點(diǎn)，那就是次臥窗戶比較小，而且位于建筑內(nèi)凹部分，陽(yáng)光受遮擋。另外，廚房門和衛(wèi)生間門正對(duì)而且比較近，感覺(jué)不是很好，還有次臥門正對(duì)過(guò)道和餐廳，私密性較差。不過(guò)能夠在77平米的空間里設(shè)計(jì)出相對(duì)比較完善的功能，肯定無(wú)法面面俱到，考慮到60萬(wàn)左右還是精裝修的總價(jià)，這些缺點(diǎn)也都在能夠接受的范圍內(nèi)。
實(shí)際上，如果按照貝殼研究院給出的99萬(wàn)上車線，在招商依云國(guó)際已經(jīng)可以買到104平米的高層戶型還有結(jié)余。104平米的戶型是三房?jī)蓮d雙衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，兩個(gè)臥室和客廳都向南，明廚明衛(wèi)，戶型設(shè)計(jì)上幾乎沒(méi)有什么缺點(diǎn)（見(jiàn)下圖）。如果非要挑刺，就是再有個(gè)功能陽(yáng)臺(tái)就幾乎完美了，但那樣的話戶型面積就很難控制在104平米。
招商依云國(guó)際高層104平米戶型
云南房網(wǎng)編輯看了下招商依云國(guó)際的其他產(chǎn)品，包括洋房和合院，感覺(jué)產(chǎn)品力都很強(qiáng)，尤其是合院產(chǎn)品，擴(kuò)展面積達(dá)到400多平米，地上地下總共5層，預(yù)留了電梯井，是目前小編在昆明看到的唯一預(yù)留電梯井的合院產(chǎn)品（說(shuō)到合院產(chǎn)品上下樓的痛點(diǎn)，小編會(huì)專門寫一篇文章來(lái)講）。
招商依云國(guó)際合院地下層，天井式設(shè)計(jì)可以獲得自然采光
如今僅僅看招商依云國(guó)際60萬(wàn)左右的高層住宅，產(chǎn)品本身沒(méi)什么話講，好多人擔(dān)心的配套其實(shí)問(wèn)題也不大，因?yàn)橐涝茋?guó)際本身是個(gè)大項(xiàng)目，自帶配套比較豐富，學(xué)校、醫(yī)院、公園、商業(yè)、運(yùn)動(dòng)健身圖書館啥的都有，而且會(huì)和項(xiàng)目同步建成，一般生活不成問(wèn)題，肯定值得上車。但招商依云國(guó)際之所以60萬(wàn)就能上車，缺點(diǎn)當(dāng)然有，主要缺點(diǎn)有兩個(gè)，一是項(xiàng)目比較遠(yuǎn)，目前交通不便而且通勤成本較高；二是項(xiàng)目所在區(qū)域還在開(kāi)發(fā)階段，依云國(guó)際是小哨片區(qū)的第一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃中的其他周邊項(xiàng)目和配套還在圖紙上。而補(bǔ)上這兩塊短板，都需要時(shí)間。
所以現(xiàn)在買招商依云國(guó)際的房子，特別是剛需上車，面臨的核心問(wèn)題其實(shí)只有一個(gè)，即用時(shí)間換價(jià)格空間到底值不值？換句話來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在上車在價(jià)格上得到的便宜，和等待區(qū)域成熟所付出的時(shí)間成本相比，哪個(gè)代價(jià)更大？
回答這個(gè)問(wèn)題并不容易，因?yàn)橐粋�(gè)新興區(qū)域發(fā)展與成熟的速度，并不取決于個(gè)體項(xiàng)目，而是取決于區(qū)域發(fā)展條件、政府規(guī)劃和政府落實(shí)規(guī)劃的力度。
首先是政府重視，而政府重視的標(biāo)志之一是該區(qū)域的發(fā)展層級(jí)比較高，發(fā)展層級(jí)其實(shí)主要看規(guī)劃位于哪個(gè)層面，納入國(guó)家和省級(jí)發(fā)展規(guī)劃，層級(jí)就比較高，獲得的資源就比較多，發(fā)展也就比較快。相反，有些區(qū)域的規(guī)劃停留在區(qū)縣層級(jí)，發(fā)展起來(lái)就不太容易；其次是發(fā)展條件，如果具備比較好的先天條件，發(fā)展也會(huì)比較快，資金投入也會(huì)事半功倍。
滇中新區(qū)核心區(qū)的規(guī)劃還是非常高大上的
按照上面的標(biāo)準(zhǔn)，我們來(lái)看看招商依云國(guó)際所在的空港小哨片區(qū)能不能快速發(fā)展起來(lái)（按五顆星評(píng)級(jí)）。
政府重視程度，五星�？崭坌∩谄瑓^(qū)是滇中新區(qū)的發(fā)展核心，而滇中新區(qū)屬于國(guó)家級(jí)新區(qū)，國(guó)家和省市都非常重視。
規(guī)劃層級(jí)，四星半。滇中新區(qū)列入云南省和昆明市發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃層級(jí)足夠高，滇中新區(qū)管委會(huì)的級(jí)別相當(dāng)于昆明市，也從側(cè)面印證了規(guī)劃層級(jí)。
發(fā)展條件，四星�？崭坌∩谄瑓^(qū)地勢(shì)平坦，交通條件優(yōu)越，距離長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)不遠(yuǎn)，渝昆高鐵穿過(guò)，高速公路四通八達(dá)，規(guī)劃中還有至少兩條地鐵。
推進(jìn)力度，三星。滇中新區(qū)2015年設(shè)立，但規(guī)劃中的空港小哨核心區(qū)剛剛才開(kāi)始大規(guī)模開(kāi)發(fā)，速度并不算快。其中的原因可能是前期的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要花比較長(zhǎng)的時(shí)間。如果要找一個(gè)加速發(fā)展的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，可能要到滇中新區(qū)管委會(huì)遷入小哨核心區(qū)新址，滇中新區(qū)小哨核心區(qū)的發(fā)展才會(huì)提速�？梢灶惐鹊氖�，當(dāng)年呈貢新城也是在昆明市委市政府搬遷后才迎來(lái)10年高速增長(zhǎng)。按照計(jì)劃，滇中新區(qū)管委會(huì)將在2年后遷入小哨核心區(qū)政務(wù)基地辦公。行政商務(wù)基地就在招商依云國(guó)際東南側(cè)。
從各方面因素判斷，滇中新區(qū)核心區(qū)空港小哨片區(qū)將很快進(jìn)入發(fā)展快車道，接下來(lái)就看地鐵6號(hào)線何時(shí)延長(zhǎng)到這里。根據(jù)規(guī)劃，穿越小哨片區(qū)的軌道交通線有地鐵6號(hào)線延長(zhǎng)線以及嵩明線，其中地鐵6號(hào)線目前終點(diǎn)站長(zhǎng)水機(jī)場(chǎng)到招商依云國(guó)際的直線距離是10公里，但可以采取地面高架輕軌的方式，一旦獲批修建會(huì)比較快。
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