2017年9月22日，為了將樓市拉回理性的軌道，重慶市國土房管局發(fā)布相關(guān)政策，要求“凡在主城區(qū)范圍內(nèi)新購買的新建商品住房和二手住房，須取得《不動產(chǎn)權(quán)證》滿兩年后才能上市交易”。即，限售兩年，在重慶樓市的調(diào)控歷史上，屬于頭一遭。

如今兩年期至，重慶本周將迎來第一批 “限售房”的解禁——是否會有大量二手房入市？會不會對重慶樓市帶來一場沖擊波？此時是不是購買二手房的最佳時機……帶著這些問題，我們和重慶到家了的副總經(jīng)理趙渝佳深入探討，一探重慶首批“限售房”解禁的未卜之路。

壹 “不會引發(fā)大量存量房源入市”

“限售房”解禁，大眾的第一聯(lián)想莫過于將引發(fā)大量存量房源進入二手房市場。對此，趙渝佳認為，重慶首批“限售房”的解禁，雖然會有符合解禁條件的“限售房”逐步上市，但數(shù)量較少，不會引發(fā)大量的存量房源入市，主要有以下幾個原因：

首先，重慶首批“限售房”置業(yè)者不是在2017年9月左右集中購買的，加上重慶是準現(xiàn)房銷售模式，兩年前購置的新房基本上近期才成功辦理了相關(guān)證件，本次達到解禁條件的“限售房”數(shù)量較少；

其次，由于受到政府調(diào)控和引導，重慶的房價相對而言比較平穩(wěn)，加上在渝置業(yè)“限售房”大多是以自住或長期持有的房主，到期即變現(xiàn)的獲利空間不大，因此，本次解禁雖然會增加一些二手房源的供給量，但不會引起大量存量房源進入二手房市場。

雖說不會引起大量存量房源入市，二手房供給量的有所增加還是能夠給購房者帶來更多可選擇性房源，但由于數(shù)量較小，對重慶整個二手房市場和新房市場的交易量和價格不會造成明顯的沖擊。

貳 “二手房價格泡沫較少”

除了對“限售房”解禁的關(guān)注，今年二手房市場相較于去年沖高回落的理性表現(xiàn)，也被大眾所關(guān)注。趙渝佳認為今年的二手房市場與往年相比，有以下明顯特征：

從價格來講，去年重慶的二手房價格表現(xiàn)為上半年上漲明顯，下半年趨于平穩(wěn)（部分上漲過快的熱點區(qū)域和熱點樓盤甚至出現(xiàn)了價格回調(diào)現(xiàn)象），而今年的價格走勢一直較平穩(wěn)，沒有明顯的升降。這是由于今年重慶市場購房群體的結(jié)構(gòu)變化所引起的，今年的購房群體多以自住型需求為主。

從成交量來講，去年重慶二手房成交量可以用“沖高回落”來形容，由于上半年購房者追漲所帶來成交量放大，導致下半年房價平穩(wěn)后客戶購房急迫性降低，加上投資型需求撤場，成交量出現(xiàn)了比較明顯的回落。而今年以來，隨著政府調(diào)控的成效逐步顯現(xiàn)，房價平穩(wěn)，購房者信心逐步恢復，成交量也逐步回升到一個比較正常的水平。

另外，趙渝佳認為在今年二手房市場，將會呈現(xiàn)出量價齊穩(wěn)的態(tài)勢。

從價的角度來講，由于目前二手房價格較真實反映房屋價值，基本不存在一二手倒掛情況，新房價格也在政府的調(diào)控下保持平穩(wěn)狀態(tài)，因此二手房的價格也會保持平穩(wěn)。

從量的角度來講，雖然今年下半年新房市場供應(yīng)規(guī)模放大，會分流部分客戶，但重慶目前新房供應(yīng)基本上都在內(nèi)環(huán)與繞城之間，大部分對位置要求較高的剛需客戶和對房屋有特定需求的客戶依然會選擇二手房，而這部分客戶不會因為市場供需的小幅變化出現(xiàn)大的波動。因此，今年接下來三個月二手房市場將會呈現(xiàn)“量價齊穩(wěn)”的態(tài)勢。

叁 “當前是買二手房的好時機”

由于目前市場供應(yīng)量較為充足，可選擇面較大；加上價格比較穩(wěn)定，可以從容選房�；谝陨系呐袛嗪陀^點，趙渝佳認為當下是購買二手房的好時機，二手房置業(yè)者在買房看房的過程中，應(yīng)做好以下功課：

第一，風險防范。

主要包括“證”、“人”、資金和房的風險防范。

“證”的風險：要注意觀察房和“證”是否一致性，購買未下證、未達到上市交易條件的房子風險極大，簽約前一定需要到房交所查檔確認沒有限制交易的情形等；

“人”的風險：要注意確認簽約人是產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的合法代理人，要核對產(chǎn)權(quán)證書與身份證及委托書是否一致；

資金風險：由于二手房交易流程長、環(huán)節(jié)多等，建議購買人通過專業(yè)的中介公司設(shè)計欠款的交接流程或者通過房交所進行資金監(jiān)管來保證資金安全；

房的風險：就要求置業(yè)者需要仔細全面地看房、了解房屋情況，避免在不知情的情況下購買了不符合自己需求的房屋。

第二，預算問題。

目前重慶剛需市場大部分購房者選擇按揭的方式付款較多，但是二手房按揭普遍存在成交價和評估價差距，購房者首付費用一般會比成交預算價略高，很有可能會出現(xiàn)“看得起、買不起”的情況。

因此，趙渝佳認為購房者可以找一個專業(yè)的中介工作人員做好預算并根據(jù)預算進行房源匹配，再選擇一個銀行資源較為豐富的按揭服務(wù)平臺來辦理按揭，這樣可以在有限的預算內(nèi)最大限度的買到心儀的房子。

第三，心態(tài)問題。

首先要端正“房子是用來住的、不是用來炒的”的理念，拉通重慶近十年來起起落落的房價來看，大多數(shù)普通老百姓來講投資房產(chǎn)并沒有占到多大便宜，即使買房賺了錢基本上都屬于誤打誤撞。

而現(xiàn)在政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控與以往相比完全不可同日而語，趙渝佳認為，“如果我們還以短期獲利的心態(tài)、以追漲殺跌的方法來買房，最后的結(jié)局基本上可以肯定：竹籃打水一場空。作為普通購房者來講，選擇自己買得起、用得著的房子，不追逐短期利益、不奢望‘撿趴活’，是買到適合自己房子的最好心態(tài)�！�

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