鮮有動作的瑞安房地產(chǎn)，連續(xù)兩日買了上海兩地塊，一宗住宅、一宗商業(yè)。

這是瑞安房地產(chǎn)繼去年7月聯(lián)合太平洋保險、永業(yè)136億元攬入新天地旁地塊后的一次大手筆補倉，時隔一年零三個月。

10月31日，瑞安房地產(chǎn)附屬公司上海蟠龍38.81億元成功競得青浦一宗宅地，次日11月1日，全資附屬公司星宏發(fā)展有限公司18.6億元成功投得上海普陀區(qū)長壽社區(qū)鴻壽坊D5-1地塊。

在過去的三年時間里，瑞安房地產(chǎn)一直在做輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，無論是出售項目股權(quán)還是引入戰(zhàn)略合作伙伴，瑞安房地產(chǎn)自2015年開始實施去杠桿策略，其凈資產(chǎn)負債率87%下降到了2018年的40%。

然而，做減法的瑞安房地產(chǎn)卻從未離開過上海房地產(chǎn)市場。無論是136億的新天地項目還是這次的鴻壽坊，都體現(xiàn)出其愿意在內(nèi)地市場繼續(xù)押注的希望。

再造一個新天地？

拿下青浦宅地，為瑞安房地產(chǎn)在上海為數(shù)不多的住宅項目增加了重要的籌碼，不過，瑞安房地產(chǎn)顯然更加看重的是鴻壽坊項目。

這是一個位于上海市內(nèi)環(huán)內(nèi)普陀長壽社區(qū)的城市更新項目。上海市、區(qū)政府及相關(guān)部門一直關(guān)注著該地塊的舊改工作，先后多次將其納入五年規(guī)劃的舊區(qū)改造范圍。

2015年底，鴻壽坊舊改征收工作再次啟動，征收范圍東至西康路，南至新會路，西至恒達廣場、恒達公寓，北至長壽路。其中，一號地塊共征收居住房屋56產(chǎn)，二號地塊共征收居住房屋702產(chǎn)。

2018年，普陀區(qū)規(guī)土局在其官網(wǎng)發(fā)布關(guān)于長壽社區(qū)C060102單元D5街坊的局部規(guī)劃調(diào)整，其中關(guān)于普陀區(qū)長壽社區(qū)從D5-1到D5-5地塊都做了重新劃分，并明確每宗地塊的土地性質(zhì)和規(guī)劃。

瑞安房地產(chǎn)本次拿下的長壽社區(qū)D5-1地塊，用地性質(zhì)為C8C2（商辦商服用地），容積率為4.1，調(diào)整后的D5-1地塊建筑高度從60M調(diào)整為100M，高層建筑沿北側(cè)長壽路沿線布置。

地塊還要求新建1處菜場，建筑面積2000平方米；新建1處社區(qū)文化設(shè)施，建筑面積1500平方米；新建1處社區(qū)體育設(shè)施，建筑面積1500平方米；新建1處1000平方米社區(qū)服務(wù)設(shè)施。

按照規(guī)劃，保護鴻壽坊劃定的3棟需要保護修繕的一般歷史建筑，不得整體拆除，應(yīng)制定細化的修繕利用方案。鴻壽坊南側(cè)格局保護范圍內(nèi)空間肌理和弄巷體系應(yīng)整體保留，并保留具有特色的建筑構(gòu)件。

這樣苛刻的出讓條件，讓許多開發(fā)商都望而卻步。

盡管開發(fā)難度大，不過在業(yè)內(nèi)人士看來，該地塊的成交價格還是十分合理的。該地塊起始樓板價29501元/平方米，與距離本次出讓地塊約800米的已成交地塊基本持平。去年9月，上海城投以底價13.41億競得普陀區(qū)長壽社區(qū)C060102單元F1-1地塊，起始價28551元/平方米。

拿下地塊后，瑞安房地產(chǎn)執(zhí)行董事羅寶瑜女士表示：“我們很高興成功競得鴻壽坊地塊。瑞安房地產(chǎn)將憑藉二十多年豐富的城市更新經(jīng)驗，發(fā)揮自身優(yōu)勢，運用創(chuàng)新設(shè)計理念和技術(shù)，結(jié)合區(qū)域歷史人文特色，打造一個令人耳目一新的文化社交目的地和國際商業(yè)社區(qū)。”

瑞安房地產(chǎn)表示，計劃于鴻壽坊打造甲級辦公樓及“天地”類型零售商業(yè)街區(qū)。工程將于2020年下半年開始施工，計劃于2023年第一季度完成，并預(yù)期于同年下半年面世。

值得關(guān)注的是，鴻壽坊項目除了這次成交的D5-1，還有兩宗住宅組團地塊D5-2、D5-3待出讓，這或許是瑞房的下一個目標。

無論是對外地人還是本地人來說，新天地都是最代表上海和海派文化的地方。值得我們期待的是，瑞安房地產(chǎn)能否在鴻壽坊再創(chuàng)造出一個“新天地”。

持續(xù)押注上海

在持續(xù)拋售物業(yè)之后，瑞安房地產(chǎn)在內(nèi)地鮮有新的土地進賬。數(shù)據(jù)顯示，其土地儲備總建面從2014年1230萬平方米開始一路下滑，截至2019年6月土地儲備的總建筑面積為 860 萬平方米。

其中，上海是重倉之地。自2018年以來，瑞安房地產(chǎn)通過公開市場一共買入三宗土地，全部來自于上海。另外，在瑞安房地產(chǎn)2019年中期報告中總結(jié)出上半年的五個主要成就，有八成來自于上海。

于 2019 年 3 月 15 日，完成收購 Brookfield 于 China Xintiandi Holding的權(quán)益。由瑞安房地產(chǎn)管理的核心+辦公樓投資平臺SCOV已于 2019 年 6 月 20 日完成收購上海企業(yè)天地 5號。

完成上述兩項交易后，集團可增加位于上海核心地段的商業(yè)物業(yè)的實際擁有權(quán)。于 2019 年 6 月 30 日，集團應(yīng)占資產(chǎn)價值總額較去年底增加 24%至人民幣 420 億元。

于 2019 年 5 月，完成資產(chǎn)提升計劃后，上海新天地廣場隆重開業(yè)，出租率為 97%。于 2019 年 5 月，武漢壹方北館試營業(yè)，出租率為 92%。

“我們在上海商業(yè)資產(chǎn)包的比重是非常大的，也相信在未來不停提升資產(chǎn)值，瑞房在目前已經(jīng)算是上海其中一個最大的商業(yè)開發(fā)商和商業(yè)房地產(chǎn)商。”

在中期業(yè)績會上，瑞安房地產(chǎn)有限公司財務(wù)總監(jiān)及投資總監(jiān)孫希灝如此表示。目前瑞房位于上海的有權(quán)益或在管的商業(yè)資產(chǎn)包總值大約730億人民幣，總樓面面積大約是1800萬呎左右。瑞房應(yīng)占的比例大約為57%，總值大約420億元左右。其中一部分是已經(jīng)落成的商業(yè)，大概410億元；另外是在建的工程，大約320億元左右，總數(shù)是730億元。

孫希灝進一步補充：“希望繼續(xù)在上海擴大商業(yè)物業(yè)范圍和資產(chǎn)管理范圍，因為長遠來看，上海市場整體上是一個空間發(fā)展比較大的市場。”

對于瑞房未來的發(fā)展，孫希灝總結(jié)稱，預(yù)計未來幾年會繼續(xù)轉(zhuǎn)型向商業(yè)房地產(chǎn)為主導(dǎo)的方向推進，擴大商業(yè)資產(chǎn)的管理范圍、物業(yè)的規(guī)模，特別是在上海的市場。

投得鴻壽坊項目后，瑞安房地產(chǎn)方面表示，在上海公司擁有或管理的辦公和零售空間增加至171萬平方米，總資產(chǎn)價值（已計算項目的土地成本）為人民幣750億元。

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