6月份時(shí)，我在文章《幾月買房最劃算？》里就給大家預(yù)測(cè)了整個(gè)2019年的樓市行情：

現(xiàn)在看來(lái)十分正確，其實(shí)，這個(gè)自信我還是有的。

我在《幾月買房最劃算？》和《2019年下半年的樓市，這8件大事必定發(fā)生！》里，反復(fù)告訴大家：今年最好的買房時(shí)機(jī)就是年底，尤其是對(duì)于已經(jīng)橫盤的一線和開始下跌的強(qiáng)二線。

如果新房打折促銷，就買新房，新房沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，就大力砍價(jià)后買二手房�？傊涀∫稽c(diǎn)：沒有便宜占的房子，絕對(duì)不要碰。

對(duì)于呼和浩特、大理、湖州、南通這類還在明顯上漲的城市，持幣觀望，切勿追高，不出半年就會(huì)徹底歇菜。

為了確保大家能在年底前順利買到心儀的房子，我特別重新整理了一套二手房買賣秘籍，全部都是最最實(shí)用的干貨技巧，每一條都是我的親身經(jīng)歷和血淚教訓(xùn)。我只拎重點(diǎn)，不展開分析，大家務(wù)必要反復(fù)研讀。只要能全部掌握，可以直接為你增加至少10年的二手房買賣經(jīng)驗(yàn)值。

再專業(yè)、再有經(jīng)驗(yàn)的玩家，順利買到二手房的幾率也最多只有90%，剩下10%就是人品和造化了。房東和中介想要坑你，那是分分鐘的事。

如果覺得買二手房太煩，想直接買新房，我可以負(fù)責(zé)任的告訴你，一手房出現(xiàn)質(zhì)量和維權(quán)問題的概率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于10%。

看房低于50套，不配買房，看房低于100套，不懂買房，看房超過(guò)200套，你才剛剛?cè)胄小?/p>

買房次數(shù)低于3套的，都屬于小白階段，超過(guò)5次，才能開始積累專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。二手房的坑只有全部踩過(guò)或者全部親眼看到，才是無(wú)價(jià)之寶。

筍盤不是你想撿，想撿就能撿。很多筍盤從出現(xiàn)到成交基本上1-2天就會(huì)完成，而且都是內(nèi)部循環(huán)，一般人根本不知道。

所以，你買房要廣撒網(wǎng)，委托中介不能少于10家，多多益善，而且要和中介搞好關(guān)系，一定要確保第一時(shí)間掌握筍盤信息。你撿筍的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不是專業(yè)投資客就是中介店老板。

買房子的風(fēng)險(xiǎn)只有兩點(diǎn)：一是錢付了，沒拿到房，二是房子拿到了，但是兇宅或者有其它糾紛和質(zhì)量問題。

所以，看房時(shí)一定要親自弄清楚房東為啥賣房，決不能只聽中介忽悠。是置換、瓜分遺產(chǎn)、移民，還是房子有產(chǎn)權(quán)和質(zhì)量問題，最好當(dāng)面問房東，側(cè)面問鄰居，并多方考證。這是買二手房極為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，切勿疏忽。

看房時(shí)，當(dāng)中介的面，房子的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)都要講，這樣顯的你專業(yè)，不會(huì)被忽悠。當(dāng)房東的面，多說(shuō)缺點(diǎn)，少提優(yōu)點(diǎn)。

下家的任務(wù)就是打擊房東的自信心，讓他覺得房子必須趕緊便宜出手，不能爛在自己手中。比中介和房東都能挑出更多的優(yōu)缺點(diǎn)，你才能掌握談判的主動(dòng)權(quán)。

付定金前，至少要看兩次房，看完室內(nèi)，務(wù)必順便看小區(qū)。白天看房型、看采光、看小區(qū)電站垃圾站，晚上看噪音、看安保、看停車。

付定金買房前，切記要到房產(chǎn)交易中心查詢房子的產(chǎn)權(quán)情況。房子是否有銀行按揭、抵押、法院凍結(jié)和產(chǎn)權(quán)糾紛，一目了然。

買二手房首先要學(xué)會(huì)的就是這點(diǎn)，最重要也最簡(jiǎn)單，但是卻最致命。

買房時(shí)稅費(fèi)一定要各自承擔(dān)。現(xiàn)在房東賣房都喜歡到手價(jià)，所有稅費(fèi)都讓下家承擔(dān)。

買房有契稅，賣房有個(gè)稅、增值稅，商住公寓還有土地增值稅和房產(chǎn)稅，公司持有的住宅有增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅。繼承和受贈(zèng)的房產(chǎn)，不是滿五唯一的話，還有差額20%的個(gè)稅（也稱遺產(chǎn)稅）。買房的稅太單一，賣房的稅卻可以復(fù)雜到?jīng)]人能夠算的清，除了交易中心。

所以，買房時(shí)務(wù)必要求上下家稅費(fèi)各自支付，如果迫于房東的淫威，下家可以在合同中寫明只承擔(dān)增值稅和個(gè)稅，其它如有一概不管。但假如你是賣房的房東，把所有稅費(fèi)都推給下家才是專業(yè)的表現(xiàn)。

牛市時(shí)，要先買房再賣房，這樣可以提前鎖定房?jī)r(jià)，因?yàn)榕Ｊ欣�，房�(jī)r(jià)三天一小漲，五天一大漲，房?jī)r(jià)鎖死后，再把交易時(shí)間拉長(zhǎng)，在這段時(shí)間里，自己賣的房子就可以趁機(jī)漲價(jià)。

熊市時(shí)，務(wù)必要先賣房再買房，可以年初賣房年底買房，高價(jià)賣低價(jià)買。另外，熊市賣房難，買房易，賣房需要6個(gè)月，買房只需要1個(gè)月，先買后賣，你資金鏈很容易斷裂。

中介費(fèi)一定要打折，小中介至少5折，鏈家也要搞到9折。我買房15年，還沒有見過(guò)不打折的中介。

此外，中介費(fèi)一定要分期支付，簽合同付一半，交房付一半，付的早，你就是孫子，付的晚，你才是大爺。

賣房掛牌要全面開花，周邊大小中介全部要掛。切記不要獨(dú)家委托給任何一家中介，沒有其它中介的參與和競(jìng)爭(zhēng)，獨(dú)家委托的中介就會(huì)當(dāng)你的家，被他們牽著鼻子走不算，還很可能被吃差價(jià)。所有客戶的報(bào)價(jià)都從獨(dú)家委托中介那里得到，這時(shí)你就已經(jīng)很被動(dòng)，接下來(lái)就是你挨宰的時(shí)候。

沒有競(jìng)爭(zhēng)和監(jiān)督，就一定會(huì)有腐敗，這個(gè)道理千古不變。

賣房時(shí)確定看房時(shí)間大有講究。一定要選擇光照最好，室外噪音最少，房頂不漏水，鄰居不太吵時(shí)，安排下家來(lái)看房。

而且，要安排所有看房客同一天同一時(shí)間來(lái)排隊(duì)看房，看完一組，進(jìn)來(lái)一組，其他人統(tǒng)統(tǒng)門外排隊(duì)等候。爛房子也要努力營(yíng)造成搶手好房。

你房子再多的缺點(diǎn)也要爛在肚子里，除了你家人，誰(shuí)也不能說(shuō)。

買房，要早簽合同晚付款，給自己充足的籌款時(shí)間，錢在自己手里才最安全。

賣房要掌控大局，逼迫下家縮短流程，越早付款，越多付款對(duì)自己越有利。

對(duì)于賣一套買一套的置換客，房子賣掉后，要提前告知下家，推遲至少半年再交房，要給自己買房裝修散味提供便利，省去租房和二次搬家的煩惱。

買房和賣房時(shí)，心里價(jià)位永遠(yuǎn)不能告訴中介，出價(jià)要給自己留出討價(jià)和還價(jià)的空間。下家的砍價(jià)原則就是打擊上家的優(yōu)越感和自信心。

上家的談判原則就是不接受電話和面談等一切形式的砍價(jià)，只有當(dāng)下家拿著真金白銀來(lái)可以馬上付定金時(shí)，你才能亮出自己的底價(jià)。

買賣二手房過(guò)程中，你最大的幫手和阻礙都是中介。高手一定是最善于拉攏中介幫自己跑腿，幫自己砍價(jià)，給自己提供獨(dú)家信息的人。你可以通過(guò)中介費(fèi)打折多少，中介費(fèi)如何分期，房屋總價(jià)砍價(jià)提成，紅包等形式威逼利誘中介人員。

只有當(dāng)中介全身心的傾向于你這邊，你才能在整個(gè)過(guò)程中得到主動(dòng)權(quán)和最大利益。記住，和中介談感情是SB，中介心里只有利益。

防止一房多賣最有效的辦法有三種：

一種是二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)。國(guó)內(nèi)主要城市應(yīng)該都已經(jīng)開始執(zhí)行。今年正在推進(jìn)全國(guó)150個(gè)城市網(wǎng)簽系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。

第二種是資金監(jiān)管。在執(zhí)行資金監(jiān)管的城市一定要走資金監(jiān)管程序。

第三種是自我防范。二手房資金監(jiān)管執(zhí)行的城市不多，比如上海目前仍然沒有開始實(shí)行，你買1000萬(wàn)的豪宅，首付700萬(wàn)現(xiàn)金也要直接轉(zhuǎn)賬給房東。為最大限度的避免風(fēng)險(xiǎn)，所有款項(xiàng)必須當(dāng)面轉(zhuǎn)賬給房東，不能付給任何代理委托人和中介。而且從付掉定金起，就要把房東的房產(chǎn)證扣壓在中介保險(xiǎn)箱內(nèi)。房東把產(chǎn)證和你的定金首付同時(shí)帶走，對(duì)你來(lái)說(shuō)，是最大的風(fēng)險(xiǎn)。

離目標(biāo)小區(qū)500米以外的中介不要選。夫妻老婆店不要選。開業(yè)不滿一年的中介不要選。入行不足2年的業(yè)務(wù)員不要選。

最好的中介就是目標(biāo)小區(qū)大門外開業(yè)很多年的連鎖大中介。因?yàn)橹挥兴麄儾艑?duì)該小區(qū)所有房源如數(shù)家珍，哪套是兇宅，哪套是急拋，哪套是置換，哪家有糾紛，哪家有抵押？

有帶看、法務(wù)、交易、信貸、房源維護(hù)這些專業(yè)分工的中介團(tuán)隊(duì)更靠譜，而這些只有大牌連鎖中介才具備。

涉及到家庭財(cái)產(chǎn)分割的房子不能買。有家庭內(nèi)部矛盾的房子不能買，因?yàn)榧彝ッ茏罱K都會(huì)走向經(jīng)濟(jì)矛盾，最后都是以房產(chǎn)分割為結(jié)局。除按揭貸款以外，有任何形式抵押的房子不能買。小產(chǎn)權(quán)房不能買。商住房只有深圳、長(zhǎng)沙和寧波可以落戶有學(xué)區(qū)，其它地方的商住不要買。新裝修卻無(wú)人居住的房子不能買，因?yàn)楹芸赡苁恰傍P變冰”的房子。

現(xiàn)在全國(guó)最大的洼地是一線，沒有之一。想要享受最優(yōu)質(zhì)的配套，就買北京和上海，想要房?jī)r(jià)增值最快首選深圳，深圳的未來(lái)不可限量，房?jī)r(jià)同樣如此。

夜路走多了，肯定會(huì)遇到鬼。二手房的坑你沒有踩到，是因?yàn)槟阗I的太少。置換的風(fēng)險(xiǎn)最大，賣房的風(fēng)險(xiǎn)最小。沒有本事，就別學(xué)炒房客頻繁進(jìn)出。看清風(fēng)向、踏準(zhǔn)周期，讓自己的頻率和調(diào)控的頻率保持一致，才能實(shí)現(xiàn)最大幅度的共振！

本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。