近年來，房地產市場的火爆使得全國各地新樓盤層出不窮。實務中，房地產商在售樓前都會為自己的樓盤起一個響亮的、使人感覺耳目一新的名字，并且加大宣傳推廣力度，使人們對樓盤帶來的生活理念充滿憧憬，從而促進樓盤的銷售。但是，全國各個城市中不少樓盤案名與其他城市的某些樓盤相同或近似，如SOHO公司潘石屹所開發(fā)的“現(xiàn)代城”就被全國各地林林總總的“東現(xiàn)代城”、“西現(xiàn)代城”、“后現(xiàn)代城”攪得頭痛不已。作為一個樓盤的名稱或者商標往往是開發(fā)商投入巨資得到的創(chuàng)意，體現(xiàn)著開發(fā)商的實力、信譽、質量、服務等多重內涵。而面對著可能出現(xiàn)的林林總總的侵權，一些開發(fā)商也有意識地將樓盤案名注冊了商標，以期得到法律的保護；也有一些開發(fā)商向法院提出訴訟，要求正本清源。那么，這些開發(fā)商們的商標能夠獲得法律保護嗎？[原告敗訴]
案例一：2003年，深圳美地公司向上海市第一中級人民法院提起訴訟，狀告上海龍倉公司、上海外灘公司侵犯其“香榭里CHAMPSELYSEES”注冊商標專用權——本案被媒體稱為“中國房地產商標侵權第一案”。2004年9月，一審法院判決原告敗訴。
案例二：2004年8月，萬科集團向浙江省杭州市中級人民法院提起訴訟，狀告浙江綠都公司侵犯其“四季花城”注冊商標專用權——本案因原告在國內業(yè)界的地位和聲名而倍受媒體和業(yè)內關注。2005年1月，一審法院判決原告敗訴。
案例三：2003年11月，重慶協(xié)信集團將重慶南岸天驕公司訴至法院，稱南岸天驕公司在某舊城改造項目中以“天驕花園”名義從事樓盤開發(fā)，銷售侵犯了其“天驕（及圖）”注冊商標專用權。2004年5月，一審法院未支持原告的訴訟請求。[原因探詢]
看到注冊了商標的開發(fā)商們往往敗在沒有注冊商標的開發(fā)商的手下，“李逵”“李鬼”真假難辨，人們不由對房地產商標的保護產生疑問，為什么房地產商標往往不能得到有效保護，其原因到底為何？原因一：房地產商標的法律保護本身存在局限性
我國《商標法》第三條規(guī)定：“經商標局核準注冊的商標為注冊商標，包括商品商標、服務商標和集體商標、證明商標；商標注冊人享有商標專用權，受法律保護�！绷頁�(jù)《商標注冊用商品和服務國際分類表》的規(guī)定，房地產商標僅能在服務類注冊。國家工商行政管理總局商標局商標函（2003）32號文件《關于“商品房”如何確定類別問題的復函》中指出：房地產類企業(yè)開發(fā)的樓盤商標只能申報為服務商標。換言之，房地產企業(yè)為開發(fā)項目注冊的商標實際上限于建造、銷售、出租、管理等不動產服務活動，沒有涉及到開發(fā)項目樓盤或小區(qū)的名稱。原因二：地名使用權與注冊商標權發(fā)生沖突
按照國務院《地名管理條例》及各地地名管理實施辦法的有關規(guī)定，一般地名的命名、更名由各地方縣（區(qū)）級以上的地方政府審批。但司法實踐和現(xiàn)有法律的沖突在于樓盤或是小區(qū)名稱可以申報為“地名”，由《地名管理條例》和各地制定的地名管理辦法進行規(guī)范，地方政府的地名辦即可審核批準地名。地名管理的地域性決定了不同行政區(qū)域之間完全可能存在相同的地名。兩個不同行政區(qū)域內使用相同名稱的開發(fā)項目，若都沒有注冊商標，在現(xiàn)行法律框架下不存在相互侵權問題；如果發(fā)生跨區(qū)域法律沖突，處理時一般適用“在先使用”原則（同一行政區(qū)域內適用“申請在先”原則），即先使用、先申報的應優(yōu)先保護。在“香榭麗CHAMPSELYSEES”商標案和“四季花城”商標案中，被告分別辯稱：國務院《商標法實施條例》第四十九條規(guī)定，“注冊商標中含有的本商品的通用名稱、圖形、型號，或者直接表示商品的質量、主要原料、功能、用途、重量、數(shù)量及其他特點，或者含有地名，注冊商標專用權人無權禁止他人正當使用”。被告已根據(jù)國務院《地名管理條例》的規(guī)定將其開發(fā)樓盤申報了“香榭麗花園”和“四季花城”的地名，并獲得了相關部門的批準，擁有合法的使用權，因此不構成對原告商標權的侵犯�！跋汩葵怌HAMPSELYSEES”商標、“四季花城”商標兩案的一審判決基本上支持了被告的辯解，認為其在先合理使用權應受法律保護。原因三：企業(yè)名稱權與商標權之間產生法律沖突
在“天驕”商標案中，被告答辯的主要理由是，其“天驕花園”項目使用的“天驕”字樣是其企業(yè)名稱權的合理運用和延伸，不是原告的“天驕”商標；“天驕”作為其企業(yè)字號，已按照《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》、《企業(yè)名稱登記管理實施辦法》的規(guī)定獲得了企業(yè)名稱權，受《民法通則》、《企業(yè)法人登記管理條例》和企業(yè)名稱登記管理制度的保護。
根據(jù)原國家工商行政管理局工商標字[1999]第81號《關于解決商標與企業(yè)名稱中若干問題的意見》和《最高人民法院關于審理商標民事糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，企業(yè)名稱權與商標權之間法律沖突通常按照以下維護公平競爭原則、保護在先權利原則和禁止混淆原則處理。因此，在“天驕”商標案中，被告的辯解得到法院的支持也就不足為奇了。
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