風云變幻的2005年終于過去了，2006年昆明樓市會走向何方？政府調(diào)控將以何種政策主導(dǎo)？樓價會繼續(xù)狂漲之勢嗎？房地產(chǎn)企業(yè)在融資、管理、營銷、產(chǎn)品等方面會出現(xiàn)哪些新趨勢？市民置業(yè)心態(tài)將發(fā)生哪些變化？
1、角色轉(zhuǎn)變政府調(diào)控謀求軟著陸
2003年政府開始進行房地產(chǎn)調(diào)控，2005年3月開始推出的開征房地產(chǎn)銷售營業(yè)稅、限制期房買賣以及提高按揭利率的“強硬”調(diào)控措施，使過去5年中明顯“過熱”的住宅市場價格以及銷售量顯著下降。2006年，宏觀調(diào)控還會持續(xù)，一些新政策將會出臺，但我們認為會表現(xiàn)出兩個方面的特征。
一是強調(diào)以地方性指導(dǎo)性政策為主。2005年，宏觀調(diào)控基本上遵循的是“一刀切”原則，各地樓市走勢也落差較大。所以，早在去年9月份，國家有關(guān)部委就多次公開發(fā)表年內(nèi)不再出臺新的宏觀調(diào)控政策的言論，同時又強調(diào)宏觀調(diào)控還會持續(xù)下去。
（例如：面對國家政策，一直以理性著稱的深圳樓市05年表現(xiàn)出明顯而強烈的逆反特征，樓價在去年下半年一反常態(tài)，加速上揚。中心區(qū)諸多樓盤上漲2000元之多）
二是市場對2006年宏觀調(diào)控政策及地方調(diào)控手段幾近消化完畢，調(diào)控動能提前釋放。政府調(diào)控最終能否成功取決于其協(xié)調(diào)能力。目前看來，房地產(chǎn)市場著陸的速度較普遍預(yù)期為低，一方面因為政府以“漸進”手法調(diào)控，另一方面市場對政府控制房地產(chǎn)市場決心有所猶疑，但這無疑成功避免了中國房地產(chǎn)市場“硬著陸”，不至于給市場造成太大打擊。
目前政府計劃的一系列調(diào)控措施中，業(yè)界普遍認為，最有影響力的措施是實施資本收益稅、開征物業(yè)稅和取消房屋預(yù)售制，但政府在政策出臺前將謹慎考慮“軟著陸”的目標，使調(diào)控的中國房地產(chǎn)市場獲得均衡發(fā)展。
（預(yù)測：昆明有可能為了緩解二級市場供需失衡的局面，將一級土地二年內(nèi)必須開發(fā)的政策取消）
2：稅收調(diào)控政策趨嚴逃稅難
新年伊始，各類和房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的稅種開征消息不絕于耳。140平方米以上的住宅將預(yù)征土地增值稅；地下建筑將收取房產(chǎn)稅；二手房交易個稅將從廣州打響頭炮，推向全國；耕地占用稅暫行條例將進行修改，提高征稅標準；150平方米以上的豪宅，可能開征消費稅；第二套物業(yè)征收重稅；公積金要征個稅；物業(yè)稅可能破冰……
我們認為：2006年稅制的變化不僅在于規(guī)范、增加稅種等方面，同時在加強稅收專項檢查和專項整治方面，房地產(chǎn)業(yè)將成為重點領(lǐng)域。此外，關(guān)于個人所得稅也將進行專項檢查，對各種違規(guī)行為進行嚴查。這預(yù)示著，今年不僅開發(fā)商賴稅難，消費者買賣房屋時要逃稅也會更難。
除了新稅種的開征以外，對房地產(chǎn)業(yè)稅收繳納情況的征管也不會放松。從1月8日召開的全國稅務(wù)工作會議上傳出消息，房地產(chǎn)業(yè)被列為今年納稅征管專項檢查的8大行業(yè)之首。
3：住房保障要為平民造房子
2006年，解決中低收入人群的居住問題將成為政府和企業(yè)共同關(guān)心的話題。我們認為，政府對房地產(chǎn)市場的關(guān)注度在2006年將進一步加大，對廉租房、公共住房等保障性住房體系建設(shè)也會提上日程，同時政府也會積極干預(yù)房地產(chǎn)市場，嚴防炒作和暴利。建設(shè)部此次對征集方案的“指導(dǎo)”以及2005年上半年“國八條”中的“土地供應(yīng)向中低檔住宅項目傾斜”等，都已經(jīng)顯現(xiàn)出政策風向。只是開發(fā)商期待的金融支持等務(wù)實的“政府政策”，期待能于2006年揭曉。
深圳已公布今年的土地拍賣計劃,這是近幾年首次開放特區(qū)的土地買賣,但也僅限于普通住宅用地,別墅用地仍屬于嚴控范疇.
4：市場走勢房價飛漲難再現(xiàn)
“現(xiàn)在誰也無法準確地預(yù)測房價在2006年能漲多少，但可以肯定的是像2005年那樣飛漲是不可能了。”
我們認為，這兩年昆明每年平均500萬平米左右的供應(yīng)持續(xù)滿足了市民的基本住房需求，隨著供需結(jié)構(gòu)的進一步調(diào)整和變化以及仍未停息的調(diào)控聲音都給了市場一個信息，2006年的房價將會進入一個“微升”的狀態(tài)。價格是一把“劍”，昆明目前的樓價水平對消費能力有一定的制約作用，房價將不可能大升。
同時，2006年的樓市大勢取決于政策。在國家“十一五”規(guī)劃目標以及金融、銀行體制改革、調(diào)控繼續(xù)進行的大背景下，2006年房價在高位運行狀態(tài)繼續(xù)大幅增長幾無可能。就昆明來說，更不可能出現(xiàn)大的波動。根據(jù)今年熱點主要在中心區(qū)舊城改造的結(jié)構(gòu)特點，中心區(qū)外樓價在上半年將會保持“溫和”地上漲，中心區(qū)內(nèi)的二手樓市也不會有較大的漲幅。而如果新年的調(diào)控措施過猛、力度過大、時間過長，那么下半年拐點一定會出現(xiàn)，尤其是物業(yè)稅等稅費杠桿的動用。
5：節(jié)能環(huán)保綠色地產(chǎn)成大勢
2005年，在“建設(shè)節(jié)約型社會”的背景下，推進住宅產(chǎn)業(yè)化大力發(fā)展節(jié)能省地型建筑的大旗被高高舉起，并開始由先前的試點示范階段，逐步過渡到強制推廣時期。2006年發(fā)展節(jié)能省地綠色樓盤將是房地產(chǎn)行業(yè)的一個重點方向，作為全國樣板的深圳又一次走在全國前列。無論開發(fā)商還是中介機構(gòu)，都在大力地推進。
同樣相信昆明，做為國際旅游性城市，節(jié)能建筑已經(jīng)引起了政府和開發(fā)商的高度重視，綠色地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)因而也步入了實質(zhì)階段，因可有效地提高項目素質(zhì)與技術(shù)含金量，以其舒適、節(jié)能、環(huán)保、高科技及高性價比而一枝獨秀。今后，節(jié)能建筑將吸引主流消費群體的關(guān)注，從而也使開發(fā)商的品牌形象得到提升，贏得市場聲望，這必然導(dǎo)致房企調(diào)整資金流，建設(shè)節(jié)能環(huán)保型住宅，避免市場淘汰。
6：房企做大地洲探索擴張新模式
到地洲去，不僅是新政后許多一線城市地產(chǎn)商的出路，而且是發(fā)展戰(zhàn)略和眼光的較量，誰快半步，誰就會在新一輪的市場較量中占得先機。同時昆明的一線開發(fā)商房地產(chǎn)擴張也呈現(xiàn)出點式和區(qū)域式兩種擴張布局。在這兩種基本擴張脈絡(luò)下，而2006年，除了繼續(xù)擴張步伐，如何加強管理全國網(wǎng)絡(luò)、發(fā)揮總部經(jīng)濟，將是這些企業(yè)最需要探討的議題。
（案例：深圳土地資源短缺導(dǎo)致的深圳房地產(chǎn)軍團“北伐”以及房地產(chǎn)企業(yè)的并購與合作，將是2006年深圳房地產(chǎn)行業(yè)的主要趨勢。除了萬科、金地，深圳房地產(chǎn)主力軍團還有招商地產(chǎn)、華僑城、中海地產(chǎn)，這幾家開發(fā)商2006年的重要項目，幾乎都是分布在深圳以外的區(qū)域。）
7：資本至上開拓融資新途徑
在資本為王的地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)企業(yè)自身來講，要正確認識形勢，分析形勢，調(diào)整經(jīng)營策略，調(diào)整布局和力度。一定要把保證資金鏈的安全作為第一要務(wù)。對現(xiàn)金流量要進行重新測算，對新的投資一定要松動。
8，競爭加劇，品牌重視程度提高
我們認為，昆明市場競爭激烈，存量樓盤消化壓力增加，地產(chǎn)（尤其是商業(yè)地產(chǎn)）將進入預(yù)警階段，在保持高速增長的同時，由于樓盤推出數(shù)量加大、存量樓盤依然有待消化、需求增長有限等因素，將導(dǎo)致昆明房地產(chǎn)市場的競爭進一步加劇，存量樓盤業(yè)將進一步增加。
全國空置地產(chǎn)中，商業(yè)樓盤已占五分之一，昆明近期大量商業(yè)物業(yè)的推出，導(dǎo)致市場短期供應(yīng)過大，市場難以消化，將導(dǎo)致中心區(qū)三層以上樓層的招商和銷售存在較大障礙，另一方面，由于二環(huán)外商業(yè)物業(yè)成本較低、居住氣氛逐漸形成、國家對社區(qū)商業(yè)的鼓勵等，社區(qū)商業(yè)優(yōu)勢漸顯，但快速發(fā)展還需要一定的時間，商業(yè)地產(chǎn)運作難度加大，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，專業(yè)商業(yè)理念和運作成分漸濃。
在過剩經(jīng)濟即將到來的前提下，市場對產(chǎn)品和品牌的重視程度增加。這主要表現(xiàn)在以產(chǎn)品精煉和價值最大化塑造競爭力的重要性進一步凸顯，在此基礎(chǔ)上營銷推廣手段進一步深化。品牌效用日益明顯，開發(fā)商品牌開始細分。
9：市民心態(tài)南市置業(yè)成主流
在2005年昆明地產(chǎn)的購房已出現(xiàn)向南的趨勢。2006年，南市區(qū)的開發(fā)將進一步加速，廣福路、官南、滇池將持續(xù)成為熱點。從2005年起，南區(qū)將建成一批代表昆明的作品。與此同時，消費者的置業(yè)心理也在發(fā)生變化。
2006年，由于南區(qū)內(nèi)中低價位產(chǎn)品的供應(yīng)暫時偏小，二手購房隊伍也將壯大。一些較為“年輕的”二手房，將成為這些人首次置業(yè)的首選。而南區(qū)居住的浪潮也將在2006年真正到來，這不僅僅因為中心區(qū)房價的相對優(yōu)勢，也在于關(guān)外的樓盤素質(zhì)的提升，成為更適合人居的家園。隨著城市化進程的推進和關(guān)外交通、治安環(huán)境的改善，在2006年南市區(qū)將成為越來越多的人主動的置業(yè)選擇。
10：營銷潮流甲乙聯(lián)手謀發(fā)展
2006年，中介的專業(yè)化道路將越走越深。
大中介公司跑馬圈地，營銷網(wǎng)點越鋪越大，其銷售渠道與銷售能力的優(yōu)勢日趨明顯。于是，銷售壓力加大的開發(fā)商和生存空間擴大的中介公司很自然地看到了對方的優(yōu)勢。業(yè)界預(yù)期，2006年，房地產(chǎn)市場將上演一場兄弟聯(lián)手圖謀共同發(fā)展的大戲。
另一方面，更高端的房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)將有更好的發(fā)展機會。由于土地供應(yīng)緊縮，開發(fā)商拿地越來越難，成本也越來越高，從而使前期策劃的含金量也大大增加了，市場研究的價值正在凸顯。房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)今后將不得不從低端的代理銷售，逐步走向附加值更高的前期策劃和顧問服務(wù)。不能實現(xiàn)轉(zhuǎn)型、提高服務(wù)層次的中介服務(wù)機構(gòu)將被無情地淘汰。
受銷售層面二、三級市場聯(lián)動的影響，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上還將出現(xiàn)縱向整合趨勢。發(fā)展商除了在傳統(tǒng)二級市場運作外，還將進一步加大在一級市場上的開發(fā)力度；代理公司則將致力于房地產(chǎn)二、三級市場的業(yè)務(wù)和系統(tǒng)整合，直至全面整合。
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