2006年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

根據(jù)對(duì)過去一年國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際狀況的總結(jié)和梳理，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家預(yù)測(cè)，2006年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)以下六大發(fā)展趨勢(shì)：政策環(huán)境更趨規(guī)范
據(jù)了解，商務(wù)部起草的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理?xiàng)l例（草案）》有望于近期獲得國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)通過，《條例》重點(diǎn)之一是要求城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布更剛性、更具體地納入城市總體規(guī)劃中，商業(yè)主管部門將參與規(guī)劃制訂與實(shí)施；另一方面，該《條例》要求對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目舉行強(qiáng)制性的聽證，這將對(duì)過去幾年此類項(xiàng)目盲目開發(fā)的勢(shì)頭有所遏制，尤其可以約束地方政府以招商引資為由不加節(jié)制地上馬此類項(xiàng)目的沖動(dòng)。同時(shí)，《條例》一旦實(shí)施，也可為納入商業(yè)規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目創(chuàng)造合理開發(fā)和持續(xù)經(jīng)營(yíng)的配套環(huán)境，例如地方政府可以根據(jù)規(guī)劃中商業(yè)的整體要求，更合理地組織城市資源，協(xié)調(diào)相關(guān)政策，完善與商業(yè)項(xiàng)目有關(guān)的各種市政配套等等。整體持有型物業(yè)增加
近兩年大行其道的產(chǎn)權(quán)式分割商鋪，尤其是售后返租等變種，將會(huì)逐漸受到冷落。原因是這類概念或模式常常被一些開發(fā)商當(dāng)作物業(yè)促銷手段濫用，給商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)造成了諸多負(fù)面影響，進(jìn)而影響了對(duì)中小投資者的回報(bào)，已經(jīng)或正在觸發(fā)中小投資者與開發(fā)商之間越來越多的糾紛。有的還演變?yōu)樯虡I(yè)欺詐，如北京碧溪家居、重慶農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改超市等。
與此同時(shí)，市場(chǎng)上整體持有的商業(yè)物業(yè)比例將會(huì)增加。一種是開發(fā)商自己持有后出租，另一種是大商家斥資整體收購(gòu)。物美去年開始在北京、杭州等地購(gòu)買或自己建造商場(chǎng)物業(yè)，家樂福也開始在北京開發(fā)自有物業(yè)。中小企業(yè)面臨退市壓力
一些知名開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和明顯加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，將成為2006年行業(yè)新特點(diǎn)。SOHO中國(guó)的潘石屹不久前就宣布，今后三年不再開發(fā)住宅，轉(zhuǎn)而進(jìn)入商業(yè)物業(yè)開發(fā)；和記黃浦去年底購(gòu)入上海浦東陸家嘴大幅商業(yè)地塊，耗資超過人民幣46億元；而“國(guó)美系”去年6月正式宣布與國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)萬(wàn)達(dá)結(jié)成戰(zhàn)略伙伴，在其開發(fā)的第一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目北京豐臺(tái)國(guó)美商都中，雙方已展開實(shí)質(zhì)性合作。
由于大開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，一些中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨日益加大的退市壓力。有專業(yè)機(jī)構(gòu)估算，2006年僅北京市場(chǎng)就將有約500萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目爭(zhēng)奪客戶資源，商業(yè)物業(yè)供大于求態(tài)勢(shì)明顯，市場(chǎng)租金整體下滑，招商情況不甚理想，項(xiàng)目開業(yè)進(jìn)度受阻，資金實(shí)力有限的中小開發(fā)商更為被動(dòng)，因此紛紛萌生退意。另外，去年在長(zhǎng)沙等地，萬(wàn)達(dá)已開始著手收購(gòu)一些中小公司開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目。融資渠道發(fā)生變化
與那些素質(zhì)參差不齊而遭遇資金瓶頸的商業(yè)項(xiàng)目相比，部分開發(fā)成熟及經(jīng)營(yíng)狀況良好的物業(yè)，更容易得到資本各方青睞，其優(yōu)異的商業(yè)價(jià)值也得以顯現(xiàn)和提升。如2005年10月農(nóng)行就推出了《經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法》，允許以商業(yè)設(shè)施租金作抵押發(fā)放長(zhǎng)達(dá)十年的貸款，據(jù)悉，其他銀行也在積極規(guī)劃推出類似新產(chǎn)品。
2005年年底，廣州越秀率先在香港發(fā)行REITs，為國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)打包到境外上市融資開創(chuàng)先河，隨著新加坡嘉德置地與深國(guó)投、澳洲麥格理銀行與大連萬(wàn)達(dá)等之間的大規(guī)模項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)合作成功，今年REITs境外上市將成為潮流。同時(shí)，包括摩根斯坦利在內(nèi)的國(guó)際知名投資銀行，正醞釀對(duì)中國(guó)優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)更大規(guī)模的收購(gòu)行動(dòng)。但是，國(guó)內(nèi)銀行對(duì)商業(yè)物業(yè)開發(fā)的貸款控制將更趨嚴(yán)格，素質(zhì)較差的此類物業(yè)越來越難以獲得資金支持，部分大中城市里新上馬的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量已明顯下降。社區(qū)購(gòu)物中心成熱賣
過去兩、三年里，國(guó)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)多以商業(yè)街及大型MALL等為主，而且基本扎堆于都市傳統(tǒng)商業(yè)中心，盲目求大、求全的狀況也相當(dāng)嚴(yán)重。隨著銀根收緊，貸款困難，開發(fā)商后續(xù)資金不足，加上缺乏成熟管理團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，不少物業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。一些巨無(wú)霸項(xiàng)目開業(yè)后的艱難經(jīng)營(yíng)境況，也讓即將進(jìn)入市場(chǎng)的各路開發(fā)商決策更為謹(jǐn)慎與理性。各種跡象表明，從今年起，規(guī)模適中、符合市民實(shí)際需要的社區(qū)購(gòu)物中心，將成為新的開發(fā)熱點(diǎn)。這也是政府部門今后鼓勵(lì)開發(fā)的重點(diǎn)業(yè)態(tài)之一。專業(yè)化服務(wù)更受重視
隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，開發(fā)商從以往簡(jiǎn)單的項(xiàng)目炒作促銷，逐步轉(zhuǎn)向倚重專業(yè)機(jī)構(gòu)的支持，具備豐富客戶資源及商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)技能的專業(yè)設(shè)計(jì)與中介代理服務(wù)機(jī)構(gòu)作用愈加突出。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才短缺將成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。特別是熟悉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、融資、招商及管理全過程的復(fù)合型中高級(jí)人才十分緊俏，政府和行業(yè)組織將會(huì)加強(qiáng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)與人才培養(yǎng)。

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