住宅專項(xiàng)維修資金（下簡(jiǎn)稱“維修資金”）是房屋的“養(yǎng)老金”，關(guān)系到房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，當(dāng)房屋保修期滿需要“治療”時(shí)，可啟用它解決問(wèn)題。商品房制度實(shí)施20余年，不少住宅已進(jìn)入大中維修期，在此過(guò)程中，關(guān)于維修資金的問(wèn)題也逐漸暴露出來(lái)。

我省與全國(guó)情況相似，維修資金存在支取難、使用不規(guī)范，以及部分開(kāi)發(fā)商代收后未交存等遺留問(wèn)題。相關(guān)人士表示，維修資金的收繳、管理、使用中，各方都有責(zé)任義務(wù)，但執(zhí)行過(guò)程中的偏差行為，除了政府需不斷完善相關(guān)政策制度及提高監(jiān)管能力外，業(yè)主、業(yè)委會(huì)也需增強(qiáng)對(duì)維修資金的認(rèn)知和專業(yè)培訓(xùn)，有效避免共有財(cái)產(chǎn)的流失，讓錢花在“刀刃”上。

追問(wèn) 糾紛頻發(fā)為哪般？

月半灣小區(qū)、醫(yī)大廣場(chǎng)一期、實(shí)力北岸小區(qū)……

近幾年來(lái)，昆明多個(gè)小區(qū)發(fā)生業(yè)主需要使用維修資金進(jìn)行修繕維護(hù)，但或難以征得法定數(shù)量業(yè)主的同意；或發(fā)現(xiàn)房屋“養(yǎng)老金”不知所蹤；或在業(yè)主不知情的情況下，維修資金已被動(dòng)用，所剩無(wú)幾；或開(kāi)發(fā)商代收維修資金后，遲遲沒(méi)有按住建部門的要求移交的種種情況。

月半灣小區(qū)于2007年交付使用，有924戶業(yè)主。有業(yè)主稱，小區(qū)600多萬(wàn)元維修資金和200萬(wàn)元公共收益被開(kāi)發(fā)商及物管“卷走”，現(xiàn)小區(qū)需要維修消防設(shè)施，卻發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商當(dāng)年代收的維修資金并沒(méi)有向住建部門移交。醫(yī)大廣場(chǎng)一期業(yè)主們也有同樣的煩惱，開(kāi)發(fā)商代收的維修資金和契稅遲遲未移交至住建等部門。

記者從省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳了解到，我省于2006年明確新建小區(qū)要交存維修資金。目前，不少商品住房及銷售出去的公有住房已進(jìn)入大中維修期，維修資金的相關(guān)問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)。

云南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋有興介紹，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，使用維修資金需“雙三分之二”（專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主）以上的業(yè)主討論通過(guò)�！半p三分之二”是法律法規(guī)的硬性規(guī)定，也是維修資金使用審批的“紅線”，但由于業(yè)主數(shù)量較多的小區(qū)，組織業(yè)主參與表決難以實(shí)現(xiàn)。加之，業(yè)主對(duì)自主管理小區(qū)事務(wù)和自行承擔(dān)小區(qū)維養(yǎng)費(fèi)用的觀念不強(qiáng)，特別是對(duì)于損壞部位暫時(shí)沒(méi)有直接影響到自己的時(shí)候表現(xiàn)冷漠，所以在維修資金使用前，存在業(yè)主決策難以有效、及時(shí)收集。另外，部分業(yè)主因“惜用”維修資金，即便房屋經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定急需維修時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)決策滯后的情況，導(dǎo)致維修資金使用難。

采訪中記者發(fā)現(xiàn)，除難以獲得“雙三分之二”業(yè)主簽字外，目前矛盾焦點(diǎn)較為突出的還有原開(kāi)發(fā)商代收維修資金后，未移交或未足額移交至住建部門代管的情況。

我省啟動(dòng)維修資金交存后，針對(duì)實(shí)際操作過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，相關(guān)政策也進(jìn)行過(guò)多次調(diào)整。2017年9月1日，維修資金交存方式由原來(lái)的開(kāi)發(fā)商代收變?yōu)橛蓸I(yè)主直接交存至專戶銀行。按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，業(yè)主大會(huì)成立之前，維修資金專戶由政府住建部門代管，業(yè)主大會(huì)成立后，移交給業(yè)主大會(huì)自管。

記者從昆明多個(gè)區(qū)級(jí)住建部門了解到，目前各區(qū)對(duì)原開(kāi)發(fā)商代收后未移交或未足額移交的維修資金正在抓緊清理、催交中。月半灣小區(qū)所屬住建部門表示，因地產(chǎn)商代收的維修資金尚未移交，查不到具體數(shù)額，但仍在積極聯(lián)系開(kāi)發(fā)商。

專家公開(kāi)透明方可消除糾紛

昆明實(shí)力北岸小區(qū)的外墻磚脫落嚴(yán)重，物管貼出公告，要申請(qǐng)使用維修資金進(jìn)行修繕，引發(fā)眾多業(yè)主的不滿。

一位業(yè)主告訴記者，小區(qū)于2007年5月交付使用，862戶住戶首次交納維修資金616萬(wàn)余元，期間物管申請(qǐng)動(dòng)用資金7次，但不少業(yè)主表示并沒(méi)有簽過(guò)字，更不知悉維修資金已被動(dòng)用的情況。而該小區(qū)物管則稱，動(dòng)用維修資金已征得法定規(guī)定業(yè)主的同意，并向住建部門提交了相關(guān)資料，且獲準(zhǔn)使用。對(duì)此，有業(yè)主懷疑是物管公司偽造業(yè)主簽了字。

偽造業(yè)主簽名、隨意增項(xiàng)、超額報(bào)價(jià)……采訪中，這些情況屢遭業(yè)主詬病。昆明某小區(qū)在使用維修資金過(guò)程中，招標(biāo)價(jià)為85萬(wàn)元，實(shí)際工程結(jié)算卻高達(dá)1400多萬(wàn)元。不少業(yè)主質(zhì)疑，類似招標(biāo)價(jià)和實(shí)際工程結(jié)算價(jià)嚴(yán)重不符的地步，可能存在多方勾結(jié)的情況。

宋有興表示，維修資金在使用過(guò)程中，不論是業(yè)委會(huì)，還是受業(yè)委會(huì)委托實(shí)施改建修繕?lè)桨傅奈锕芄荆约肮こ探ㄔO(shè)方和政府監(jiān)管部門，都應(yīng)該對(duì)小區(qū)要修繕或改造的設(shè)施設(shè)備等相關(guān)情況進(jìn)行公示。如所需更新改造的設(shè)施設(shè)備名稱、涉及業(yè)主戶數(shù)、建筑面積平方數(shù)；工程預(yù)算額度；維修改造方案以及按“雙三分之二”業(yè)主簽字情況，并附上監(jiān)管職能部門的舉報(bào)電話等，在規(guī)定公示期無(wú)人提出異議后，才能實(shí)施�！霸焦_(kāi)透明，矛盾越少。”宋有興認(rèn)為，這在一定程度上也是考驗(yàn)相關(guān)職能部門的監(jiān)管能力及城市社會(huì)治理的智慧和水平。

去年，民建昆明市委的調(diào)研顯示，維修資金的信息公開(kāi)不及時(shí)和缺乏公開(kāi)機(jī)制，群眾的知情權(quán)、參與權(quán)沒(méi)有得到保障，公眾監(jiān)督嚴(yán)重缺乏。

據(jù)了解，我國(guó)不少省份城市已在當(dāng)?shù)刈〗ú块T網(wǎng)站上開(kāi)啟了網(wǎng)絡(luò)公示平臺(tái)，可查詢各小區(qū)使用維修資金使用情況等相關(guān)內(nèi)容。

建議將違法違規(guī)行為納入征信系統(tǒng)

“維修資金屬業(yè)主財(cái)產(chǎn)，業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)維修資金去向不明或開(kāi)發(fā)商代收后始終未移交的，應(yīng)立即向住建部門反映；業(yè)委會(huì)或業(yè)主代表可向公安機(jī)關(guān)報(bào)案�！痹颇鲜肋_(dá)律師事務(wù)所律師李榮仙介紹，對(duì)開(kāi)發(fā)商代收后未移交的情況，住建部門向其下發(fā)催交通知3個(gè)月仍未移交，根據(jù)《刑法》關(guān)于侵犯財(cái)產(chǎn)罪規(guī)定可入刑。

李榮仙建議，對(duì)于代收維修資金后始終不移交或挪用的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)與項(xiàng)目房屋產(chǎn)權(quán)登記、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)年檢掛鉤，并將違法違規(guī)行為納入征信系統(tǒng)，限制今后相關(guān)項(xiàng)目的審批等手段結(jié)合；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任，提高其違法成本。

住建部門在審核使用維修資金過(guò)程中，應(yīng)充分利用科技手段破解效率低、成本高的審核方式，可借鑒北京部分小區(qū)的做法，業(yè)主表決使用維修資金時(shí)，不再使用紙質(zhì)投票，而是通過(guò)業(yè)主輸入姓名和身份證號(hào)碼實(shí)名認(rèn)證過(guò)的手機(jī)App進(jìn)行投票。而在深圳，業(yè)主通過(guò)線上線下投票并行的方式來(lái)保證業(yè)主投票真實(shí)高效。在線上，業(yè)主通過(guò)“深圳市物業(yè)管理公眾服務(wù)”微信公眾號(hào)，通過(guò)身份認(rèn)證并綁定房屋后，使用投票決策功能進(jìn)行投票。在線下，業(yè)委會(huì)和物業(yè)管理處公開(kāi)放置封閉式投票箱方便業(yè)主投遞紙質(zhì)票。由街道辦派駐的工作站、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、管理處及業(yè)主代表共同進(jìn)行開(kāi)箱驗(yàn)票、計(jì)票，保證投票的真實(shí)性和合法性。

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