“今年上半年公司銷售額突破400億元，達歷史新高，全年目標(biāo)完成過半。公司對于完成全年800億簽約目標(biāo)非常有信心。首創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）告訴《企業(yè)透明度報告》。

但從今年來頻繁變賣資產(chǎn)及多方式密集融資來看，首創(chuàng)置業(yè)未來資金是否承壓？其高擴張模式是否可持續(xù)？對此，首創(chuàng)置業(yè)表示，目前公司融資成本較低，各項融資渠道暢通，戰(zhàn)略授信額度充足,資金運營穩(wěn)健安全。

30億賣“子”回籠資金

9月10日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱，擬轉(zhuǎn)讓北京天城永元置業(yè)有限公司50%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價約30.25億元。資料顯示，今年上半年，北京天城永元置業(yè)有限公司營業(yè)收入為224.64萬元，約占2018年營收（11.97億元）的0.19%，凈虧損4537萬元（2018年凈虧損約1.3億元），所有者權(quán)益約為36.41億元。

實際上，早在7月3日，首創(chuàng)置業(yè)便掛牌擬轉(zhuǎn)讓北京天城永元置業(yè)有限公司50%股權(quán)。且在同一天時間，首創(chuàng)置業(yè)又掛牌轉(zhuǎn)讓一處資產(chǎn)——沈陽吉天置業(yè)有限公司50%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為1.56億元。

而據(jù)《企業(yè)透明度報告》了解，其實，自去年4月份開始，首創(chuàng)置業(yè)便開啟了“賣賣賣“的模式。

2018年4月28日，首創(chuàng)置業(yè)以底價6.67億元轉(zhuǎn)讓子公司北京金融國際酒店59.5%的股權(quán)；9月5日再以底價5.98億元轉(zhuǎn)讓北京開元和安投資有限公司51%的股權(quán)。

今年7月31日，首創(chuàng)置業(yè)以3.85億元底價轉(zhuǎn)讓北京陽光苑商業(yè)投資有限公司35%股權(quán)；8月14日，掛牌出讓首創(chuàng)青旅置業(yè)（昆山）有限公司51%股權(quán)。據(jù)《企業(yè)透明度報告》統(tǒng)計，截至2019年9月10日，首創(chuàng)置業(yè)今年出手轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)獲得的收益共計為35.66億元。

針對頻頻變賣資產(chǎn)，首創(chuàng)置業(yè)告訴《企業(yè)透明度報告》：“作為一家房地產(chǎn)公司，項目出售屬正常業(yè)務(wù)范疇內(nèi)，不存在彌補資金缺口一說。”

此外，今年在香港業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場，首創(chuàng)置業(yè)總裁鐘北辰認為，一家房地產(chǎn)公司，主要工作是買土地，建設(shè)好后，賣給合適的買家。在他看來，一家房地產(chǎn)公司，除了住宅銷售以外，進行其他物業(yè)的銷售也是很正常的事情。

“首創(chuàng)頻繁賣樓的原因可能和這兩年快速擴張導(dǎo)致的資金緊張有關(guān)，并且去年首創(chuàng)年度業(yè)績指標(biāo)較‘差’，通過賣樓回籠的資金可以調(diào)節(jié)業(yè)績使其計入2019年公司的年度利潤�！币幻辉敢馔嘎缎彰姆康禺a(chǎn)專業(yè)人士向《企業(yè)透明度報告》表示。

超千億負債高企、資金承壓

今年上半年，財報數(shù)據(jù)顯示，首創(chuàng)置業(yè)資產(chǎn)總額約1953.51億元，同比增長58.51%；總負債約1532.36億元，同比增長約59.3%；資產(chǎn)負債率約78%，較去年末期提升1個百分點。同時，首創(chuàng)置業(yè)有息負債1023.72億元，凈負債率為154.3%，較2018年末有所下降，但仍處行業(yè)較高水平。

“今年上半年公司總負債規(guī)模中包括368億元的合同負債及其他應(yīng)付款，大多數(shù)為項目預(yù)售款項及表外項目投資款項回收，并非實際的債務(wù)負擔(dān)，而是公司核心業(yè)務(wù)能力的充分體現(xiàn)。雖有息債務(wù)有所增加，但在手現(xiàn)金374億，較2018 年底大幅增加150億，實際凈資本負債率152%，較 2018年底下降16個百分點�！笔讋�(chuàng)置業(yè)向《企業(yè)透明度報告》解釋。

實際上，首創(chuàng)置業(yè)負債的快速攀升與其近兩年急速擴張不無關(guān)系。

財報顯示，今年上半年，首創(chuàng)置業(yè)北京地區(qū)銷售金額約215億元，占比高達53%，其中，天津、上海、成都、重慶、澳洲分別實現(xiàn)銷售金額約62.53億元、50.91億元、8.08億元、8.39億元、11.87億元。可見，南下十幾年的首創(chuàng)置業(yè)對北京的依賴程度仍然不減。

而據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年在北京市企業(yè)權(quán)益金額榜上，首創(chuàng)置業(yè)落在十名之外，僅以30.2億元的權(quán)益金額位居第19位，北京“大本營”優(yōu)勢不可持續(xù)，首創(chuàng)置業(yè)開始“加速”京外布局。

今年上半年，首創(chuàng)置業(yè)動用一二級聯(lián)動、基金平臺拿地、合作開發(fā)等模式積極拿地。截至2019年6月30日，首創(chuàng)置業(yè)新獲13個二級開發(fā)項目，總投資額約171.3億元，其中三大核心城市圈投資額占比達81.3%。住宅業(yè)務(wù)首進蘇州、佛山、東莞和廈門等城市。土地儲備總建筑面積1308.9萬平方米，權(quán)益總建筑面積904.4萬平方米。

“對于財力不夠，又想短期急速擴張的房企來說，只能通過密集融資來紓解資金壓力�！比A南謀大型機構(gòu)券商分析師直言。公開資料顯示，今年上半年首創(chuàng)置業(yè)動用銀行貸款、公募債券、私募債、公司債券、債權(quán)融資計劃等多種方式募集資金。如：8月16日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱，建議在北金所非公開掛牌發(fā)行債權(quán)融資計劃，融資總額不超過80億元，包括固定期限債權(quán)融資計劃和無固定期限債權(quán)融資計劃兩個品種。

今年3月，首創(chuàng)置業(yè)稱擬發(fā)行不超過300億的企業(yè)債券及不超過100億元的中期票據(jù)，獲得的資金將全部用于投資建設(shè)、補充運營資金、償還公司債務(wù)等。根據(jù)財報，截至2019年6月30日，首創(chuàng)置業(yè)利息費用已高達15.28億元，而同期集團凈利潤僅有17.59億元，歸屬于母公司股東的凈利潤更是僅有11.87億元。

“目前來看，首創(chuàng)置業(yè)靠密集融資擴大規(guī)模的路子是不長久的。一方面，從近兩年來首創(chuàng)置業(yè)年度業(yè)績的各項利潤指標(biāo)來看，首創(chuàng)置業(yè)開始陷入‘增收難增利’的怪圈；另一方面，密集融資補血，會使首創(chuàng)置業(yè)未來資金面承壓�！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士透露

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