年初的1月3日，中海地產(chǎn)在“2020年環(huán)宇商業(yè)合作伙伴年會(huì)”上表示，到2023年要開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)超過(guò)40座商業(yè)體。對(duì)于這家向來(lái)低調(diào)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，這個(gè)舉動(dòng)引發(fā)了不少外界的猜想。

提及中海的商業(yè)地產(chǎn)，大多數(shù)人的眼光都會(huì)集中在寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)上。畢竟作為國(guó)內(nèi)最大單一業(yè)權(quán)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商，中海在手寫(xiě)字樓達(dá)45棟，品牌影響力和關(guān)注度都遠(yuǎn)高于其購(gòu)物中心。

但如今中海環(huán)宇商業(yè)加速計(jì)劃的提出，足以證明其對(duì)于購(gòu)物中心板塊的重視，這又是否意味著中海打算將購(gòu)物中心打造成另一張商業(yè)地產(chǎn)王牌，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的多元化發(fā)展？

環(huán)宇系擴(kuò)張需求

作為國(guó)內(nèi)的較早發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，中海主要秉持物業(yè)發(fā)展和商業(yè)物業(yè)為主，其他地產(chǎn)業(yè)務(wù)為輔的發(fā)展策略。和國(guó)內(nèi)大多數(shù)房企一樣，出于對(duì)商業(yè)物業(yè)需較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力、資金回報(bào)周期較長(zhǎng)等因素的考量，一直以來(lái)，中海商業(yè)部分收入在總收入中只占較少的比例。

但在2018年，顏建國(guó)提出了中海業(yè)務(wù)“今天”、“明天”、“后天”三個(gè)業(yè)務(wù)層次，商業(yè)資產(chǎn)管理是“明天”的業(yè)務(wù)，被定義為房地產(chǎn)下半場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力，“2020年商業(yè)物業(yè)總收入突破50億港元，2023年實(shí)現(xiàn)年收入100億港元”也成為中�，F(xiàn)階段努力的目標(biāo)。

同時(shí)，據(jù)2019年的中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，中海2019年上半年的收入為933.8億港元，同比上升5.4%，其中投資物業(yè)部分的租金收入為21.2億港元，與同涉足商業(yè)業(yè)務(wù)的華潤(rùn)置地比較，差距甚大，離自己的現(xiàn)階段目標(biāo)也還有很大差距。

不過(guò)若從增長(zhǎng)率上看，2019年上半年中海的租金收入同比上升20.5%，一定程度上說(shuō)明其商業(yè)地產(chǎn)版塊具有較大的發(fā)展空間和潛力。

目前中海的商業(yè)地產(chǎn)主要由寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、酒店、聯(lián)合辦公、長(zhǎng)租公寓五大板塊構(gòu)成，其中寫(xiě)字樓所占比重最大，其次是購(gòu)物中心。按照中海自己的定位，其將購(gòu)物中心業(yè)務(wù)部分命名為中海環(huán)宇商業(yè)，目前已發(fā)展出UNI環(huán)宇系購(gòu)物中心，包括環(huán)宇城、環(huán)宇薈、環(huán)宇坊、環(huán)宇天地、富華里五種不同類(lèi)型及定位的環(huán)宇系商業(yè)產(chǎn)品。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

就購(gòu)物中心自身定位而言，中海環(huán)宇商業(yè)包含了城市購(gòu)物中心、配套商業(yè)、社區(qū)購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)以及以寫(xiě)字樓白領(lǐng)為目標(biāo)群體的小型購(gòu)物中心，基本覆蓋了目前購(gòu)物中心的主要類(lèi)型，發(fā)展出了較為完善的產(chǎn)品線(xiàn)，具備規(guī)模擴(kuò)張的一定條件。

從規(guī)模上看，據(jù)中海商業(yè)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截止2019年上半年，其目前在運(yùn)營(yíng)自有物業(yè)超72座，總建筑面積達(dá)425萬(wàn)平方米，而其中購(gòu)物中心占其中13座。

回顧中海環(huán)宇商業(yè)的發(fā)展歷程，2013年才開(kāi)始逐漸在全國(guó)范圍內(nèi)布局。截止目前，分別在北京、上海、成都、南京等城市布局了15個(gè)項(xiàng)目。從目前的主要布局城市來(lái)看，主要集中在人均消費(fèi)水平較高的主要一二線(xiàn)城市和個(gè)別三線(xiàn)城市。

放眼未來(lái)，中海部分目前確定選址但尚未開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心也主要集中在珠海、重慶等主要二線(xiàn)城市。由此可見(jiàn)，在未來(lái)幾年中海環(huán)宇商業(yè)依然會(huì)延續(xù)現(xiàn)有的布局思路，主要集中于有較強(qiáng)消費(fèi)力的一二線(xiàn)城市。

在體量方面，中海環(huán)宇系購(gòu)物中心目前主要以中小體量為主，最小的只有1.5萬(wàn)平方米，最大的也只有13萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)空間和利潤(rùn)收益十分有限。

中海顯然也意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，從近來(lái)的動(dòng)作看來(lái)，大型綜合體是未來(lái)的一個(gè)重要發(fā)展方向。目前，中海環(huán)宇商業(yè)推出了最新的系列產(chǎn)品“環(huán)宇中心”，主要定位為一二線(xiàn)城市核心地段的大型軌道綜合體，包括位于上海真如副中心、沈陽(yáng)渾南新區(qū)、大連東港商務(wù)區(qū)的三大項(xiàng)目。

綜上而言，中海2023年要開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)超過(guò)40座集中商業(yè)體這一決定，是現(xiàn)有產(chǎn)品線(xiàn)發(fā)展到一定階段的擴(kuò)張需求，意在擴(kuò)大中海購(gòu)物中心的版圖和影響力，而并非是為了實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)的商業(yè)收入目標(biāo)，要想在較短周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入較多增長(zhǎng)，將籌碼壓在寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)上無(wú)疑更有把握。

輕重模式并行之路

為實(shí)現(xiàn)環(huán)宇商業(yè)的加速，一方面，中海未來(lái)主要會(huì)采取自己拿地規(guī)劃運(yùn)營(yíng)的發(fā)展戰(zhàn)略。今年1月2日，中海地產(chǎn)、中環(huán)聯(lián)合體就以62.7095億底價(jià)順利摘牌了上海市普陀區(qū)真如副中心板塊商業(yè)用地，該地塊將用于建設(shè)一座總建面超40萬(wàn)平方的商業(yè)綜合體。

另一方面，中海還選擇了輕資產(chǎn)的發(fā)展方式，畢竟要想實(shí)現(xiàn)規(guī)模短期內(nèi)的快速提升，緊靠自己開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的重資產(chǎn)發(fā)展模式是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。據(jù)中海商業(yè)方面表示，除加速在開(kāi)發(fā)的140萬(wàn)平米項(xiàng)目進(jìn)度外，未來(lái)還會(huì)通過(guò)依托母公司中國(guó)建筑、中國(guó)海外集團(tuán)旗下子公司等渠道進(jìn)行輕資產(chǎn)布局。

此外，在發(fā)展購(gòu)物中心戰(zhàn)略的驅(qū)動(dòng)之下，中海進(jìn)一步明確了其“主流的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”的發(fā)展目標(biāo)，但未來(lái)的發(fā)展仍未可知，畢竟購(gòu)物中心的發(fā)展還需要運(yùn)營(yíng)能力的保障護(hù)航才能實(shí)現(xiàn)最終的利潤(rùn)收益。

據(jù)UNIC中海環(huán)宇商業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，環(huán)宇系購(gòu)物中心客流同比增幅75%，銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)50%，新增租金同比增長(zhǎng)40%，成熟項(xiàng)目出租率超過(guò)85%，相比此前取得了較大增長(zhǎng)，這也為其購(gòu)物中心的發(fā)展向好增加了可能。

從同行角度來(lái)說(shuō)，華潤(rùn)置地和中海同作為涉足商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)較早的房企，各有所長(zhǎng)。華潤(rùn)的優(yōu)勢(shì)在于其遍布全國(guó)的萬(wàn)象系購(gòu)物中心，而中海在寫(xiě)字樓上的運(yùn)營(yíng)實(shí)力則為人所稱(chēng)道。那么在項(xiàng)目數(shù)量、城市布局、租金、出租率等衡量購(gòu)物中心發(fā)展能力的指標(biāo)上，中海和華潤(rùn)有哪些異同？

據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，從項(xiàng)目數(shù)量和城市布局上，華潤(rùn)幾乎是中海的數(shù)倍之多。截止2019年上半年，華潤(rùn)共有35個(gè)自持的購(gòu)物中心項(xiàng)目，布局了25個(gè)城市；而中海僅為13個(gè)，布局了9個(gè)城市，兩者數(shù)量上有較大差距，布局上則均是以一二線(xiàn)城市為主。

在租金收入和出租率方面，相比于華潤(rùn)擁有的代表性項(xiàng)目深圳萬(wàn)象城每年租金收入超10億，出租率高達(dá)99.5%，中海目前尚未有極具代表性的吸金項(xiàng)目。未來(lái)，新推出的綜合體產(chǎn)品“環(huán)宇中心”是否有潛力成為行業(yè)標(biāo)桿還尚未可知。

如今，中海環(huán)宇商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張已經(jīng)提上日程，邁出了加速的關(guān)鍵一步。但回到現(xiàn)實(shí)，在購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商陣營(yíng)中，與排在第一梯隊(duì)的凱德、大悅城、恒隆等企業(yè)相比，中海環(huán)宇商業(yè)還有很長(zhǎng)的一段路要走，未來(lái)究竟會(huì)如何發(fā)展，留待其用行動(dòng)給出答案。

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