如果說(shuō)新房市場(chǎng)是涼涼的話，那么二手房市場(chǎng)可以用冰封兩個(gè)字來(lái)形容也不為過(guò)。

前幾天福州的二手房市場(chǎng)最為慘烈：

9月初，福州三十行房產(chǎn)中介面臨倒閉。到中下旬，福州金海岸房產(chǎn)中介也被爆出瀕臨破產(chǎn)！一個(gè)月倒閉兩家，而根據(jù)福州三十行房產(chǎn)中介多名員工爆料，表示他們已被欠薪數(shù)月，涉及金額高達(dá)數(shù)十萬(wàn)，穿著白襯衣的中介又開始滿滿的討薪之路。

不僅如此，7-8月份也都有中介倒閉老板跑路的新聞出現(xiàn)，有數(shù)據(jù)顯示，8月份，福州市“城5區(qū)”二手房成交量2816套，環(huán)比7月3302套下滑超過(guò)500套。福州排名前十的機(jī)構(gòu)就去化了一半以上，剩下的1400多個(gè)則瓜分其余，可見競(jìng)爭(zhēng)的激烈性。

除此以外，北京相比去年同期，“金九”以來(lái)的二手房成交量依然下滑嚴(yán)重。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，2019年9月以來(lái)，北京地區(qū)二手房住宅成交量同比下降44.51%，環(huán)比下降7.42%。很多房子都被貼上“甩賣”“打折房”等標(biāo)簽。

上海二手房成交量連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下跌：上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月前三周上海二手房新增掛牌2.9萬(wàn)套，比去年同期減少14.7%，成交量則連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下跌。

廣州，武漢等等不少城市二手房市場(chǎng)也是連續(xù)下跌，有的降價(jià)40萬(wàn)才得以賣出。

那么鄭州的情況到底如何呢？

我們從70城二手房房?jī)r(jià)同比和環(huán)比數(shù)據(jù)講起：

大數(shù)據(jù)告訴你，鄭州二手房市場(chǎng)有多涼

我們先來(lái)看同比數(shù)據(jù)，跟鄭州同是二線城市的武漢，長(zhǎng)沙，重慶，和成都二手房同比都是增幅的，而鄭州則是自從進(jìn)入2019年經(jīng)過(guò)34月的小陽(yáng)春以后，一直在下降。2018年對(duì)于全國(guó)的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是最艱難的一年，而在78月份同比負(fù)增長(zhǎng)跟2018年年初的數(shù)據(jù)差不多。

對(duì)于環(huán)比數(shù)據(jù)，自從2018年10月以來(lái)，鄭州的二手房可以說(shuō)幾乎一直是連續(xù)跌，就是在小陽(yáng)春期間環(huán)比最多也是0.2%，我們來(lái)看其他城市，除了長(zhǎng)沙僅次于鄭州以外，其他城市大部分也都是在增長(zhǎng)。

再具體來(lái)看市場(chǎng)變化：

對(duì)于目前鄭州來(lái)說(shuō)依然是新房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)的冷淡當(dāng)然也會(huì)倒逼二手房，從去年下半年鄭州市場(chǎng)就開始頻出現(xiàn)特價(jià)房，逐漸拉低大家預(yù)期增強(qiáng)觀望情緒。

二手房的價(jià)格不像新房，說(shuō)降價(jià)整個(gè)區(qū)域?yàn)榱嗽鰪?qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力都紛紛效仿，你特價(jià)房，我就送車位等等。二手房市場(chǎng)是由很多的個(gè)體組成，房?jī)r(jià)不易把控，完全是業(yè)主說(shuō)了算，但是對(duì)于核心區(qū)域的次新房來(lái)說(shuō)，特別是老城區(qū)，新房不多，這些價(jià)格就不易下降，再有地鐵和學(xué)校加持，就會(huì)有更多的信心去賣高溢價(jià)，不過(guò)目前預(yù)期也在下降中。

對(duì)于鄭州來(lái)說(shuō)，金水區(qū)和鄭東新區(qū)高鐵片區(qū)的二手房是價(jià)值比較大的，這兩個(gè)地方由于發(fā)展比較早，現(xiàn)在可以說(shuō)二手房占有很大部分，我們就以中豪匯景灣為例來(lái)看：

中豪匯景灣其中一個(gè)87戶型房源價(jià)格走勢(shì)圖

大數(shù)據(jù)告訴你，鄭州二手房市場(chǎng)有多涼

從這兩張圖中可以看出，單個(gè)房源的預(yù)期也從245萬(wàn)下降到目前的230萬(wàn)，業(yè)主的心理預(yù)期逐漸下降。再來(lái)看整個(gè)小區(qū)單價(jià)，從5月份到峰值以后開始斷崖式下降，整個(gè)小區(qū)的業(yè)主都受到了市場(chǎng)的影響了，并非單個(gè)，雖然現(xiàn)在整個(gè)小區(qū)的成交均價(jià)變化不大，但是成交周期變長(zhǎng)，并且成交套數(shù)下降。

市場(chǎng)上比較活躍的幾個(gè)小區(qū)，兩個(gè)月的時(shí)間成交非常少，只有1-2套，30天內(nèi)帶看次數(shù)比較多的兩個(gè)房源就是中豪和海馬，具體看面積都是比較小，并且有的還有抵押。一個(gè)月帶看這么多次，到現(xiàn)在依舊也沒有成交。

大數(shù)據(jù)告訴你，鄭州二手房市場(chǎng)有多涼

除了環(huán)內(nèi)，環(huán)外二手房的價(jià)格不堅(jiān)挺，有下降趨勢(shì)，白沙一二手房倒掛會(huì)相對(duì)嚴(yán)重，融創(chuàng)象湖1號(hào)的掛牌價(jià)格，比之前有所下降。

大數(shù)據(jù)告訴你，鄭州二手房市場(chǎng)有多涼

至于南龍湖，滎陽(yáng)，綠博等區(qū)域目前是新房占比非常大的區(qū)域，二手房市場(chǎng)很少。不過(guò)這些區(qū)域的新樓盤有的回到7字頭，對(duì)于這個(gè)片區(qū)的二手房來(lái)說(shuō)影響是比較大的，因?yàn)樾路窟x擇多，二手房的價(jià)格太貴，就很容易被忽略。所以之前在頂峰期買的新房一旦進(jìn)入二手房流通就會(huì)有價(jià)無(wú)市。

最后再來(lái)看成交數(shù)據(jù)：

大數(shù)據(jù)告訴你，鄭州二手房市場(chǎng)有多涼

最后反映到成交數(shù)據(jù)，6月份的成交數(shù)據(jù)是峰值，超過(guò)1萬(wàn)，是目前成交數(shù)量的2倍之多。我把8-9月份每天成交的數(shù)值也統(tǒng)計(jì)對(duì)比了下，明顯可以看出成交數(shù)量的減少，并且值得注意的是國(guó)慶節(jié)這幾天更是慘淡，成交數(shù)量每天僅僅在10徘徊，而成交量活躍的金水區(qū)，每天也是按照個(gè)數(shù)再走，更何況是其它區(qū)域。

大數(shù)據(jù)告訴你，鄭州二手房市場(chǎng)有多涼？

二手房的涼涼，真的不是說(shuō)說(shuō)而已！

傳統(tǒng)的金九銀十鄭州今年將不會(huì)延續(xù)，下半年，新房市場(chǎng)特價(jià)房，團(tuán)購(gòu)房，首付分期頻出，其實(shí)越是降價(jià)的時(shí)候，購(gòu)房者會(huì)越猶豫，越觀望，在一定程度上會(huì)影響二手房市場(chǎng)。那么對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是利大于弊的，你可以挑選，你可以講價(jià)，你的空間會(huì)大很多。不要對(duì)二手房嗤之以鼻，遇見合適的不用猶豫，可以購(gòu)買。

其實(shí)相反二手房是一對(duì)一的心理戰(zhàn)，你更容易找筍盤，更容易獲勝。但是對(duì)于鄭州來(lái)說(shuō)，千萬(wàn)不要去買新房市場(chǎng)占比大的區(qū)域的二手房，就瞄準(zhǔn)環(huán)內(nèi)，核心位置，這樣你才能保證升值和收益。遠(yuǎn)郊的二手房一定要謹(jǐn)慎購(gòu)買，因?yàn)橘I了很可能是接盤俠。還有一些有購(gòu)買老破小來(lái)賭拆遷的人，舊改已經(jīng)啟動(dòng)，除非真的有政策，勸你不要碰。

對(duì)于置換的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在真的不是置換的好時(shí)機(jī)，漲價(jià)的時(shí)候賣房，降價(jià)的時(shí)候買房是比較合理的，到了急切置換的時(shí)期，一定要清理不良資產(chǎn)，握有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一定往東，往東，再往東看！對(duì)于買第一套房子的人，買過(guò)的人都會(huì)有這樣或者那樣的不如意，但是聽到最多的就是買小了，所以一定要寧大勿小，后期置換是真心的麻煩，一定要謹(jǐn)記。

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