稍早前的10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了9月的70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格指數(shù)，昆明新建商品住宅價(jià)格環(huán)比微漲0.2%，新房?jī)r(jià)格年內(nèi)連續(xù)第6個(gè)月上行，不過漲幅顯著放緩。

有業(yè)內(nèi)解讀稱，目前各線城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均呈現(xiàn)回落或是持平的態(tài)勢(shì)，折算下來(lái)前三季度全國(guó)商品房均價(jià)約為9878元，全國(guó)房?jī)r(jià)已接近破萬(wàn)。

昆明市各區(qū)9月樓市行情（昆明銳理官方發(fā)布）

在昆明本地，根據(jù)銳理數(shù)據(jù)的監(jiān)控顯示，9月商品住宅成交均價(jià)約1.52萬(wàn)元/㎡，市內(nèi)各區(qū)中新房?jī)r(jià)格最高的中心板塊與最低的空港之間，差價(jià)已接近2萬(wàn)元/㎡。

實(shí)際上，昆明各板塊間不僅僅是新房?jī)r(jià)格在分化，相關(guān)聯(lián)的商品住宅成交面積也出現(xiàn)了冷熱不均之勢(shì)。綜合銳理數(shù)據(jù)前三季度的統(tǒng)計(jì)顯示，市內(nèi)最熱的幾大購(gòu)房板塊分別是官南、東南、呈貢，而吸引力最弱的幾大板塊則是中心、次中心以及世博片區(qū)。

那相較于熱點(diǎn)區(qū)域，這些板塊究竟是因?yàn)槭裁�，而�?duì)購(gòu)房者吸引力有限呢？

中心板塊：價(jià)格一騎絕塵，高價(jià)“勸退”購(gòu)房者

作為傳統(tǒng)的城市中心，中心板塊可謂真正意義上的寸土寸金，其房?jī)r(jià)也居于全市之首。來(lái)自銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)顯示，9月昆明中心板塊商品住宅均價(jià)約28078元/㎡，一騎絕塵凌駕于各區(qū)之上。

今年昆明各板塊前三季度新增面積和銷售面積排名（數(shù)據(jù)來(lái)源于銳理官方發(fā)布）

與如此高的價(jià)格形成鮮明對(duì)比的，是整個(gè)板塊疲態(tài)盡顯的新房供應(yīng)勢(shì)頭。綜合銳理數(shù)據(jù)，今年前三季度昆明中心板塊新增供應(yīng)面積約12.28萬(wàn)㎡，在昆明各區(qū)域中排在倒數(shù)第二的位置，僅略高于世博板塊。

這實(shí)際上也不難理解，當(dāng)前昆明城市的開發(fā)建設(shè)熱點(diǎn)早已從原有的市中心外擴(kuò)，板塊內(nèi)土地供應(yīng)可謂鳳毛麟角。“面粉”有限的前提下，無(wú)論是新增項(xiàng)目數(shù)量還是供應(yīng)量，自然都要大幅落后于其他片區(qū)板塊。

次中心板塊：“新”不過滇池，自然也賣不過滇池

次中心板塊在當(dāng)前市場(chǎng)上的弱勢(shì)，部分原因與中心板塊類似：過2萬(wàn)的商品住宅均價(jià)，相對(duì)較低的新增供應(yīng)量。

不過與中心板塊不同的是，價(jià)格并非阻礙人們選擇次中心板塊的首要因素，因?yàn)樵谛陆ㄉ唐纷≌鶅r(jià)更高的滇池板塊，銷售成績(jī)反而要好上許多。這在某種程度上傳遞出一個(gè)信息，那就是在當(dāng)前的本地購(gòu)房者心目中，次中心的價(jià)值已逐漸落后于滇池。

這種變化的產(chǎn)生，究其原因與昆明城市建設(shè)重心的逐漸南移有關(guān)。近年來(lái)，滇池區(qū)域的開發(fā)熱度不斷走高，僅就銳理的相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年前三季度除二月受疫情影響，板塊內(nèi)沒有新增供應(yīng)外，其他各月區(qū)域均有新的商品住宅產(chǎn)品推出，市場(chǎng)熱度始終高昂。

實(shí)際上，結(jié)合滇池、官南以及東南三個(gè)板塊的商品住宅均價(jià)及銷量走勢(shì)，不難發(fā)現(xiàn)明顯的階梯感，這證明城市向南的發(fā)展能量還在持續(xù)傳遞中。而對(duì)于購(gòu)房者而言，滇池板塊的“新”，意味著其能夠在板塊內(nèi)擁有更多的購(gòu)房選擇，這無(wú)疑大有吸引力。

其實(shí)，如果以次中心9月的商品住宅銷量與庫(kù)存量進(jìn)行簡(jiǎn)單計(jì)算，其當(dāng)前的去化周期達(dá)到了21.7個(gè)月，僅略高于世博和中心板塊。比一時(shí)的銷量低迷更致命的，可能是其不小的去化壓力。

世博&空港板塊：項(xiàng)目數(shù)量有限制約購(gòu)房者選擇空間

作為世博和空港板塊而言，其在前三季度的表現(xiàn)高度相似，都是同樣的低供應(yīng)量與低銷售量。片區(qū)內(nèi)新項(xiàng)目的極度匱乏，成為其區(qū)域熱度難以活躍起來(lái)的最關(guān)鍵原因。

世博和滇池板塊每月供銷面積

以世博板塊為例，整個(gè)區(qū)域年內(nèi)只有世博生態(tài)城·藍(lán)湖鄰里作為新項(xiàng)目組團(tuán)面市，且其面市的時(shí)間點(diǎn)位于三季度末期，而真正有新品推出最早也要等到11月份。將近一年缺乏新項(xiàng)目新產(chǎn)品的刺激，購(gòu)房者的熱情自然難以提高。

在此基礎(chǔ)上，世博板塊由于倚靠世博園以及金殿風(fēng)景名勝區(qū)這樣出眾的城市綠色資源，使得其核心區(qū)在售項(xiàng)目的產(chǎn)品多以高端改善為主，對(duì)于剛需客群而言吸引力相對(duì)較弱。

實(shí)際上，這兩大板塊如果在供應(yīng)量顯著提升的前提下，是能夠帶動(dòng)激起購(gòu)房者置業(yè)熱情的。以空港為例，9月其商品房供應(yīng)量的大幅上升，直接拉動(dòng)銷量來(lái)到了目前的全年最高位。

綜合區(qū)域價(jià)格以及未來(lái)規(guī)劃來(lái)看，這兩大區(qū)域未來(lái)都有著不俗的發(fā)展前景，但其房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)可能會(huì)有所分化。

世博調(diào)整規(guī)劃用地圖

在世博這一側(cè)，世博園將逐漸“打開大門，融園入城”，新的規(guī)劃調(diào)整后其人口也不過增加了1.06萬(wàn)，未來(lái)可預(yù)見的項(xiàng)目并不會(huì)很多，更多將走精品路線；而在空港這一側(cè)，房?jī)r(jià)處于全市最低區(qū)間，仍有大片空間可供開發(fā)，還有不少潛力可挖，其低迷態(tài)勢(shì)可能會(huì)隨著時(shí)間流失在未來(lái)有所扭轉(zhuǎn)。

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