接近年底，各地推地潮接踵而至。不過，這對(duì)于80%項(xiàng)目源于并購的郭家兄弟來說，或許有些不那么關(guān)注了。

近一周來，奧園簽約動(dòng)作不斷，通過合作方式接連獲得位于廣東深圳、湖南郴州以及廣西梧州等共四個(gè)項(xiàng)目，涉及土儲(chǔ)達(dá)超450畝。

具體而言，項(xiàng)目包括深圳坪山區(qū)的恩達(dá)電路板廠市區(qū)更新項(xiàng)目、郴州長(zhǎng)信廣場(chǎng)以及廣西藤縣兩項(xiàng)目，從一線舊改橫跨到三四線綜合體。

舊改、綜合體、合作方式，奧園在接近年底的節(jié)點(diǎn)通過花樣擴(kuò)儲(chǔ)方式，為來年備好糧草。

深圳總部突圍

深圳坪山城市更新項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓頗令人玩味。

11月14日，恩達(dá)集團(tuán)控股有限公司披露公告稱，于11月13日，公司直接全資附屬公司YTGroup與奧園商業(yè)地產(chǎn)及奧園有限公司訂立框架協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議，恩達(dá)集團(tuán)將與奧園集團(tuán)就位于深圳坪山區(qū)的恩達(dá)電路板廠市區(qū)更新項(xiàng)目展開合作，該項(xiàng)目包括四幅位于深圳坪山區(qū)龍?zhí)锝值滥喜忌鐓^(qū)的地塊，總地盤面積約7.33萬平米，目前由恩達(dá)集團(tuán)主要用作深圳廠房及相關(guān)員工宿舍。

代價(jià)方面，恩達(dá)集團(tuán)須促使奧園成為市區(qū)更新項(xiàng)目的具名發(fā)展商；向奧園集團(tuán)轉(zhuǎn)讓其中A、B兩地塊的權(quán)益，代價(jià)為1億元；向奧園集團(tuán)轉(zhuǎn)讓地塊C及地塊D的土地使用權(quán)，并與奧園集團(tuán)訂立搬遷補(bǔ)償協(xié)議，恩達(dá)集團(tuán)將收取搬遷補(bǔ)償合共6億元。

即是說，此次交易奧園方面共須支付7億元，另外還需重建地塊上總面積約2萬平米的物業(yè)作為回報(bào)。

消息一出，資本市場(chǎng)的反應(yīng)迥然不同。

于11月14日，受讓方的中國(guó)奧園，盤中最大跌幅達(dá)3.33%，最終收盤價(jià)跌幅2.04%，報(bào)10.58港元。而作為轉(zhuǎn)讓方的恩達(dá)集團(tuán)，則在當(dāng)天迎來股價(jià)飆升，收盤價(jià)2.08港元漲幅高達(dá)43.45%，創(chuàng)逾一年高位。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，恩達(dá)集團(tuán)此前股價(jià)表現(xiàn)較為低迷，此次大幅上漲基本是受益于深圳廠房的轉(zhuǎn)讓。資料顯示，恩達(dá)集團(tuán)主要從事制造及銷售電路板，并于1990年初在深圳坪山營(yíng)運(yùn)恩達(dá)電路板廠作為生產(chǎn)基地。

此次公告還披露，恩達(dá)集團(tuán)認(rèn)為把大批量生產(chǎn)基地搬離深圳有助進(jìn)一步降低勞動(dòng)成本、保持競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)亦計(jì)劃將生產(chǎn)基地轉(zhuǎn)移到大灣區(qū)其他城市。另有消息顯示，恩達(dá)正與廣東珠海富山工業(yè)園管理委員會(huì)積極商討關(guān)于建立大灣區(qū)印刷電路板生產(chǎn)基地的建議投資。

降低成本，獲取轉(zhuǎn)讓收益，恩達(dá)集團(tuán)這一轉(zhuǎn)讓動(dòng)作得到資本市場(chǎng)的支持，但奧園的待遇似乎又不一樣。

資本市場(chǎng)不那么看好的原因之一，或許是對(duì)該項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)利用存疑。一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，該項(xiàng)目地塊原先用于作恩達(dá)集團(tuán)廠房及員工宿舍，目前該土地的用地性質(zhì)以及是否可轉(zhuǎn)為商業(yè)、住宅用地作開發(fā)使用等方面并不清楚，無法判斷轉(zhuǎn)讓之后給奧園帶來的作用和意義。

“可能還是要看之后這個(gè)項(xiàng)目的更新方向有沒有變化�！痹撊耸糠Q，深圳土地資源緊張，不少房企會(huì)通過拿深圳的舊改項(xiàng)目尤其是一些“工改商”、“工改居”或“工改工類工業(yè)園區(qū)”獲取深圳土儲(chǔ)。

獲取深圳土儲(chǔ)，應(yīng)該是奧園此舉的目標(biāo)所在。

今年7月份，中國(guó)奧園進(jìn)行了一次“大搬家”，其中集團(tuán)總部及旗下商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)、健康生活集團(tuán)、奧買家集團(tuán)、文旅集團(tuán)和科技集團(tuán)等多個(gè)業(yè)務(wù)集團(tuán)入駐廣州番禺萬博商務(wù)區(qū)的奧園集團(tuán)大廈；主要分管住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的地產(chǎn)集團(tuán)，則于8月份遷入深圳。

一個(gè)房企將總部遷至深圳的考量很多，如對(duì)接更為發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)，提升項(xiàng)目操盤能力等等。但在深圳要站穩(wěn)腳跟，當(dāng)?shù)赝羶?chǔ)也是不可忽視的因素。

據(jù)悉，目前奧園在深圳僅有深圳奧園翡翠東灣、深圳奧園峰薈兩個(gè)項(xiàng)目，均通過收購而來。

其中，奧園翡翠東灣同樣位于坪山，由奧園于2016年斥資22.9億元收購而來，由舊改項(xiàng)目開發(fā)為公寓、商業(yè)為一體的綜合項(xiàng)目；后于2017年，奧園再收購?qiáng)W園峯薈項(xiàng)目二進(jìn)深圳，總代價(jià)9.85億元。

半年報(bào)顯示，目前兩項(xiàng)目處于開發(fā)狀態(tài)中，未開發(fā)土地儲(chǔ)備共14.5萬平方米。這樣的體量對(duì)于將地產(chǎn)集團(tuán)總部安于深圳的奧園來說，也許不是非常足夠。

三四線合作擴(kuò)張

除了借道舊改在一線城市深圳納儲(chǔ)，奧園近來也在三四線城市“秘密”擴(kuò)張。

11月15日，湖南長(zhǎng)信集團(tuán)與奧園地產(chǎn)集團(tuán)就郴州長(zhǎng)信廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行合作簽約，郴州長(zhǎng)信廣場(chǎng)項(xiàng)目正式落地。該項(xiàng)目由奧園韶關(guān)公司負(fù)責(zé)，將與湖南長(zhǎng)信集團(tuán)就郴州長(zhǎng)信廣場(chǎng)項(xiàng)目展開合作，將此項(xiàng)目共同快速推進(jìn)。

該長(zhǎng)信廣場(chǎng)項(xiàng)目位于郴州大道與朱家灣大道交匯處，是湖南長(zhǎng)信集團(tuán)全額出資開發(fā)建設(shè)，總占地約193畝，總投資額13億元，由31棟高層住宅、1棟28層公寓、1棟26層5星級(jí)酒店以及3萬平商業(yè)綜合體組成。

項(xiàng)目分二期開發(fā)，規(guī)劃有幼兒園、酒店、商業(yè)街、泳游池、公寓等。目前，一期已經(jīng)基本開發(fā)完畢，主要以18-25層景觀高層為主，引入奧園或主要開發(fā)運(yùn)營(yíng)二期項(xiàng)目。

無獨(dú)有偶，就在前幾日，奧園也通過合作方式在廣西梧州收獲項(xiàng)目。

于11月12日，奧園縣域集團(tuán)與廣西顧榮集團(tuán)在廣州舉行合作簽約儀式，簽約兩個(gè)項(xiàng)目位于廣西藤縣，項(xiàng)目占地面分別為63畝、87畝，未來將打造成為藤縣人居范本。

資料顯示，此次合作地塊是顧榮集團(tuán)“深耕藤州”戰(zhàn)略計(jì)劃中重要一環(huán)，同時(shí)也是奧園縣域集團(tuán)布局廣西梧州地區(qū)重要戰(zhàn)略部署之一。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，與廣西顧榮集團(tuán)的合作并不是第一次。在去年6月30日，奧園同樣與廣西顧榮集團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目合作簽約，雙方正式簽訂了廣西七個(gè)項(xiàng)目的合作框架協(xié)議。

除了與廣西顧榮集團(tuán)合作開發(fā)奧園·顧榮幸福里項(xiàng)目，奧園也與本地房企桂宏達(dá)房地產(chǎn)聯(lián)合，共同合作開發(fā)項(xiàng)目奧園桂宏達(dá)公館。

值得一提的是，此次拿地主體為奧園縣域集團(tuán)，全稱為奧園縣域商業(yè)綜合體投資管理有限公司。該公司隸屬于奧園商業(yè)集團(tuán)，定位為中國(guó)縣域商業(yè)綜合體開發(fā)創(chuàng)造者，主要在人口大縣、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、資源獨(dú)特縣等開發(fā)縣域商業(yè)綜合體。

據(jù)了解，奧園縣域集團(tuán)業(yè)務(wù)覆蓋廣東、廣西、湖南、江西、貴州等地。其中，在廣東梅州落地了多個(gè)對(duì)口幫扶重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，如五華奧園廣場(chǎng)、蕉嶺奧園廣場(chǎng)、大埔奧園廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目。

關(guān)于縣域綜合體，郭梓寧在去年中期業(yè)績(jī)會(huì)也表示稱，經(jīng)過實(shí)踐縣域綜合體的項(xiàng)目，毛利率、利潤(rùn)率相對(duì)其他的項(xiàng)目比較高；且由于有綜合體這個(gè)概念去拿地，得到的優(yōu)惠政策比較多。

舊改、綜合體、合作等等，郭家兄弟在年末花樣拿地，補(bǔ)充好自己的糧倉。

截至2019年6月30日，中國(guó)奧園土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)4012萬平方米，總貨值約4255億元。其中，奧園目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的舊城舊村舊廠更新規(guī)劃面積達(dá)1604萬平方米，預(yù)計(jì)總的可售資源2197億元。

銷售方面，截至前10月奧園累計(jì)銷售額886.2億元，完成全年目標(biāo)77.7%，按今年平均銷售情況，剩下不到一個(gè)半月的時(shí)間里還需加速奔跑才能達(dá)標(biāo)。

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