8月28日，合肥發(fā)布土拍新政，住宅用地參考周邊新房和二手房定價(jià)。

合肥土拍新政詳細(xì)內(nèi)容

為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)公告如下：

1、調(diào)整商品住宅用地定價(jià)方式。

建立房價(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，根據(jù)擬供應(yīng)商品住宅用地周邊新建商品住房銷售綜合均價(jià)和二手房成交價(jià)格情況，按宗地確定擬供應(yīng)商品住宅用地最高限價(jià)、參考價(jià)（即起拍價(jià)）。

2、調(diào)整商品住宅用地拍賣方式。

將“價(jià)高者得+最高限價(jià)時(shí)轉(zhuǎn)為搖號(hào)”的拍賣方式調(diào)整為“價(jià)高者得+最高限價(jià)時(shí)轉(zhuǎn)競自持用于租賃的商品住房”。

競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，轉(zhuǎn)競拍自持用于租賃的商品住房。以最高限價(jià)為商品住宅用地成交價(jià)，以競自持用于租賃的商品住房計(jì)容建筑面積最大者為宗地競得人。

自持用于租賃的商品住房應(yīng)相對(duì)集中，成幢連片；其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書統(tǒng)一首次登記至競得人或其成立的全資子公司名下；與可售商品住房共享小區(qū)配套設(shè)施。自持用于租賃商品住房實(shí)行全裝修交付，不得分割轉(zhuǎn)讓、不得改變房屋用途，單次租期不得超過15年。

自本公告發(fā)布之日起，市區(qū)和肥東縣、肥西縣、長豐縣范圍內(nèi)商品住宅用地(含以居住為主的商住用地)供應(yīng)按本公告執(zhí)行。

房地產(chǎn)行業(yè)權(quán)威人士深度解讀

土地新政的出臺(tái)透露著哪些信號(hào)呢？樂居采訪房地產(chǎn)行業(yè)權(quán)威人士，聽聽專家們?nèi)绾谓庾x。

安徽省清源房地產(chǎn)研究院院長、安徽省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長郭紅兵：

合肥出臺(tái)的土地新政會(huì)給合肥市場帶來兩方面影響：

一是給了開發(fā)企業(yè)更大的自主空間，因?yàn)閾u號(hào)憑手氣，而且很多開發(fā)企業(yè)為了拿地會(huì)動(dòng)用多個(gè)馬甲去搶地從而造成土地市場虛假的火熱，無法傳遞真實(shí)的市場信息，新政里面的建設(shè)租賃住房，主要看開發(fā)企業(yè)的實(shí)力和承受能力，而且能夠避免土地市場虛假的“繁榮”；

二是有利于合肥市租賃市場的建設(shè)，因?yàn)楹戏适亲赓U住房市場的一個(gè)試點(diǎn)城市，有國家層面的支持，如今新政的執(zhí)行將有利于租賃市場發(fā)展，加大租賃房源的供給。

萬途營銷總經(jīng)理孫宜慶：

合肥這次的土地新政應(yīng)該說是合肥土拍的一個(gè)進(jìn)步，過去只唯“價(jià)”不唯市場，這次這個(gè)新政我覺得更接地氣，更符合市場。

一方面，新政對(duì)于開發(fā)企業(yè)未來拿地是有考驗(yàn)的。

因?yàn)檫^去拿地是單純的比較實(shí)力，但現(xiàn)在除了硬實(shí)力外，還需要軟實(shí)力，也就是開發(fā)企業(yè)的自持能力。比拼的是誰能夠提供更多的自持租賃物業(yè)，這對(duì)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流考驗(yàn)很大，所以某種程度上來看，開發(fā)企業(yè)拿地門檻更高，因?yàn)檫@幾年很多房企都在追求高周轉(zhuǎn)，負(fù)債率都比較高。

另一方面，合肥這次調(diào)整土拍政策，也是響應(yīng)國家層面“穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房價(jià)，穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控基調(diào)，另外下半年市場調(diào)控一直趨緊，市場降溫明顯，開發(fā)企業(yè)因?yàn)橘Y金壓力在土地市場參與度會(huì)下降，所以新政的調(diào)整也是為了提高開發(fā)企業(yè)的積極性。

但也同樣傳遞了另一個(gè)信號(hào)，就是開發(fā)企業(yè)面臨的壓力越來越大，不管是拿地還是營銷，這也是市場不好的原因?qū)е碌�，某種意義上來說傳遞了市場不好的信息。

安徽省房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長兼秘書長張東：

新政對(duì)市場有一定的威懾作用。

但羊毛出在羊身上，開發(fā)商會(huì)計(jì)算成本，會(huì)把建設(shè)租賃用房的成本包括資金占計(jì)算到房價(jià)上面；

另一方面建設(shè)租賃住房也防止市場出現(xiàn)高價(jià)地或地王。但對(duì)降房價(jià)起不了決定性的作用。

樂居安徽區(qū)域主編郭軍：

從單一的區(qū)域同類產(chǎn)品的限價(jià)模式到綜合二手房價(jià)去定限制地價(jià)更貼合市場的變化。

合肥核心區(qū)域二手房比新房價(jià)格都要高，倒掛明顯，這對(duì)于房企拿地信心有一定的提升，充分讓未來房價(jià)的市場化。

但在“價(jià)高者得搖號(hào)”轉(zhuǎn)為競價(jià)租賃商品房的策略上，合肥把保障性住房和商品房的開發(fā)捆綁結(jié)合在一起，很有建設(shè)性，也給房企在舉牌競價(jià)時(shí)多一份思考，理性拿地、責(zé)任開發(fā)。

原定明日出讓的3宗居住類用地取消供應(yīng)

原定明日出讓的廬陽、高新3宗地塊，因調(diào)整土地供應(yīng)方案，取消供應(yīng)，后期供應(yīng)時(shí)間未定。

2019年7月3日，市自然資源和規(guī)劃局、安徽合肥公共資源交易中心發(fā)布《合肥市國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓公告》，公告以拍賣方式出讓廬陽區(qū)蒙城北路以西、永幸河路以南N1901號(hào)地塊，廬陽區(qū)平圩路以西、淮北路以北N1902號(hào)地塊，高新區(qū)紅楓路以南、西二環(huán)路以西AG-8-1,-2,-3號(hào)地塊。2019年7月22日，發(fā)布補(bǔ)充公告，延長廬陽區(qū)蒙城北路以西、永幸河路以南N1901號(hào)地塊，廬陽區(qū)平圩路以西、淮北路以北N1902號(hào)地塊的報(bào)名時(shí)間。7月30日發(fā)布轉(zhuǎn)掛牌公告，延長高新區(qū)紅楓路以南、西二環(huán)路以西AG-8-1,-2,-3號(hào)地塊報(bào)名時(shí)間。

因調(diào)整土地供應(yīng)方案，現(xiàn)決定取消上述三宗地供應(yīng)，擇期重新發(fā)布公告。

取消供應(yīng)的廬陽、高新三宗地具體情況如下：

高新區(qū)AG-8-1,-2,-3號(hào)地塊

高新區(qū)AG-8-1,-2,-3號(hào)地塊位于高新區(qū)紅楓路以南、西二環(huán)路以西。

競買要求：

高新區(qū)AG-8-1,-2,-3號(hào)地塊競得人須在土地成交后7日內(nèi)，與高新區(qū)管委會(huì)就引進(jìn)1家以上（含1家）中國境內(nèi)主板上市金融服務(wù)類企業(yè)總部入駐本次出讓商業(yè)地塊的協(xié)議。

廬陽區(qū)N1901號(hào)地塊

廬陽區(qū)N1901號(hào)地塊位于廬陽區(qū)蒙城北路以西、永幸河路以南

競買要求

廬陽區(qū)N1901號(hào)地塊競得人須按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和批準(zhǔn)的規(guī)劃方案要求，同步修建一座12班幼兒園和一座24班小學(xué)。

廬陽區(qū)N1901號(hào)地塊競得人須按照規(guī)劃要求在出讓土地范圍內(nèi)提供開放式道路

廬陽區(qū)N1902號(hào)地塊

廬陽區(qū)N1902號(hào)地塊位于廬陽區(qū)平圩路以西、淮北路以北

競買要求

廬陽區(qū)N1902號(hào)地塊競得人可在簽訂出讓合同后30日內(nèi)付清全部土地成交價(jià)款，也可分期付款。如分期付款，競得人須在簽訂土地出讓合同30日內(nèi)付至土地出讓金總額的50%，3個(gè)月內(nèi)付清余款。

結(jié)語

毫無疑問，此次合肥土拍新政的發(fā)布，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的里程碑式的節(jié)點(diǎn)。

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