在經(jīng)歷了多輪一體化的炒作以及調(diào)控帶來的斷崖式下跌后，環(huán)京樓市近期消息不斷，是觸底反彈還是波動(dòng)下行？銷售們口中的未來在哪里？所謂利好的作用又有多大？北京商報(bào)《新北京樓市周刊》推出《悸動(dòng)的環(huán)京樓市》系列報(bào)道，帶您探訪環(huán)京樓市。

曾因“教育配套優(yōu)勢(shì)”、“落戶門檻較低”、“半小時(shí)交通便利”等標(biāo)簽成為環(huán)京剛需自住首選的天津武清市場(chǎng)，近期因“海河英才”計(jì)劃間接放寬的落戶政策再度掀起波瀾。

北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一方面，盡管當(dāng)?shù)卣畬?duì)于樓市的調(diào)控較為嚴(yán)格，但對(duì)于落戶的迫切，讓剛需客追隨“海河英才”計(jì)劃釋放的空間而來，市場(chǎng)也在一定程度上有了松動(dòng)；另一方面，剛需客的這種“落戶”訴求，也讓他們對(duì)房本的追求超過環(huán)京任何一個(gè)熱門區(qū)域，這也間接促成了當(dāng)?shù)囟址績(jī)r(jià)超過新房的局面。另外，由于新房市場(chǎng)存量較大，整體市場(chǎng)也并沒有出現(xiàn)所謂“熱炒”的局面，冰封市場(chǎng)里的一絲波瀾，是當(dāng)?shù)貜臉I(yè)者對(duì)武清樓市現(xiàn)狀的總結(jié)。

戶口與買房

“外來購房者，只有有戶口才能在武清買房，但來這買房的，圖的又是戶口�！睂�(duì)于自己所在的市場(chǎng)，武清當(dāng)?shù)貥潜P銷售人員直言，與環(huán)京其他區(qū)域以投資客為主不同，本地和承接北京的剛需占比不小。

“特別是北漂，天津是直轄市，教育好，落戶門檻又低，武清半個(gè)小時(shí)直達(dá)的交通給了在北京上班在天津養(yǎng)娃這種雙城生活的可能�！� “海河英才”計(jì)劃的推出與代辦機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)，打破了買房與落戶之間雞生蛋與蛋生雞的尷尬。

據(jù)介紹，目前在武清落戶分兩種，一種是積分落戶，適合大學(xué)剛畢業(yè)、沒有置業(yè)迫切需求的學(xué)生，如果著急給孩子上學(xué)，“就不趕趟了”。而另一種則是通過天津的“海河英才”計(jì)劃，以學(xué)歷型人才落戶武清，購房者只要擁有全日制本科學(xué)歷，且年齡不超過40周歲，就可以在網(wǎng)上申請(qǐng)落戶，一般三個(gè)工作日之內(nèi)就能夠?qū)徟瓿�，面簽之后就能完成落戶。“但這種落戶屬于‘寄存’狀態(tài)，要在天津市、區(qū)人力社保部門指定的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)的人才集體落戶并存檔，只有真正買房之后才能成為‘新天津人’，而‘新天津人’才能享受應(yīng)有的福利待遇�！变N售人員進(jìn)一步表示，目前在武清落戶建議找中介機(jī)構(gòu)代為辦理，費(fèi)用大概在1萬-2萬元左右，并強(qiáng)調(diào)目前天津“海河英才”計(jì)劃已經(jīng)處于尾聲，所以在審核方面會(huì)非常嚴(yán)格，個(gè)人辦理一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出錯(cuò)就會(huì)被拒簽，機(jī)構(gòu)辦理則能“保過”�！皞€(gè)人申請(qǐng)時(shí)間會(huì)拖很長(zhǎng)，但好的房源不等人，早一天買，省出來的就不只是這個(gè)錢了�！睘榱烁梅⻊�(wù)北京客群能夠置業(yè)武清，當(dāng)?shù)劁N售人員對(duì)于這套“落戶”程序早已爛熟于心。

迫不及待到手的房本

據(jù)當(dāng)?shù)劁N售人員介紹，在2015年之初，武清房?jī)r(jià)基本維持在7000元/平方米左右，2016年受市場(chǎng)大環(huán)境影響，武清房?jī)r(jià)一躍躥升至2萬元/平方米以上，直到2017年限購后，武清房?jī)r(jià)才開始有所回落。目前武清樓市整體處于回升狀態(tài)，新房?jī)r(jià)格在1.6萬元/平方米左右，而且有上揚(yáng)的趨勢(shì)。

值得一提的是，與其他環(huán)京區(qū)域二手房無人問津相比，武清的二手房市場(chǎng)卻出現(xiàn)了反超新房的局面。一般來說，相較于二手房的高購置成本，買房者更傾向于新房項(xiàng)目，因此也就造成了新建商品房?jī)r(jià)格往往高于二手房?jī)r(jià)格，但武清樓市卻有所不同，同一區(qū)域、同類產(chǎn)品的新房比二手房單價(jià)低2000-3000元。

據(jù)當(dāng)?shù)亟鹑诮纸饜偢晃讳N售人員介紹，目前一手房項(xiàng)目是受政府限價(jià)的，所以價(jià)格才上不去�！懊總€(gè)新房項(xiàng)目在開盤之初都是需要申領(lǐng)預(yù)售證的，如果預(yù)售證上面的價(jià)格過高，政府是不會(huì)批的，而武清新房目前的情況就是這樣，政府在限制新開樓盤價(jià)格標(biāo)高。但武清二手房市場(chǎng)就不一樣了，其價(jià)格政府不會(huì)強(qiáng)制限定，賣房者可以隨意調(diào)動(dòng)價(jià)格，只要房子賣得出去，價(jià)格標(biāo)高就不算是問題�！鄙鲜鲣N售人員進(jìn)一步表示。

該銷售人員聲稱，與其說武清樓市新房?jī)r(jià)格與二手房?jī)r(jià)格倒掛，不如說二手房才是武清樓市的真實(shí)寫照，所以從實(shí)際情況來看，目前在武清買新房項(xiàng)目是最佳時(shí)間點(diǎn)，一旦政府解除限制，武清新房就不是這個(gè)價(jià)了。另有銷售人員表示，此前受調(diào)控影響，武清新房領(lǐng)證的不多，供需失衡，二手房則作為替代品更為火熱，這說明需求還是有的，通過購買二手房來解決住房需求，價(jià)格自然而然也就漲上去了。

“一二手房倒掛現(xiàn)象并不稀奇，不僅武清區(qū)，天津整體亦存在一二手房倒掛的現(xiàn)象。”一位分析人士表示，對(duì)于二手房?jī)r(jià)格超過新房?jī)r(jià)格這一現(xiàn)象，也可以理解為當(dāng)?shù)卣畬?duì)樓市的一種調(diào)控和保護(hù)。

然而，在當(dāng)?shù)嘏c準(zhǔn)業(yè)主們溝通時(shí)北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，對(duì)于房本的迫切需求，是造成購房者愿意以更高價(jià)格購買二手房的原因�！霸诒本┞鋺籼y了，武清的二手房?jī)r(jià)格雖然比新房?jī)r(jià)格要高，但卻是現(xiàn)房，能馬上落成個(gè)人戶口。”在當(dāng)天的案場(chǎng)，從北京來看房的任利坦言，目前自己將戶口存放在人才市場(chǎng)集體戶中，萬一將來政策有變動(dòng)，戶口被打回原籍，孩子上學(xué)也就耽誤了。為了孩子上學(xué)，貴一點(diǎn)也是值得的。

對(duì)此，武清當(dāng)?shù)囟址恐薪槿藛T表示，對(duì)于購房者的擔(dān)憂，政策方面并不會(huì)出現(xiàn)打回原籍的情況，但這方面的擔(dān)憂確實(shí)不在少數(shù)，這或許也是新房?jī)r(jià)格與二手房?jī)r(jià)格倒掛的原因之一。除此之外，二手房之所以能要上價(jià)格，也與其教育配套分不開，畢竟武清身上掛著“教育”的標(biāo)簽。

被熱炒的“通武廊”概念

隨著京津冀協(xié)同發(fā)展的深入，武清也進(jìn)一步被納入整個(gè)京津冀發(fā)展的大體系之中，憑借以佛羅倫薩小鎮(zhèn)、楊村八中等為代表的商業(yè)和教育資源，武清已成為環(huán)京一個(gè)優(yōu)質(zhì)的置業(yè)之選。此次，記者走訪調(diào)查了包括楊村、南湖等在內(nèi)的多個(gè)熱門板塊，除宣傳商業(yè)、教育配套外，處于規(guī)劃中的“通武廊”輕軌也已成為當(dāng)?shù)劁N售宣傳的熱點(diǎn)。

當(dāng)?shù)貥潜P銷售人員稱，“通武廊”輕軌天津境內(nèi)共設(shè)8站，長(zhǎng)度約50公里，除北辰科技園作為起點(diǎn)外，剩下7站將集中設(shè)立在武清區(qū)內(nèi)。按照這個(gè)站點(diǎn)布局，“通武廊”輕軌將實(shí)現(xiàn)武清區(qū)內(nèi)全覆蓋。“‘通武廊’輕軌有望明年上半年開工，2023年或?qū)⒄酵旯み\(yùn)行，未來整個(gè)武清的升值潛力會(huì)很大�！痹谏鲜鲣N售人員看來，目前武清房?jī)r(jià)已經(jīng)處于不斷回升的態(tài)勢(shì)，新的概念也必將帶來新的升值空間。

根據(jù)官方通報(bào)的消息，正在規(guī)劃中的“通武廊”輕軌線路，將充分利用天津市地鐵5號(hào)線，從北辰區(qū)雙街終點(diǎn)站延伸到武清區(qū)，到達(dá)武清區(qū)后改為地上輕軌線路，然后一直延伸到河北省廊坊，和當(dāng)?shù)匾?guī)劃興建的北三縣輕軌連接，最后直接到達(dá)北京城市副中心──通州區(qū)。從規(guī)劃上看，“通武廊”輕軌開通后，不僅僅是武清內(nèi)部的南北連通，也將為該地承接外部產(chǎn)業(yè)與人口創(chuàng)造條件。

目前“通武廊”概念最為火熱的當(dāng)屬南湖板塊。在該板塊樓盤銷售人員看來，南湖板塊與北辰區(qū)“接壤”，很大概率會(huì)成為“通武廊”輕軌進(jìn)入武清境內(nèi)的首站。目前京津城際高鐵已經(jīng)將武清與北京的通勤時(shí)間控制在21分鐘，未來隨著“通武廊”輕軌的開通，在通勤效率方面，武清將會(huì)比燕郊、固安這些真正環(huán)京的區(qū)域更具有吸引力。

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