16日上午，國家統(tǒng)計局公布了2019年前8月全國房地產(chǎn)企業(yè)的各項數(shù)據(jù)：8月新房銷售超預期，環(huán)比轉跌為增、同比大增4.7%，中西部是銷售主力；土地購置面積累計增速回升3.8個百分點，8月開發(fā)投資增速回升至10.5%。此外，融資收緊背景下房企到位資金增速持續(xù)減少，制約新開工面積累計同比增速降至8.9%的年內(nèi)低點。

8月銷售面積環(huán)比持穩(wěn)、同比增4.7%，中西部是銷售主力

8月全國新房市場銷售面積環(huán)比持穩(wěn)，同比創(chuàng)一年新高。2019年8月全國商品房銷售面積為1.3億平方米，銷售金額為1.22萬億元，兩者相比7月基本持平，環(huán)比分別微增1%和微降2%。值得注意的是，銷售面積同比增4.7%，為近1年內(nèi)新高。

從各區(qū)域銷售面積累計增速來看，中西部地區(qū)是8月新房市場銷售主要支撐。1-8月中部地區(qū)銷售面積累計增長0.5%，回升0.6個百分點；西部地區(qū)前8月累計增長3.8%，增速加快1.0個百分點。因此可見，中西部地區(qū)集中成交是本月銷售面積得以同比大增的基礎，從8月商品房銷售均價環(huán)比降3%這一點也可輔證房價較低地區(qū)支撐整體市場體量。

事實上，結合我們近期一系列實地調(diào)研來看，部分中西部城市如長沙、成都、鄭州等均有房企打出特價房、一口價房源、總價優(yōu)惠等促銷活動，正是這一類降價促銷成為本月市場的主要支撐。與此同時，一些需求內(nèi)生型三四線城市市場銷售在7、8月份也有小幅回升，城市市場的窄幅波動顯著加強。

土地購置增速跌幅顯著收窄，8月開發(fā)投資額同比增速回升至10.5%

從土地購置面積來看，土地成交8月小幅上揚，2019年1-8月土地購置面積同比下降25.6%，降幅比1-7月收窄3.8個百分點�？偟膩砜串斍巴恋爻山粺岫纫琅f保持低位，但部分房企逆周期投資拿地意愿仍相對有所復蘇。

開發(fā)投資額累計同比增速降幅收窄，8月單月絕對量仍處較高水平、同比增速回升2個百分點至10.5%。2019年1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比增速為10.5%，增速較1-7月微降了0.1個百分點。值得注意的是，從累計增速的絕對量來看，開發(fā)投資額依舊保持著兩位數(shù)的高增速，而且在增速的降幅上已經(jīng)逐漸收窄。此外，8月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額達11746億元，這一體量在2019年除去6月外的其他諸月中實屬較高水平，不僅環(huán)比增4.56%，而且同比也有10.47%的漲幅。因此我們認為，開發(fā)投資額已具有一定支撐，未來開發(fā)投資額累計增速將繼續(xù)保持較高水平。

分區(qū)域來看，1-8月中部與西部地區(qū)開發(fā)投資額累計增速分別較1-7月擴大了0.3和0.9個百分點，而東部與東北地區(qū)累計增速則有不同幅度的收窄。結合1-8月房企土地購置面積降幅較1-7月大幅收窄的情況，我們認為房企在中西部地區(qū)核心城市逆周期拿地的動作是8月開發(fā)投資額提振的主要原因。

企業(yè)融資收緊，新開工、施工高位回落、增速持續(xù)下降至低點

8月，房企新開工面積和施工面積皆高位回落，且增速持續(xù)下降至低點。前8月房屋新開工面積累計增速較1-7月繼續(xù)下降0.6個百分點至8.9%，除開1-2月外已降至2019年年內(nèi)低點。單月來看也不甚理想，8月房屋新開工面積環(huán)比下降3.9%。

前8月房屋施工面積81.32億平方米，累計同比增長8.8%，總量保持高位但增速比1-7月回落0.2個百分點，這是2019年以來累計增速首次回落。從單月來看回落之勢更為明顯，8月單月施工面積僅1.89億平方米，同比增速由正轉負，下降0.6%。

年中以后新開工面積、施工面積的急速下跌主要由于房地產(chǎn)企業(yè)到位資金情況的持續(xù)惡化。境內(nèi)外的融資額都環(huán)比有較大幅度的下降，一方面，主要在于7月份頒布政策限制房企境外發(fā)債，符合條件的部分企業(yè)雖手握額度但謹慎發(fā)債，另一方面，針對境內(nèi)融資，國內(nèi)有頒布了多條政策，自5月17日發(fā)文對房地產(chǎn)相關貸款嚴格監(jiān)管；且多家信托公司在今年7月面臨窗口指導；而到8月又開展了銀行機構房地產(chǎn)業(yè)務專項檢查工作，對涉及房地產(chǎn)的多個融資環(huán)節(jié)進行檢查，從嚴監(jiān)管。

受到融資環(huán)境不斷收緊的影響，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速已連續(xù)4個月下降。據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年8月95家典型房企融資總額為753.72億元，環(huán)比下降52.7%，同比下降21.3%。具體的融資方式來看，境內(nèi)債權融資472億元，環(huán)比下降39.9%；與此同時，境外債權融資額267.63億元，環(huán)比下降63.0%。資金面的匱乏疊加市場下行壓力，房企放慢新開工節(jié)奏也在情理之中。

綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：在當前宏觀經(jīng)濟的下行背景下，樓市“穩(wěn)”仍將是市場主線，但短期內(nèi)城市市場波動會相對頻繁。在這一判斷下，我們認為三季度隨著銷售旺季房企加大推盤，9月商品房銷售面積與金額料將有所上行；新開工面積受到房企到位資金減少的制約或將難有漲勢，但土地購置費用的支撐下，房企開發(fā)投資額將保持在較高水準，累計增速的降幅也將繼續(xù)收窄。

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