二手房的純干貨，只解決2個(gè)問題：什么時(shí)候觸底？什么時(shí)候進(jìn)場(chǎng)？
一
第一點(diǎn)，二手房的現(xiàn)狀：慘不忍睹，有多慘？
業(yè)主高價(jià)賣不掉，掛牌1年無人問。
最近一直在看二手房。
看二手房，最重要的不是看現(xiàn)在的價(jià)格，而是關(guān)注未來的走勢(shì)。
趨勢(shì)比價(jià)格更重要。
想要確認(rèn)鄭州二手房的市場(chǎng)，能夠認(rèn)證的觀點(diǎn)只有2個(gè)：
1、網(wǎng)上掛牌價(jià)
在我看了鄭州近百個(gè)二手房小區(qū)之后，有一個(gè)數(shù)據(jù)非常重要，如圖所示：
注：圖片來源于貝殼官網(wǎng)
為什么用貝殼的數(shù)據(jù)？官網(wǎng)上10萬套的房源，只有房源多、數(shù)據(jù)全、數(shù)據(jù)真實(shí)，這是數(shù)據(jù)采樣的前提，才能保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。
我截取的這張圖，基本上代表了貝殼房源中至少70%以上的樣本：
降價(jià)，降價(jià)幅度在15%。
2、實(shí)操成交價(jià)
數(shù)據(jù)畢竟是數(shù)據(jù)，貝殼網(wǎng)上的數(shù)據(jù)更多是掛牌價(jià)，成交價(jià)的顯示非常少，因此想要了解最真實(shí)的二手房市場(chǎng)，只能去實(shí)地看片區(qū)中介的成交數(shù)據(jù)。
在最近半年的時(shí)間里，我去了最熱的金水北、高鐵片區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、航海路片區(qū)、高新等幾個(gè)版塊轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，跟片區(qū)里的中介朋友聊了聊�；旧蠘I(yè)主的掛牌價(jià)都在下降，200萬的房子降價(jià)10萬才成交，500萬的房子降價(jià)50萬才成交，類似的案例還有很多。
這是最真實(shí)的成交數(shù)據(jù)。
這是給大家說的第一點(diǎn)：鄭州二手房市場(chǎng)正在降價(jià)。
二
第二點(diǎn)，二手房的煎熬：賣家想要回款，現(xiàn)在要不要賣？買家想要置業(yè)，是不是好時(shí)機(jī)？
這才是實(shí)操的落腳點(diǎn)。
這幾個(gè)非常關(guān)鍵的問題，如果不解決這個(gè)問題，那么后續(xù)的買哪里、怎么買，都是井中月水中花，無從談起。
先說一點(diǎn)，相比于北京、深圳等城市，二手房占主導(dǎo)地位，鄭州依舊處于新房占主導(dǎo)，近幾年新房的成交占比70%左右，二手房的占比在30%左右，基本上三七開。
鄭州市場(chǎng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，大面上的態(tài)勢(shì)是：
1、新房漲價(jià)，漲幅在15%。
金水北的價(jià)格拉升到1.7-2.1萬，常西湖的高價(jià)房到1.5-1.7萬，濱河拉升到1.7-2萬，白沙的改善已經(jīng)到了1.4-1.7萬，管南的房?jī)r(jià)已經(jīng)拉升到1.5萬以上，基本上鄭州大部分的主力片區(qū)，價(jià)格都上漲了1500左右。
這是新房市場(chǎng)。
2、二手降價(jià)，降幅在15%。
我建議大家如果有時(shí)間，一方面可以多上網(wǎng)，看看鄭州幾個(gè)熱門片區(qū)、熱門小區(qū)的二手房的價(jià)格，基本上都呈現(xiàn)出不斷下降的趨勢(shì)；如果你沒有時(shí)間，沒事了就翻翻貝殼的掛牌價(jià)，也可以作為市場(chǎng)的參考價(jià)，也能看出降價(jià)的趨勢(shì)。
這是二手房市場(chǎng)。
3、同質(zhì)同位，二手比新房貴1500。
第三點(diǎn)，才是我要講的關(guān)鍵，二手比新房貴。
二手房比新房貴，很正常。但是差價(jià)在變化，新房市場(chǎng)不斷上漲，二手房市場(chǎng)不斷下降，并且新房與二手房之間的倒掛越來越小，是的，差價(jià)在不斷縮小。
目前的差價(jià)，穩(wěn)定在1500左右。
三
第三點(diǎn)，什么原因？
二手房比新房貴，這是應(yīng)該的。
雖然新房的產(chǎn)品更好，但是新房的品質(zhì)、配套是完全不能跟二手房相比的，尤其是那些品質(zhì)的二手次新，性價(jià)比甚至要超過新房。
我們舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子：
金水北。
這是金水北的新房、二手房的樓盤圖：
注意一點(diǎn)，我們采樣的社區(qū)中，不管是新房，還是二手房，都是片區(qū)內(nèi)部同等品質(zhì)、同等區(qū)位的樓盤，這樣的對(duì)比才更加精準(zhǔn)一點(diǎn)。
在這張圖上，我們能夠發(fā)現(xiàn)，在整個(gè)金水北的新房、二手房的市場(chǎng)中，二手房要比新房整體貴1500左右。
比如說萬科江山府，精裝價(jià)格在1萬7-2萬1，但是普羅旺世的二手房在1萬7-2萬3，而且這是一個(gè)10年的老小區(qū)，停車位嚴(yán)重不足，但是依靠過硬的品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)、完善的配套，仍舊比江山府要貴。
比如說同樣瀚宇開發(fā)的項(xiàng)目，瀚宇天悅的二手房在1萬6-2萬，而瀚宇天悅城的價(jià)格在1萬7左右，同樣的位置，同樣是地鐵+學(xué)區(qū)，但是瀚宇天悅的現(xiàn)房品質(zhì)、現(xiàn)成學(xué)區(qū)、現(xiàn)成配套，還是比新房略貴1000。
這樣的差價(jià)，不管是1500還是1000，都是一個(gè)正常幅度。
最關(guān)鍵的一點(diǎn)是，金水北的新房?jī)r(jià)格在今年不斷上揚(yáng)，二手房的價(jià)格在過去2年不斷下探，最終二者走向持平的態(tài)勢(shì)。
未來的走勢(shì)，如圖所示：
總的來說，新房、二手的差價(jià)越來越小，不斷走向平穩(wěn)。
四
第四點(diǎn)，新房、二手如何選？
今天的主題是二手房。
為了保持公正性，還是建議70%的客戶，還是選擇新房為主，這跟買車是一個(gè)道理。剩余30%的客戶，還是有機(jī)會(huì)、有可能去看看二手房，也許會(huì)有適合你的樓盤。
今天為什么要講這樣的主題，就是要告訴大家，目前整個(gè)鄭州市場(chǎng)的新房、二手房，正在走向一個(gè)穩(wěn)定的臨界點(diǎn)，就是相差1500左右的市場(chǎng)價(jià)上。
二手房為什么會(huì)不斷下降，原因如下：
1、新房市場(chǎng)火熱；
2、二手掛牌價(jià)太貴；
3、業(yè)主急于回款；
4、二手流動(dòng)性卡死；
將上面幾個(gè)原因疊加的話，造成了鄭州的二手房的價(jià)格，在17年年中前后達(dá)到高位之后，二手房的價(jià)格在不斷下探，到現(xiàn)在已經(jīng)降了將近2年。
甚至于放眼全國(guó)的話：
北京出了極個(gè)別的新房熱銷，整個(gè)市場(chǎng)的新房、二手房都不景氣；
西安的新房連漲2年乏力后，二手房也終于開始下跌；
寧波的市場(chǎng)也出現(xiàn)了“新房上漲、二手下降”的趨勢(shì)；
也就深圳的二手房，在今年的幾個(gè)利好之后，堅(jiān)挺上漲；
……
跟大家說一個(gè)相反的案例，深圳的二手房市場(chǎng)。
總價(jià)高、基數(shù)大，但是深圳的二手房市場(chǎng)，照樣走出了一波氣勢(shì)如虹的漲價(jià)潮。
對(duì)于深圳而言，頂著安居房、廉租房、限售3年的壓力，在人口持續(xù)涌入、剛需有增無減、三年限售后業(yè)主惜售、學(xué)區(qū)房的需求日益緊張的推動(dòng)下，二手房?jī)r(jià)格的漲幅一路上揚(yáng)，少則上漲10%，多則上漲25%。
粵港澳大灣區(qū)來了，業(yè)主要漲價(jià)；無關(guān)緊要的拆遷樓樓塌了，業(yè)主要漲價(jià)；哪怕是社會(huì)主義先行示范區(qū)，業(yè)主都要漲價(jià)。
這就是深圳，一個(gè)集漲價(jià)與金錢于一身的魔幻之都。
相比之下，鄭州市場(chǎng)很穩(wěn)，購房者還能挑挑揀揀，大家要珍惜這個(gè)機(jī)會(huì)。
五
奇葩說看多了，有人會(huì)杠。
你說新房在漲，那正商家河家、融創(chuàng)中原宸院1萬1的特價(jià)房，亞新美好書苑全款9000多的特價(jià)房，匯泉西悅城1萬1的特價(jià)房，融創(chuàng)中原大觀1萬2的員工內(nèi)購房，甚至于港區(qū)6000多的轉(zhuǎn)讓房。
看，鐵證如山，新房會(huì)降，二手會(huì)降。
就等撿漏，坐等機(jī)會(huì)。
說得沒錯(cuò)，但是問題是：
你買得到嗎？全款你愿意嗎？差價(jià)就等于價(jià)值嗎？
鄭州新房每年成交10萬套，就算20個(gè)樓盤、每個(gè)樓盤100套，也不過2千套的特價(jià)房，對(duì)于整個(gè)新房的供應(yīng)來說，簡(jiǎn)直杯水車薪。
我非常反感現(xiàn)在動(dòng)不動(dòng)就是特價(jià)房，非常非常反感。
反感的理由只有2個(gè)：
1、特價(jià)房只是留給有錢人、有關(guān)系的人，與普通人無關(guān)；
2、想買別bb，你要拿幾十萬的真金白銀去砸的，你愿意？
所以說，未來的趨勢(shì)中：
新房市場(chǎng)，一定是平穩(wěn)，無非上下震蕩。
比如說年底了降價(jià)回款，價(jià)格降一些，弄一些特價(jià)房；比如說2020年的小陽春，市場(chǎng)回暖了，價(jià)格漲一些，都是非常正常的，不要天天降價(jià)特價(jià)撿漏，很Low；
二手房市場(chǎng)，基本觸底后，將走向平穩(wěn)。
業(yè)主也不傻，降到一定程度后，哪怕是捂盤不售，也不會(huì)虧本賣；以及那些對(duì)于2020年覺得能夠漲價(jià)的業(yè)主來說，也不會(huì)輕易賣出去，都會(huì)再等等。
六
新房，我們已經(jīng)講爛了，市場(chǎng)都是明牌，漲價(jià)降價(jià)你都知道，不再啰嗦。
今年著重講二手房，也是我一直給大家強(qiáng)調(diào)的。
未來6個(gè)月，二手房的價(jià)格會(huì)逐步觸底，降價(jià)幅度會(huì)進(jìn)一步收縮，關(guān)注二手房的朋友可以下手了。
記住兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：
一個(gè)是時(shí)間：未來6個(gè)月，從現(xiàn)在開始到明年小陽春。
一個(gè)是價(jià)格：多關(guān)注幾個(gè)樓盤，掛牌價(jià)、成交價(jià)逐漸穩(wěn)定。
未來半年，二手房觸底，這是抄底的最佳時(shí)機(jī)。二手房適合哪些人？
1、剩余30%的人群；
2、偏自住的人群；
3、不挑新房；
4、想要撿漏、想走捷徑；
5、開拓買房渠道。
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