“我們相信，舊的黃金10年已經(jīng)落幕，2020年，新的地產(chǎn)黃金10年開(kāi)始了！”

“吃的香睡的踏實(shí)，是人生最美好的狀態(tài)。”

“快訊：廣東將放開(kāi)除廣州、深圳之外城市的落戶(hù)限制。珠海、佛山、東莞、惠州等等，總之‘大灣區(qū)核心區(qū)’樓市利好！”

……

翻看余英的微博，他一如過(guò)往，偶爾侃侃時(shí)政，時(shí)常分享人生。算下來(lái)，余英加盟融創(chuàng)已經(jīng)有一年時(shí)間了。

這一年，融創(chuàng)也在華南一帶頻拿地、做舊改、收并購(gòu)......如今，在歲末年初之際，市場(chǎng)上傳出融創(chuàng)再奪江門(mén)大滘村舊改項(xiàng)目的消息。

消息顯示，大滘村于1月12日舉辦“三舊”改造表決會(huì)議，同意引入江門(mén)市樂(lè)景產(chǎn)業(yè)投資有限公司成為項(xiàng)目改造前期服務(wù)合作方，同意率100%。

工商信息顯示，樂(lè)景產(chǎn)業(yè)投資由江門(mén)市達(dá)成產(chǎn)業(yè)投資有限公司持有95%股權(quán)，江門(mén)市融創(chuàng)置業(yè)有限公司持有5%股權(quán)，前者股權(quán)最終穿透至3名自然人，后者則指向融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。

事實(shí)上，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)下半場(chǎng)來(lái)臨，同梯隊(duì)房企之間的差距逐步拉開(kāi)，因此，查漏補(bǔ)缺成為這一階段房企持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。而華南區(qū)域一直是融創(chuàng)的短板，面臨行業(yè)的新格局。

舊改版圖再擴(kuò)

在舊改方面，融創(chuàng)無(wú)疑是個(gè)新兵。

去年年初，融創(chuàng)拿下增城版“獵德村”，首次入局廣州舊改；2019年11月，融創(chuàng)再與時(shí)代、中建、珠江投資、敏捷、富力等房企搶奪荔灣區(qū)增滘村舊改項(xiàng)目，但最終無(wú)緣。

如今，孫宏斌將目光瞄準(zhǔn)了大灣區(qū)的其他城市。

1月12日，位于江門(mén)新會(huì)區(qū)會(huì)城街道的大滘村舉辦“三舊”改造表決會(huì)議，會(huì)議同意了大滘村村民村委會(huì)全權(quán)負(fù)責(zé)實(shí)施組織新會(huì)區(qū)會(huì)城街道合共約498.83畝，33.26萬(wàn)平方米的“三舊”改造工作。

這意味著融創(chuàng)透過(guò)此次舊改，成功在江門(mén)新會(huì)擴(kuò)展近500畝的儲(chǔ)備面積。

但2016年首次布局華南區(qū)域、2017年首入江門(mén)的融創(chuàng)是大灣區(qū)“后來(lái)者”，拿下舊改項(xiàng)目則成為它在灣區(qū)立足的重要籌碼。

一方面，擴(kuò)展舊改版圖可以迅速增加其在大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備，畢竟糧草充裕，房企才能砥礪前行。另一方面，當(dāng)下在公開(kāi)市場(chǎng)透過(guò)招拍掛拿地，房企的拿地價(jià)格較高，自持、限價(jià)等條件太多，對(duì)于要兼顧規(guī)模與利潤(rùn)的企業(yè)而言，收并購(gòu)與舊改項(xiàng)目成為最好的選擇。

有業(yè)內(nèi)人士也直言：“現(xiàn)在招拍掛的土地價(jià)格太貴了，很多項(xiàng)目都不能實(shí)現(xiàn)盈利或者說(shuō)實(shí)現(xiàn)盈利的難度比較大，所以越來(lái)越多房企積極參與到舊改當(dāng)中，舊改的利潤(rùn)稍微還是高一點(diǎn)的，只不過(guò)耗時(shí)比較長(zhǎng)”。

但融創(chuàng)的考量并不止于此，深謀遠(yuǎn)慮的孫宏斌或許看到了大滘村未來(lái)的價(jià)值。

資料顯示，大滘村位于江門(mén)新會(huì)區(qū)東部，北至岡州大道東，西至圭陽(yáng)路，南臨東甲村，東靠江門(mén)大道，該項(xiàng)目距離珠西綜合交通樞紐江門(mén)站僅6分鐘車(chē)程。

據(jù)悉，珠西綜合交通樞紐江門(mén)站于2017年動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì)將于2020年上半年投入使用，該站場(chǎng)將至少匯聚江湛鐵路、廣佛江珠城際、廣珠鐵路、廣珠城際、江恩城際以及江門(mén)城市軌道交通線6條軌道交通線，未來(lái)將成為廣東省內(nèi)僅次于廣州南站、深圳北站、佛山西站的第四大軌道交通樞紐。

“江門(mén)雖然算三線城市，但它屬于大灣區(qū)，旁邊就有很多大城市，包括廣州、深圳、香港等地，這些大城市都會(huì)輻射周邊的中小城市”。

事實(shí)上，近年已有不少的房地產(chǎn)企業(yè)搶奪江門(mén)新會(huì)的舊改項(xiàng)目，比如星河控股、華發(fā)、佳兆業(yè)等“舊改大鱷”。

因此，也有分析人士提到，融創(chuàng)在舊改方面“涉世未深”，如何消化500畝的舊改項(xiàng)目，為其華南業(yè)績(jī)添上靚麗一筆，仍舊不得而知。

華南短板

“大灣區(qū)我們還是差一些，但其他區(qū)域都比別人強(qiáng)。每個(gè)都比別人強(qiáng)人家怎么活。廣州也有文旅城和舊改，這塊我們慢慢會(huì)發(fā)力的�！睂O宏斌曾經(jīng)如是表述融創(chuàng)在大灣區(qū)的處境。

對(duì)融創(chuàng)而言，華南區(qū)域無(wú)疑是其短板。

數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約為人民幣3620.1億元，這一年廣深區(qū)域錄得銷(xiāo)售金額為194.5億元，僅占總銷(xiāo)售的5.37%，位列八大區(qū)域的第七位；2018年全年，廣深區(qū)域貢獻(xiàn)僅占4.4%。

2019年10月，融創(chuàng)將海南區(qū)域與廣深區(qū)域合并，成立新的華南區(qū)域。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年全年，融創(chuàng)華南區(qū)域錄得簽約銷(xiāo)售額370億元，占全年5562.1億元銷(xiāo)售額的6.65%。

土地儲(chǔ)備是企業(yè)發(fā)展的重要支撐，根據(jù)融創(chuàng)的半年報(bào)數(shù)據(jù)，其土儲(chǔ)大多集中在北京、華北、西南等區(qū)域。以廣深、海南合并之后成立的華南區(qū)域計(jì)算，2016年，融創(chuàng)在華南一帶的土儲(chǔ)僅為862.83萬(wàn)平方米，占其總土儲(chǔ)的11.83%。近幾年，華南區(qū)域的土儲(chǔ)占比不斷下降，2017年、2018年，這一比例僅為12.64%、10.52%。

2019年中期，融創(chuàng)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司總土地儲(chǔ)備約為2.04億平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備面積約為1.36億平方米，而華南區(qū)域的土地儲(chǔ)備僅為1752.25萬(wàn)平方米，占8.58%，權(quán)益土儲(chǔ)僅為1394.33萬(wàn)平方米，占比10.28%。

或許，孫宏斌也深諳木桶原理，因此，融創(chuàng)過(guò)去一年也在努力補(bǔ)齊自己的短板。

2019年，融創(chuàng)通過(guò)文旅城開(kāi)業(yè)、發(fā)布粵府系和桃源系新產(chǎn)品等方式不斷加大融創(chuàng)在華南一帶的影響力，如今，孫宏斌似乎更希望通過(guò)舊改實(shí)現(xiàn)“后來(lái)者居上”的愿望。

現(xiàn)匯生國(guó)際融資總裁和協(xié)縱策略管理集團(tuán)前創(chuàng)始人黃立沖表示，房企采用文旅、舊改或康養(yǎng)地產(chǎn)的方式拿地，能夠迅速擴(kuò)展土儲(chǔ)，有點(diǎn)跑馬圈地的意味，并且這些方式占用的資金會(huì)比較少。

實(shí)際上，從政策層面看，最近這一兩年舊改的整體進(jìn)度有所加快，“以前是沒(méi)完沒(méi)了地等，現(xiàn)在是等一下還是有一些項(xiàng)目能出來(lái)的”，所以很多房企也看準(zhǔn)了這個(gè)機(jī)會(huì)。

另一方面，分析人士表示，粵港澳大灣區(qū)的后續(xù)發(fā)展過(guò)程中，增量土地市場(chǎng)不是最關(guān)鍵的，存量土地市場(chǎng)才是人們爭(zhēng)奪的下一個(gè)方向。

但該人士也提到，“舊改能夠讓他得到更多的土地資源，但融創(chuàng)在舊改方面還是比較弱，未來(lái)能不能駕馭好體量這么大的項(xiàng)目，現(xiàn)在還沒(méi)有定論”。

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