根據(jù)央行底發(fā)布的存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方案，今年3月1至8月31日期間，銀行會(huì)通過官方網(wǎng)站和網(wǎng)點(diǎn)公告、電話、短信、郵件和手機(jī)銀行等渠道，通知存量房貸客戶重新簽訂貸款合同，市民可以選擇將老貸款合同轉(zhuǎn)換為新的“LPR浮動(dòng)利率”，也可以選擇原有的“固定房貸利率”。

選擇LPR后，房貸利率將由“相應(yīng)期限的LPR+加點(diǎn)”形成

去年10月8日，全國正式執(zhí)行房貸利率新政策，新發(fā)放的個(gè)人住房房貸利率不再以基準(zhǔn)利率為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而是以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，個(gè)人住房的首套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房不得低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)。

本次需重新簽訂貸款合同的對象，是指2020年1月1日前銀行已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，那對于這部分市民來說，到底是選擇原有的“固定利率”，還是新的“LPR利率”更為優(yōu)惠呢？

舉個(gè)例子來看，假設(shè)張某2018年在昆明買了一套首套房，原合同約定的房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮5%，即執(zhí)行的房貸利率為5.1%，如果他選擇固定利率，那么不管今后LPR如何變動(dòng)，他的利率每年都保持 5.1%不會(huì)變動(dòng)。

如果張某要選擇新的LPR利率，要怎么轉(zhuǎn)換、加點(diǎn)數(shù)值又要怎么計(jì)算呢？

央行規(guī)定，選擇LPR利率的，房貸利率的加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值，轉(zhuǎn)換后第一年執(zhí)行的利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。同時(shí)，客戶要與銀行約定好LPR的重定價(jià)周期和重定價(jià)日，每個(gè)重定價(jià)日利率水平和最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR掛鉤。目前大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年，且重定價(jià)日為每年1月1日。

去年12月，央行發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%，如果借貸雙方確定在今年8月31日前轉(zhuǎn)換成LPR，且重定價(jià)周期為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那張某轉(zhuǎn)換后至2020年12月31日的貸款利率保持5.1%不變，他的利率加點(diǎn)幅度就是30個(gè)基點(diǎn)（5.1%-4.8%=0.3%），從今以后張某的房貸利率就變LPR+0.3%，這個(gè)加點(diǎn)幅度確定后就不會(huì)變了。

在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+30個(gè)基點(diǎn)，此后每年按此類推。

固定利率和LPR浮動(dòng)利率各有優(yōu)劣

從二者的優(yōu)缺點(diǎn)來看，固定利率長期確定，一旦選擇便無法享受利率下行的紅利，但好處就是可以在LPR利率上行時(shí)避免房貸利率上漲。而選擇LPR后，房貸利率可能每年都會(huì)面臨調(diào)整，可以享受利率下行帶來的好處，但同樣在利率上行時(shí)房貸利率也會(huì)隨之上升。

從長期角度來看，專家建議選擇LPR

這樣看來，無論選擇哪一個(gè)都是難題，哪種定價(jià)方式更優(yōu)惠，取決于未來LPR的走勢。如果未來進(jìn)入降息周期、LPR總體呈下降走勢，那轉(zhuǎn)換成以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)更有利。并且對于絕大多數(shù)貸款買房者而言，和銀行簽訂的貸款時(shí)間基本都是20年以上，從長期的角度來看，專家建議還是盡量選擇LPR為優(yōu)。

首先，中國經(jīng)濟(jì)已結(jié)束高速增長，伴隨的是資金回報(bào)率下降，反映在銀行存貸利息上，就是不斷下調(diào)。早就進(jìn)入經(jīng)濟(jì)低速增長的發(fā)達(dá)國家，銀行存款利息就非常低，貸款也不高，像日本的房貸利率就只有不到1%。中國最近10年的貸款利率整體也是總體下降的，這個(gè)趨勢未來也不大會(huì)改變。其次，由于目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速降低，近期又受疫情影響，未來降準(zhǔn)降息的可能性很大，實(shí)際上，自去年實(shí)行貸款利率新政策以來，LPR報(bào)價(jià)利率已進(jìn)行了2次下調(diào)，央行公布的最新5年期LPR只有4.75%。

需要注意的是，如果在重新簽訂合同期間（2020年3月1日-8月31日），客戶沒有去銀行簽訂合同，那么銀行將會(huì)直接默認(rèn)客戶采用固定利率。

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