繼南都物業(yè)上市之后，A股將迎來第二只上市物業(yè)股。

10月25日，證監(jiān)會發(fā)布公告稱，按法定程序核準了重慶新大正物業(yè)集團股份有限公司的首發(fā)申請。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，新大正物業(yè)是于1998年在重慶成立的物業(yè)管理公司，股份公司則成立于2016年8月，主營業(yè)務(wù)包括公共、學校、園區(qū)、商業(yè)、住宅等物業(yè)管理服務(wù)。

新大正物業(yè)招股書顯示，其首次公開發(fā)行最多約1791.1萬股，發(fā)行后總股本約7164.3萬股，發(fā)行價格為26.76元/股，計劃募集資金為4.99億元，市盈率22.99，申購時間為11月20日。

關(guān)于募集資金的用途，新大正物業(yè)方面表示，預(yù)計募集資金4.99億元將用于企業(yè)信息化建設(shè)、物業(yè)業(yè)務(wù)拓展、市政環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)拓展、停車場改造及投資建設(shè)、償還銀行貸款等。

相比一年多前南都物業(yè)的招股書，兩者的市盈率僅相差0.01，新大正物業(yè)每股發(fā)行價則超出前者逾10元。同時，“后來者”新大正物業(yè)在披露的招股書中，無論是在管面積規(guī)模，還是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，都與目前“唯一的對手”南都物業(yè)進行了一番對比。

今年上半年，南都物業(yè)通過與杭州之江城投成立合營公司、收購金楓物業(yè)等方式，不斷擴大自身的在管面積。截止今年6月末，其累計總簽約面積6001.59萬平方米，同比增長了1006.62萬平方米，累計總簽約項目466個。

以目前的在管面積來看，新大正物業(yè)上市后或?qū)⒊^“前者”，成為A股在管規(guī)模最大的物業(yè)股。招股書顯示，截止今年6月末，新大正物業(yè)累計簽約面積為6771.31萬平方米，累計總簽約項目323個。同時，2016年至2018年累計簽約總面積分別為5137.68萬平方米、6009.93萬平方米、6272.43萬平方米。

經(jīng)營狀況方面，2019年1至9月，新大正物業(yè)營收預(yù)計為7.5至7.6億元，同比增加9918.5萬元至1.092億元，增幅為15.24%至16.78%；凈利潤預(yù)計為7500萬元至8000萬元，同比增加1310.86萬元至1810.86萬元，增幅為21.18%至29.26%。

雖然營收處于增長的趨勢，但新大正物業(yè)的毛利率整體卻呈現(xiàn)下降的狀態(tài)。招股書顯示，2016年度至2019年上半年，其主營業(yè)務(wù)毛利率分別為23.17%、21.38%、21.22%、21.3%。

關(guān)于營收情況，新大正物業(yè)解釋，與競品相比，由于東西部經(jīng)濟發(fā)展水平差異，物業(yè)價格水平有一定的差距；同時，公司從事較多公共、學校、園區(qū)等專項物業(yè)項目，所以溢價處于劣勢。

從招股書披露的在管項目、收入情況來看，新大正物業(yè)主要貢獻集中在重慶地區(qū)。2016年至今年6月，其計費面積中重慶地區(qū)占比分別為65.22%、62.43%、65.21%、61.1%；主營業(yè)務(wù)收入方面，重慶地區(qū)比例分別為87.77%、85.09%、82.52%、78.73%。

事實上，在新大正物業(yè)上市前，今年以來，藍光嘉寶服務(wù)、鑫苑物業(yè)服務(wù)、正商集團旗下的興業(yè)物聯(lián)等房企物管公司先后完成了“敲鐘”，后續(xù)將赴港敲鐘的還包括保利物業(yè)、時代中國、建業(yè)地產(chǎn)等。

與房企下屬物業(yè)服務(wù)平臺上市不同的是，作為體量相對較小的獨立第三方物管公司，包括新大正物業(yè)、南都物業(yè)，以及正在排隊上市的特發(fā)服務(wù)和開元物業(yè)，都選擇了A股上市。

對此，一位業(yè)內(nèi)人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示，第三方物管公司沒有房企提供物業(yè)支持，規(guī)模普遍較小，但沒有房企關(guān)聯(lián)關(guān)系，容易在A股完成上市。因關(guān)聯(lián)交易、公司架構(gòu)等問題，房企物業(yè)平臺一般會選擇港交所上市。

該業(yè)內(nèi)人士繼續(xù)說道，物業(yè)服務(wù)競爭的是在管面積規(guī)模，大多數(shù)房企物業(yè)可以憑借自身的影響力，在市場中對第三方物業(yè)公司進行收并購，不斷擴大自身在管規(guī)模。第三方物管公司選擇A股上市的優(yōu)勢則在于估值高和流動性強。

近幾年來，無論是房企分拆物管平臺上市，還是獨立第三方“只身”逐夢，都折射出物業(yè)股是目前資本市場關(guān)注的焦點之一，兩者的資本化路徑可以說“殊途同歸”。

但對于新大正物業(yè)來說，上市或許只是入局物管市場紅海的第一步，在未來激烈的競爭中，新大正物業(yè)要走的路還很長。

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。