二手房的純干貨，只解決2個問題：什么時候觸底？什么時候進場？
一
第一點，二手房的現(xiàn)狀：慘不忍睹，有多慘？
業(yè)主高價賣不掉，掛牌1年無人問。
最近一直在看二手房。
看二手房，最重要的不是看現(xiàn)在的價格，而是關(guān)注未來的走勢。
趨勢比價格更重要。
想要確認鄭州二手房的市場，能夠認證的觀點只有2個：
1、網(wǎng)上掛牌價
在我看了鄭州近百個二手房小區(qū)之后，有一個數(shù)據(jù)非常重要，如圖所示：
注：圖片來源于貝殼官網(wǎng)
為什么用貝殼的數(shù)據(jù)？官網(wǎng)上10萬套的房源，只有房源多、數(shù)據(jù)全、數(shù)據(jù)真實，這是數(shù)據(jù)采樣的前提，才能保證數(shù)據(jù)的準確性。
我截取的這張圖，基本上代表了貝殼房源中至少70%以上的樣本：
降價，降價幅度在15%。
2、實操成交價
數(shù)據(jù)畢竟是數(shù)據(jù)，貝殼網(wǎng)上的數(shù)據(jù)更多是掛牌價，成交價的顯示非常少，因此想要了解最真實的二手房市場，只能去實地看片區(qū)中介的成交數(shù)據(jù)。
在最近半年的時間里，我去了最熱的金水北、高鐵片區(qū)、惠濟區(qū)、航海路片區(qū)、高新等幾個版塊轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，跟片區(qū)里的中介朋友聊了聊�；旧蠘I(yè)主的掛牌價都在下降，200萬的房子降價10萬才成交，500萬的房子降價50萬才成交，類似的案例還有很多。
這是最真實的成交數(shù)據(jù)。
這是給大家說的第一點：鄭州二手房市場正在降價。
二
第二點，二手房的煎熬：賣家想要回款，現(xiàn)在要不要賣？買家想要置業(yè)，是不是好時機？
這才是實操的落腳點。
這幾個非常關(guān)鍵的問題，如果不解決這個問題，那么后續(xù)的買哪里、怎么買，都是井中月水中花，無從談起。
先說一點，相比于北京、深圳等城市，二手房占主導地位，鄭州依舊處于新房占主導，近幾年新房的成交占比70%左右，二手房的占比在30%左右，基本上三七開。
鄭州市場整個房地產(chǎn)市場，大面上的態(tài)勢是：
1、新房漲價，漲幅在15%。
金水北的價格拉升到1.7-2.1萬，常西湖的高價房到1.5-1.7萬，濱河拉升到1.7-2萬，白沙的改善已經(jīng)到了1.4-1.7萬，管南的房價已經(jīng)拉升到1.5萬以上，基本上鄭州大部分的主力片區(qū)，價格都上漲了1500左右。
這是新房市場。
2、二手降價，降幅在15%。
我建議大家如果有時間，一方面可以多上網(wǎng)，看看鄭州幾個熱門片區(qū)、熱門小區(qū)的二手房的價格，基本上都呈現(xiàn)出不斷下降的趨勢；如果你沒有時間，沒事了就翻翻貝殼的掛牌價，也可以作為市場的參考價，也能看出降價的趨勢。
這是二手房市場。
3、同質(zhì)同位，二手比新房貴1500。
第三點，才是我要講的關(guān)鍵，二手比新房貴。
二手房比新房貴，很正常。但是差價在變化，新房市場不斷上漲，二手房市場不斷下降，并且新房與二手房之間的倒掛越來越小，是的，差價在不斷縮小。
目前的差價，穩(wěn)定在1500左右。
三
第三點，什么原因？
二手房比新房貴，這是應(yīng)該的。
雖然新房的產(chǎn)品更好，但是新房的品質(zhì)、配套是完全不能跟二手房相比的，尤其是那些品質(zhì)的二手次新，性價比甚至要超過新房。
我們舉一個最簡單的例子：
金水北。
這是金水北的新房、二手房的樓盤圖：
注意一點，我們采樣的社區(qū)中，不管是新房，還是二手房，都是片區(qū)內(nèi)部同等品質(zhì)、同等區(qū)位的樓盤，這樣的對比才更加精準一點。
在這張圖上，我們能夠發(fā)現(xiàn)，在整個金水北的新房、二手房的市場中，二手房要比新房整體貴1500左右。
比如說萬科江山府，精裝價格在1萬7-2萬1，但是普羅旺世的二手房在1萬7-2萬3，而且這是一個10年的老小區(qū)，停車位嚴重不足，但是依靠過硬的品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)的學區(qū)、完善的配套，仍舊比江山府要貴。
比如說同樣瀚宇開發(fā)的項目，瀚宇天悅的二手房在1萬6-2萬，而瀚宇天悅城的價格在1萬7左右，同樣的位置，同樣是地鐵+學區(qū)，但是瀚宇天悅的現(xiàn)房品質(zhì)、現(xiàn)成學區(qū)、現(xiàn)成配套，還是比新房略貴1000。
這樣的差價，不管是1500還是1000，都是一個正常幅度。
最關(guān)鍵的一點是，金水北的新房價格在今年不斷上揚，二手房的價格在過去2年不斷下探，最終二者走向持平的態(tài)勢。
未來的走勢，如圖所示：
總的來說，新房、二手的差價越來越小，不斷走向平穩(wěn)。
四
第四點，新房、二手如何選？
今天的主題是二手房。
為了保持公正性，還是建議70%的客戶，還是選擇新房為主，這跟買車是一個道理。剩余30%的客戶，還是有機會、有可能去看看二手房，也許會有適合你的樓盤。
今天為什么要講這樣的主題，就是要告訴大家，目前整個鄭州市場的新房、二手房，正在走向一個穩(wěn)定的臨界點，就是相差1500左右的市場價上。
二手房為什么會不斷下降，原因如下：
1、新房市場火熱；
2、二手掛牌價太貴；
3、業(yè)主急于回款；
4、二手流動性卡死；
將上面幾個原因疊加的話，造成了鄭州的二手房的價格，在17年年中前后達到高位之后，二手房的價格在不斷下探，到現(xiàn)在已經(jīng)降了將近2年。
甚至于放眼全國的話：
北京出了極個別的新房熱銷，整個市場的新房、二手房都不景氣；
西安的新房連漲2年乏力后，二手房也終于開始下跌；
寧波的市場也出現(xiàn)了“新房上漲、二手下降”的趨勢；
也就深圳的二手房，在今年的幾個利好之后，堅挺上漲；
……
跟大家說一個相反的案例，深圳的二手房市場。
總價高、基數(shù)大，但是深圳的二手房市場，照樣走出了一波氣勢如虹的漲價潮。
對于深圳而言，頂著安居房、廉租房、限售3年的壓力，在人口持續(xù)涌入、剛需有增無減、三年限售后業(yè)主惜售、學區(qū)房的需求日益緊張的推動下，二手房價格的漲幅一路上揚，少則上漲10%，多則上漲25%。
粵港澳大灣區(qū)來了，業(yè)主要漲價；無關(guān)緊要的拆遷樓樓塌了，業(yè)主要漲價；哪怕是社會主義先行示范區(qū)，業(yè)主都要漲價。
這就是深圳，一個集漲價與金錢于一身的魔幻之都。
相比之下，鄭州市場很穩(wěn)，購房者還能挑挑揀揀，大家要珍惜這個機會。
五
奇葩說看多了，有人會杠。
你說新房在漲，那正商家河家、融創(chuàng)中原宸院1萬1的特價房，亞新美好書苑全款9000多的特價房，匯泉西悅城1萬1的特價房，融創(chuàng)中原大觀1萬2的員工內(nèi)購房，甚至于港區(qū)6000多的轉(zhuǎn)讓房。
看，鐵證如山，新房會降，二手會降。
就等撿漏，坐等機會。
說得沒錯，但是問題是：
你買得到嗎？全款你愿意嗎？差價就等于價值嗎？
鄭州新房每年成交10萬套，就算20個樓盤、每個樓盤100套，也不過2千套的特價房，對于整個新房的供應(yīng)來說，簡直杯水車薪。
我非常反感現(xiàn)在動不動就是特價房，非常非常反感。
反感的理由只有2個：
1、特價房只是留給有錢人、有關(guān)系的人，與普通人無關(guān)；
2、想買別bb，你要拿幾十萬的真金白銀去砸的，你愿意？
所以說，未來的趨勢中：
新房市場，一定是平穩(wěn)，無非上下震蕩。
比如說年底了降價回款，價格降一些，弄一些特價房；比如說2020年的小陽春，市場回暖了，價格漲一些，都是非常正常的，不要天天降價特價撿漏，很Low；
二手房市場，基本觸底后，將走向平穩(wěn)。
業(yè)主也不傻，降到一定程度后，哪怕是捂盤不售，也不會虧本賣；以及那些對于2020年覺得能夠漲價的業(yè)主來說，也不會輕易賣出去，都會再等等。
六
新房，我們已經(jīng)講爛了，市場都是明牌，漲價降價你都知道，不再啰嗦。
今年著重講二手房，也是我一直給大家強調(diào)的。
未來6個月，二手房的價格會逐步觸底，降價幅度會進一步收縮，關(guān)注二手房的朋友可以下手了。
記住兩個關(guān)鍵點：
一個是時間：未來6個月，從現(xiàn)在開始到明年小陽春。
一個是價格：多關(guān)注幾個樓盤，掛牌價、成交價逐漸穩(wěn)定。
未來半年，二手房觸底，這是抄底的最佳時機。二手房適合哪些人？
1、剩余30%的人群；
2、偏自住的人群；
3、不挑新房；
4、想要撿漏、想走捷徑；
5、開拓買房渠道。
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