按照慣例，先劃重點(diǎn)：

1.加快三舊改造，從2019年9月30日開始，有效期5年，三舊改造無(wú)須達(dá)成100%簽約，只需三分之二業(yè)主同意就可以啟動(dòng)拆遷。2. 發(fā)揮政府的補(bǔ)位功能。如開發(fā)商無(wú)法在規(guī)定期限內(nèi)拆遷，將由政府來(lái)主導(dǎo)拆遷，并對(duì)開發(fā)商前期投入費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)償。

而在廣東城市中，有上述問(wèn)題的基本都是大灣區(qū)片區(qū)的9個(gè)城市，其中拆遷最難的莫過(guò)于廣深。

首先，一直以來(lái)，大灣區(qū)的三舊至今還拆不掉，最難的不是申請(qǐng)報(bào)批問(wèn)題，不是錢的問(wèn)題，癥結(jié)就在“雙100%簽約”。（城市更新醫(yī)院征集簽署100%、城市更新拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽署100%）。

100%，這可把開發(fā)商和“正負(fù)”部門難死了，也給了很多業(yè)主漫天要價(jià)的底氣，“你不同意我提出的補(bǔ)償協(xié)議，那就耗著吧。”

在拆遷拉鋸戰(zhàn)中，推進(jìn)機(jī)制不完善、政策體系不健全、未形成強(qiáng)大合力，制約了三舊改造實(shí)施效率。

在拆遷中，你會(huì)看到中國(guó)基層社會(huì)里的利益糾葛、階級(jí)碰撞。利益驅(qū)動(dòng)和土著強(qiáng)大宗族勢(shì)力的保護(hù)下，廣深拆遷過(guò)程中，釘子戶就是最大的阻礙。

達(dá)成三分之二業(yè)主同意即可拆遷，這一點(diǎn)將深刻影響大灣區(qū)接下來(lái)5年的城市發(fā)展進(jìn)程，拆遷速度將更快，很多現(xiàn)在早已超過(guò)三分之二的城中村、舊小區(qū)馬上就可以啟動(dòng)拆遷了。

在這個(gè)政策出臺(tái)之后，網(wǎng)上的解讀文章很多，我看到有人提出“這個(gè)文件和深圳（樓盤）是沒(méi)有關(guān)系，因?yàn)樯钲谑怯?jì)劃單列市，有立法權(quán)，一直以來(lái)都是執(zhí)行雙100%政策”。

說(shuō)出這種話的人，肯定是對(duì)政策執(zhí)行的不了解。

深圳雖然是計(jì)劃單列市，城市地位比省會(huì)城市廣州高，財(cái)政也是獨(dú)立于廣東省之外，有立法權(quán)，但如果政策發(fā)布時(shí)沒(méi)有排除深圳，那深圳就是要默認(rèn)執(zhí)行的。

除非深圳的出臺(tái)新文件，說(shuō)自己執(zhí)行的政策和廣東省的其他城市不一樣，不然深圳就只能按廣東省的政策來(lái)。

關(guān)于第二點(diǎn)，也是非常厲害的政策。廣東早已把退路想好了，一旦開發(fā)商沒(méi)有在規(guī)定期限內(nèi)達(dá)成三分之二簽約，開發(fā)商拆不動(dòng)，那就“正負(fù)”來(lái)拆。

這其實(shí)是借鑒了香港的強(qiáng)制售賣制度，即在搬遷補(bǔ)償協(xié)議簽署率達(dá)到一定比例之后，允許改造主體申請(qǐng)“正負(fù)”部門按照合理的搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)釘子戶進(jìn)行補(bǔ)償并強(qiáng)制搬遷。

很明顯，在長(zhǎng)三角、中部、成渝城市群大拆大建、快速發(fā)展的這幾年，廣東越來(lái)越意識(shí)到：由于發(fā)展早，城市開發(fā)粗放，所以廣東的城市破舊的小區(qū)、高密的城中村、混亂的廠房至今依然頑強(qiáng)地盤踞在嚴(yán)重滿載的主城區(qū)，造成城建混亂、城市框架臃腫、土地低效利用。

在利益驅(qū)動(dòng)和土著強(qiáng)大宗族勢(shì)力的保護(hù)下，每個(gè)面臨拆遷的業(yè)主都是漫天要價(jià)，拆遷進(jìn)度緩慢，這些三舊，就像城市的毒瘤一樣，拖著廣東城市發(fā)展，讓廣東省內(nèi)的城建仿佛凝滯了一般。

說(shuō)明此次廣東省拆遷就下定了決心要來(lái)啃硬骨頭了，而且內(nèi)外部的時(shí)勢(shì)逼著“正負(fù)”不得不早日決斷。

從內(nèi)部原因上來(lái)說(shuō)，廣東的城市，特別是大灣區(qū)的城市因?yàn)槿f難拆，城市更新進(jìn)展緩慢，產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到土地的嚴(yán)重制約，而且陷入了越拆越難，越難越貴的惡性循環(huán)。

例如廣州由于到處都有城中村，造成廣州的路網(wǎng)規(guī)劃混亂，主城區(qū)的土地被城中村占據(jù)，只能往外圍建新城，由此把廣州的城市框架拉得特別大，甚至要懟到距離主城區(qū)46公里之外，中間山林阻隔的的中新知識(shí)城去建新房。

你很難想象，在廣州最繁華的CBD珠江新城僅僅是一路之隔，有著廣州最頑強(qiáng)的城中村——冼村，從2008年啟動(dòng)改造，村民和“正負(fù)”拉鋸戰(zhàn)長(zhǎng)達(dá)十多年之久，到2018年最終回遷，這十年濃縮了了中國(guó)城鎮(zhèn)化的所有問(wèn)題。

深圳地本來(lái)就不多，產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重受限于土地，每次舊改都是漫天要價(jià)，導(dǎo)致項(xiàng)目容積率極高，而且人為推升房?jī)r(jià)。

龍華舊改大盤，容積率極高

南山華僑城板塊鶴塘小區(qū)、寶安靈芝板塊的興業(yè)生活區(qū)、和鹽田橋東片區(qū)、南山華潤(rùn)城萊茵花園是深圳目前達(dá)成雙100%的四個(gè)小區(qū)。

還有前陣子羅湖區(qū)政府不得不主動(dòng)介入的僵持了12年之久的羅湖木頭龍小區(qū)舊改，1340戶業(yè)主中僅僅有4戶業(yè)主沒(méi)有簽約，拖延如此之久最大的原因就是這4戶業(yè)主80平的房子，在11.3的高賠償之下，還要求額外賠償1個(gè)億。

正是因?yàn)椤罢?fù)”、開發(fā)商和釘子戶利益難以協(xié)調(diào)，羅湖木頭龍小區(qū)整整拖延了12年，49位業(yè)主在遺憾中去世。

華僑城片區(qū)的白石洲舊改，由于旁邊的大沖舊改賠付極高，拉伸了村民的賠付預(yù)期，綠景至今還在艱難地和村民拉鋸。

還有京基濱河大廈旁邊的上下沙，也是一塊讓開發(fā)商咬到牙齒都迸裂都啃不下的硬骨頭。

最近深圳熱賣的中洲灣、天健天驕、華盛瓏悅?cè)际歉呷莘e率的舊改項(xiàng)目，是一貫的村景豪宅。

拆得越晚，越是漫天要價(jià)，推高拆遷成本，也推高城市房?jī)r(jià)，容積率越高。

大沖村拆遷，由于補(bǔ)償多，所以地塊容積率尤其高，片區(qū)內(nèi)高樓密集，甚至給了村民寫字樓補(bǔ)償。

而且最近深圳一直都在光明做土地整備，就是為了實(shí)現(xiàn)給好企業(yè)地塊。

主城區(qū)存量土地的集約化開發(fā)一定是大趨勢(shì)。

從外部原因上來(lái)說(shuō)，這幾年，二線城市轟轟烈烈的拆遷，確實(shí)給城市釋放了大量的優(yōu)質(zhì)土地，既有空間去做差產(chǎn)業(yè)布局相當(dāng)于于給城市發(fā)展安上了一個(gè)加速器。

1. “正負(fù)”主導(dǎo)拆遷的杭州將主城區(qū)所有城中村都消滅，控制主城區(qū)容積率在3.0以內(nèi)，交付到開發(fā)商手里都是凈地。

2. 武漢開始滿城挖建模式，市長(zhǎng)也喜提外號(hào)“滿城挖”，拆除主城區(qū)所有的棚戶區(qū)，讓武漢的城市界面煥然一新。

3. 鄭州將四環(huán)內(nèi)所有的城中村全部推倒，給這個(gè)城市釋放了大量的土地，可以給這個(gè)城市供應(yīng)更多的商品房，讓更多人能住上有圍墻有社區(qū)花園人車分流的小區(qū)。

長(zhǎng)痛不如短痛，想要跑得更快，就得卸下不必要的包袱，而且越早越好。

在中國(guó)這種集權(quán)國(guó)家、“正負(fù)”主導(dǎo)基建之下，我們基本看不到“正負(fù)”會(huì)被什么事情束縛住。

北方的拆遷，基本上就沒(méi)有拆不掉的。

而廣東顯然已經(jīng)意識(shí)到自己在政策上的疏漏。現(xiàn)在真可謂是亡羊補(bǔ)牢，未為晚也。

接下來(lái)我們會(huì)看到大灣區(qū)一場(chǎng)轟轟烈烈的拆遷大幕開啟，土地高效能、高產(chǎn)出、集約化，讓土地回歸應(yīng)有的價(jià)值。

甩開包袱，未來(lái)的廣深城建，會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。

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