經(jīng)過了兩年的潛伏介入，“昆明一哥”俊發(fā)順利在佛山拿下了首個舊改項目。

9月14日，佛山順德公共資源交易平臺披露《勒流街三元股份合作經(jīng)濟(jì)社舊村改造公開選定合作開發(fā)意向企業(yè)項目的中選公告》，經(jīng)評選小組評選，俊發(fā)集團(tuán)有限公司通過符合性和資格性審查，被確定為中選合作開發(fā)意向企業(yè)。

中選之后，勒流三元村的改造方案也即將出爐，同時村集體還須組織表決大會正式選定合作企業(yè)。目前來看，俊發(fā)是唯一中標(biāo)的意向候選人，意味著落袋俊發(fā)已是板上釘釘?shù)慕Y(jié)果。

拿下三元村，也意味著一向倚重于云南的俊發(fā)在大灣區(qū)順利摘得第三子。2019年9月，俊發(fā)大灣區(qū)公司在廣州成立，成為俊發(fā)重要的戰(zhàn)略布局。

回看這幾年開啟全國化征程下的俊發(fā)，從散點式擴(kuò)張到專注核心城市，從住宅開發(fā)到舊改開道，這家房企在摸爬滾打中努力在云南之外插旗，然而看起來卻有些淘沙得金的意味。

搶下順德首個舊村

與招拍掛不同，中標(biāo)一個舊村向來不是一朝一夕的事情。

早在兩年前，俊發(fā)就介入了勒流三元村的舊村改造。于2018年11月，俊發(fā)集團(tuán)順利與佛山市順德區(qū)勒流街道三元股份社簽訂項目合作框架協(xié)議。

地理位置上，三元村位于順德勒流與龍江的交界處，距離勒流鎮(zhèn)政府直線距離不過2公里。與許多舊村改造前的模樣類似，三元村同樣呈現(xiàn)出一副破舊臟亂的狀態(tài)。資料顯示，三元村里相互混雜著破舊的民宅、瓦房和工業(yè)廠房，交通道路規(guī)劃混亂，居住環(huán)境臟、亂、差。

優(yōu)勢之處則是在于三元股份社周邊江景資源較為豐富，南北兩側(cè)的順德水道環(huán)繞，這也因此直接影響著整個舊村的改造發(fā)展方向。

據(jù)悉，三元村項目總改造范圍約1100余畝，包括869畝村建設(shè)用地和315畝順德水道支流南側(cè)農(nóng)用地。項目改造將憑借其緊靠順德水道的天然優(yōu)勢，進(jìn)行商住建筑、園林水系、配套等建設(shè)內(nèi)容，打造為一個集商業(yè)居住、休閑購物為一體的超百萬平方米綜合性示范人文社區(qū)。

值得注意的是，該村是順德首例完成前期各項工作，順利上平臺招標(biāo)合作開發(fā)意向企業(yè)的舊村改造項目。隨著改造的逐步推進(jìn)，整個項目投資額預(yù)計將超百億元。

體量大也意味著改造周期的時間跨度比較大。有業(yè)內(nèi)人士便向觀點地產(chǎn)新媒體指出，這么大的片區(qū)改造意味著并不是完完全全的房地產(chǎn)開發(fā)行為，重要的是要求盤活村落或者區(qū)域的產(chǎn)業(yè)，需要考慮到符不符合政府的升級改造目標(biāo)，農(nóng)保地增減掛鉤、占補平衡，林地綠化用地指標(biāo)調(diào)整以及水源污染保護(hù)等問題。

舊改項目向來有著區(qū)域?qū)傩詮姷奶攸c，這樣一個面積上千畝的舊村，為何會交給一個外來房企呢？

“這種情況的確比較少見�！痹撊耸糠Q。

然而其進(jìn)一步稱，目前在廣佛地區(qū)布局舊改的開發(fā)商主要都是本地居多，如一些老牌的中小房企或者一些利益攸關(guān)主體。外來開發(fā)商占比則不多，但這些房企大多有一個特點——本身在傳統(tǒng)住宅開發(fā)方面的規(guī)模水平不算靠前，但是較為擅長舊改，甚至以舊改起家。

俊發(fā)就屬于上述所提及的此類房企，據(jù)悉，成立至今二十余年的俊發(fā)過往便主要聚焦于城市更新領(lǐng)域。截至2019年，俊發(fā)的城市更新項目累計43個，累計改造面積達(dá)1637萬平米。

另外還有如升龍，這家跌出銷售百強的鄭州房企，卻在近兩年內(nèi)在廣州豪奪9個舊改項目，總投資超600億元。

除了舊改起家，過去以成片開發(fā)的大體量舊改項目為主的模式，也為俊發(fā)拿下順德千畝項目加了砝碼。據(jù)悉，俊發(fā)就曾負(fù)責(zé)總建面約177萬平米的寶云片區(qū)舊改開發(fā)，為昆明迄今為止改造面積最大的城市更新項目。

全國化慢步與灣區(qū)試探

對于昆明一哥俊發(fā)來說，大灣區(qū)雖稍顯陌生，但從戰(zhàn)略上而言這不過是其全國化擴(kuò)張的一個縮影與落腳點。

俊發(fā)的全國化戰(zhàn)略最早要追溯到2011年，此后的頭三年俊發(fā)在外擴(kuò)方面最為活躍。2011當(dāng)年，俊發(fā)走出云南的第一站是成都，以4.54億元拿下成都青羊區(qū)萬家灣村約65畝土地。

2011年末，俊發(fā)趁勢追擊在海南萬寧納入占地四百余畝的地塊，規(guī)劃熱帶濱海旅游度假區(qū)；隔年6月，俊發(fā)與貴州貴陽市簽署“白云區(qū)黑石頭森林休閑旅游板塊”項目的合作框架協(xié)議，打造的貴陽俊發(fā)城項目總用地面積多達(dá)2000畝。

隨后一兩年，俊發(fā)繼續(xù)在廣西南寧、陜西西安等地高速擴(kuò)張。

2015年開始，受整體市場環(huán)境、企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整等原因影響，俊發(fā)放緩了全國擴(kuò)張的步伐，同時拓展的地點開始有意地往一些核心城市偏移，最為典型的則是上海，同時也更加聚焦舊改項目。

當(dāng)年上海啟動第一批36個城中村改造項目，5月份，俊發(fā)與代表上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)政府的兩個投資平臺公司簽署徐涇鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)舊改項目合作框架協(xié)議。

此后俊發(fā)在上海的零星動作，均是圍繞該徐涇老集鎮(zhèn)舊改項目展開，包括2019年7月份，俊發(fā)合資公司以近6億元摘得徐涇鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)3宗地，用于作動遷安置房；以及今年7月份，俊發(fā)再次聯(lián)合上海徐涇鎮(zhèn)政府兩投資平臺，以逾14億元摘得青浦徐涇鎮(zhèn)3宗地塊，用作商品房、商住用途。

俊發(fā)方面曾公布，整個舊改項目總投資約101億元。

再一個拐角出現(xiàn)在2018年，俊發(fā)地產(chǎn)更名為俊發(fā)集團(tuán)，計劃當(dāng)年公司營業(yè)收入突破1000億元。同時擴(kuò)張方向有了新的想法。

2019年9月，俊發(fā)大灣區(qū)公司在廣州成立，成為俊發(fā)重要的戰(zhàn)略布局，也就是在這一年，俊發(fā)開始重點接觸廣州、佛山等地區(qū)的舊改項目。

很快，今年3月，俊發(fā)成為廣州增城仙村鎮(zhèn)藍(lán)山村舊村改造項目合作意向企業(yè)，改造范圍用地面積約1130畝，首次在灣區(qū)露面。7月，俊發(fā)與增城本土房企合匯集團(tuán)搭手，成為增城新塘新街村全面改造項目的合作意向企業(yè)，擬改造投資總金額約30.75億元。

加上最新的勒流三元村項目，俊發(fā)在短短一年內(nèi)已在大灣區(qū)落下三個舊改項目。

雖發(fā)展節(jié)奏有著階段性起伏，但拉長來看，俊發(fā)近十年的全國化步伐顯得有些遲緩。從2011年至今，俊發(fā)在云南之外的9個城市開發(fā)、簽約了13個項目。其中，已轉(zhuǎn)化為銷售項目的僅6個，分別位于成都、�？凇①F陽3個城市。

10年13個項目，僅從數(shù)目來看并不樂觀。不過另悉，除這些落地項目外，俊發(fā)還在重慶、杭州、北京、深圳、鄭州等城市成立了分公司。

擴(kuò)張步伐的緩慢，也使得俊發(fā)喊下的目標(biāo)只得食言�？“l(fā)集團(tuán)曾在2013提出“五年千億”計劃，在2015年以后按照每年不低于30%的復(fù)合增長率計算，2018年將突破銷售1040億元。而據(jù)觀點指數(shù)報告顯示，截至2018年末，俊發(fā)實現(xiàn)銷售630億元，與千億還有370個小目標(biāo)的距離。

另外，在其大本營昆明，這位一哥又面臨著外來品牌房企的激烈追趕，以2019年看，俊發(fā)雖坐在銷冠位置，但其后的萬科、融創(chuàng)與其差距僅100億元左右。

或許也正因此，俊發(fā)也試圖在昆明以外的地方尤其是灣區(qū)熱土，搶奪或彌補回自己被侵蝕的市場版圖。

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