“房子掛牌半年，一個電話都沒接到�！�7月2日，長沙市民朱先生說，他準(zhǔn)備將湘江世紀(jì)城200多㎡的房子轉(zhuǎn)售出去，帶裝修均價2萬元／㎡，“但朋友都說行情不好，讓我再降3000元／㎡�！�

一路降溫，長沙二手房市場似乎進(jìn)入“冷淡期”。長沙市不動產(chǎn)登記中心的數(shù)據(jù)顯示，自去年6.25調(diào)控政策實施以來的一年內(nèi)，長沙二手房成交量為25047套，同比下降33.9％。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年6月，長沙二手房交易均價同比跌幅達(dá)13.1％。

“上半年受限購令影響，二手房成交量明顯下降，但新增客源及帶看量并未急劇減少，這意味著下半年購房需求仍在，有一定的上行動力。不過，市場趨穩(wěn)仍舊是大趨勢。”業(yè)內(nèi)人士如是分析。

【市場】二手房成交量下降，價格回落

4年的轉(zhuǎn)售期，讓長沙二手房交易變成了長線作戰(zhàn)。

一組長沙市不動產(chǎn)登記中心的數(shù)據(jù)顯示：長沙二手房市場在近一年（2018.6.25-2019.6.25）交易了25047套，而在上一年同期（2017.6.25-2018.6.25），長沙二手房成交量為37890套，同比下降33.9％。

此外，據(jù)長沙有關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，今年5月，長沙二手房（內(nèi)五區(qū)和長沙縣）成交量僅為3232套。

“去年5月，存放業(yè)主賣房鑰匙的柜子已經(jīng)空了，而今光我就剩4把�！�7月2日，在開福區(qū)蔡鍔北路的新環(huán)境荷花池門店，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人胡先生看著墻上的鑰匙略顯惆悵，“與去年相比，今年長沙二手房成交價跌了1000-1200元／㎡，成交量也下降不少�！�

長沙市二手房市場交易量為何出現(xiàn)下滑？湖南新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖有限公司副總經(jīng)理明賓認(rèn)為，一方面是政策依舊高壓，需求尤其是改善型需求釋放難度大，轉(zhuǎn)售周期也由3年變?yōu)?年，具有購房資格的群體逐漸減少；另一方面則是由于新房的分流，新房與二手房價格倒掛，新房開盤價格明顯低于同區(qū)域二手房掛牌價格，更多購房者轉(zhuǎn)向了新房市場。

【變化】買方話語權(quán)增強(qiáng)，議價空間上升至5％-10％

55615套，這是有關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示的長沙最新二手房掛牌房源量。而據(jù)中原湖南戰(zhàn)略研究中心的研判，2019年全年，長沙整體購房需求預(yù)估量為7.3萬人。

另據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，今年1-3月，長沙內(nèi)五區(qū)及長沙縣新房和二手房成交量分別為：7739套、1857套；3461套，610套；10777套、2098套。從成交上看，新房成交量大概是二手房的4-5倍。

“如果新房和二手房需求按5∶1計算，長沙二手房需求量在1.2萬人左右�！币晃毁Y深房地產(chǎn)中介人士指出，“入口端存量在增加，出口端則是緩慢成交，后續(xù)長沙二手房市場或?qū)⒚媾R‘庫存’問題。”

漸長的存量和低位成交，拉大了議價空間。“比如盛世荷園小區(qū)附近賣價在160萬左右的房子，實際成交價可能在152萬左右�！�7月1日，在位于開福區(qū)東風(fēng)路的中介門店內(nèi)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人彭先生告訴記者，“去年的議價空間可能還有往上加的，今年越來越少�！�

“今年，長沙二手房市場議價空間在5％-10％左右，比去年增加了5％�！倍紭I(yè)申認(rèn)為，平均2個月的銷售周期，以及擁有“房票”的購房人群減少、可選擇的房源增多，這些因素都導(dǎo)致議價空間的增加。

【應(yīng)對】中介業(yè)務(wù)調(diào)整，更多向租賃和新房市場轉(zhuǎn)移

在市場降溫之下，不少中介公司開始重新布局業(yè)務(wù)。

市民周女士打算賣掉自己在開福區(qū)伍家?guī)X的一套四室一廳的房子，但是掛牌三個多月鮮有人問津，有客戶還打算還價10多萬元才買，于是她選擇轉(zhuǎn)售為租，“低價賣了不劃算，還不如一個月租3000元，等市場好了再做打算。”

“購房者考慮的周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以前，我們門店早已轉(zhuǎn)換思路，門店業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向‘轉(zhuǎn)售為租’‘以租代買’。目前，我們門店新房與二手房的成交量比例接近1∶1�！遍L沙營盤路附近某中介門店的店長蘭先生說。

明賓表示，如今，二手房市場重心已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，以前的整體業(yè)務(wù)類型為：二手房成交占50％，租房占30％，新房占20％，“隨著二手房成交周期拉長，想在行業(yè)中存活下來，勢必會縮小二手房成交量規(guī)模，新房業(yè)務(wù)占比可能會增至40％，甚至部分小公司可能會達(dá)到60％。同時，租賃市場也在擴(kuò)大，現(xiàn)在占比可能放大到40％�！�

分析：年前二手房市場“穩(wěn)”將成常態(tài)

相比任何的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和宣傳噱頭，二手房市場是樓市溫度最真實的體現(xiàn)。

下半年，長沙二手房市場將如何發(fā)展？一位二手房營銷管理層的資深人士分析認(rèn)為，反炒房調(diào)控政策不會動搖，購房者將從試探的心理預(yù)期慢慢轉(zhuǎn)為更理性地看待市場，“金九銀十”的成交量與六七月相比或有明顯上浮，但將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如去年的成色。

他認(rèn)為，未來兩年，會有一部分現(xiàn)在未達(dá)4年標(biāo)準(zhǔn)的房源加入可售，不具備購房資格的人到了明年也達(dá)到兩年社保要求，會助推一波行情，但是漲幅空間不會發(fā)生根本性變化，穩(wěn)仍將成為常態(tài)。

而在都業(yè)申看來，在政策穩(wěn)的背景下，重點城市的改善型需求依舊難以釋放，而改善需求是市場的“新剛需”，這是下半年市場的重要下行壓力，“下半年長沙二手房成交量或仍在低位徘徊，其中100-120㎡的戶型成交比例將更高。政策難松緊，‘穩(wěn)’‘一城一策’是主基調(diào)�！�

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